Належну ретельність ви повинні зробити перед тим, як придбати готельну записку

Ви купуєте чи плануєте інвестувати в готельну купюру? Хоча готелі є комерційною власністю, інвестиції в готельні купюри відрізняються, оскільки ви купуєте не тільки купюру, але й купуєте нерухоме майно. Через це вам потрібно ретельно перевірити, перш ніж купувати готельну записку. Хоча це не вичерпний список ретельної перевірки, це хороший початок процесу придбання готельних записок.

1. Виконайте фізичну прогулянку через готель

Коли інвестор купує готельну купюру, він купує як купюру, так і нерухоме майно. Інвесторам слід провести прослуховування з досвідченим підрядником та інженером. Переконайтеся, що всі готельні активи відповідають екологічному законодавству та будь-якому виданому державою дозволу на умовне користування.

2. Переконайтесь, що всі позикові документи на місці

Перш ніж придбати готельну позику, переконайтеся, скільки разів кредит був призначений покупцю позики. Ви також хочете отримати файл кореспонденції продавця записок. Разом із цією інформацією зверніть увагу на будь-які угоди про управління готелями та будь-які угоди про комфорт чи субординацію. Попрацюйте зі своїм адвокатом, щоб переконатися, що всі документи про доручення є повноцінними та працюють належним чином.

3. Найміть спеціаліста з районування, щоб перевірити відповідність готелю

Під час процесу належної перевірки доцільно найняти групу фахівців для оцінки стану та відповідності майна. Спеціаліст із зонування, інженер-інспектор та екологічний інспектор повинні проаналізувати майно та надати звіт про свої висновки. Наприклад, спеціаліст з питань зонування повинен переглянути дозволи готелю, наприклад, підтвердити, що кількість місць для паркування відповідає вимогам щодо зонування. Інженер-інспектор повинен надати звіт про фізичні аспекти власності, включаючи сантехнічні, електричні, комп'ютерні, телефонні та механічні системи. Звіт інженера також повинен детально описувати стан елементів конструкції.

Екологічний інспектор повинен шукати будь-яку поточну та потенційну екологічну небезпеку, яка може існувати на майні та поблизу нього. Екологічний інспектор також повинен перевірити, чи відповідає вивіска власності та готелів усім законам про охорону навколишнього природного середовища та дозволу на умовне використання, видані урядом. Також слід перевірити вивіски на відповідність екологічним та державним законам.

4. Проаналізуйте готельну діяльність

Проаналізуйте готельні системи. Перегляньте вартість збереження або зміни концепцій, протоколів та систем готелів. Деякі готелі звертають увагу на те, що покупці виправляють або заповнюють фінансову звітність готелю, якщо готель не працює належним чином. Майте на увазі, що деякі покупці готелів також впроваджують нові системи управління доходами, системи бронювання та системи обмеження витрат. Враховуйте ці потенційні витрати, аналізуючи придбання вашої готельної записки.

5. Перегляньте всі справи та питання праці

Переконайтеся, що всі працівники (включаючи покоївок, прибиральників та управлінську команду) є юридичними працівниками та мають належну документацію у справі. Якщо ви виявите, що там працюють працівники, не оформлені документами, непогано шукати іншу записку в готелі для придбання. Переконайтеся, що ви повністю проаналізували всі посади співробітників - від двірників до менеджерів.

Крім того, вам слід розглянути будь-які питання профспілок. Це однозначно необхідно, якщо ви купуєте купюру великого готельного бренду. Наприклад, якщо готель є об'єктом профспілкової кампанії, операційні витрати готелю можуть зрости на цілих 40%. Це може знизити вартість вашої готельної ноти.

6. Перегляньте нові вимоги щодо власності у франчайзера готелю

Якщо ви плануєте придбати франшизний готель, перевірте умови та вимоги бренду щодо нового володіння. Деякі франчайзери можуть вимагати, щоб франчайзі повернули несплачені франшизні збори як непередбачуваний випадок використання бренду. Деякі франчайзери готелів також вимагають плати за ануляцію для нових власників, які хочуть припинити роботу та найняти нового оператора.

Крім того, франчайзер може вимагати план поліпшення майна, який може вплинути на вартість ноти. План поліпшення власності - це план модернізації готелів. Іноді його використовують для того, щоб готелі дотримувались вимог екологічного та державного законодавства. Деякі франчайзери також вимагають цього, щоб франчайзі відповідав стандартам бренду готелю. Нижче наведено деякі типові вдосконалення:

Ремонт зовнішніх фасадів - включаючи вивіски, покрівлю та кольори
Оновлення номерів та фойє, такі як освітлення та світильники
Нові зручності, такі як критий / відкритий басейни та фітнес-зони
Розширити або покращити паркування

7. Пошук прихованого застави на майні

Купуючи готельну записку, ви купуєте не тільки позику, але й нерухомість. Через це важливо, щоб на об’єкті було проведено обшук застави. Також обов’язково проводити пошук КУК щодо прихованих застав. Погашення застави на об'єкті може знизити вартість ноти готелю. Досвідчений адвокат повинен мати можливість завершити пошук застави.

8. Перегляньте фінансову інформацію готелю

Оскільки ви купуватимете нерухоме майно разом із вашим записом у готелі, ви неодмінно захочете попросити свого адвоката та / або бухгалтера для проведення належної перевірки фінансового стану готелю. Інформація, яку слід переглянути:

Щомісячні звіти про прибутки та збитки з підтримкою графіків
Заповнюваність та середньодобова норма (за останні 3 роки)
Поточний звіт про прибутки та збитки на поточний рік до порівняння з попереднім роком
Аудиторський баланс (за останні 5 років)
Рахунки за податок на нерухоме майно та особисте майно за останні 3 роки
Щорічні перевірені звіти про прибутки та збитки з повними графіками супроводу (за останні 3 роки)
Інвентар FF&E, витратні матеріали, витратні матеріали
Капітальні видатки (за останні 5 років) з поточними прогнозами видатків
Копії всіх відповідних контрактів, таких як договори про управління готелями, договори про надання послуг, ліцензії, дозволи, оренди, колективні договори та всі документи, де описані зобов'язання, які новий власник готелю прийме на себе
Документи страхового покриття, включаючи преміальні витрати, мову полісу та термін дії

Висновок

При правильному придбанні нотатки в готелі можуть бути вигідною інвестицією. Як і для більшості інвестицій, важливо пам’ятати про цілі та завдання, яких ви хочете досягти. Придбання приміток в готелях найкраще підходить тим, хто має досвід і знання у власності готелів. Якщо вам цього не вистачає, рекомендується придбати інший тип комерційних записок. Якщо у вас є досвід роботи в готельному господарстві чи індустрії гостинності, і вам комфортно купувати готельні записки, обов’язково найміть досвідченого юриста, який допоможе вам у процесі придбання.