Як придбати нерухомість з вартістю менше 100 доларів за допомогою акцій

Шанс Кокс з Pixabay

Як розпочати інвестування в нерухомість за допомогою REITs

Існує багато способів інвестувати у фізичну нерухомість, проте більшість із них передбачає великі суми грошей та одночасне здійснення однієї великої інвестиції. Для більшості людей будинок є найбільшою інвестицією у нерухомість, і для багатьох цього може бути достатньо, щоб турбуватися. Якщо ви хочете інвестувати більше в нерухомість або урізноманітнити свій поточний портфель, можливо, як частина вашого Roth або традиційної ІРА, то є кілька чудових варіантів, які дозволять вам володіти фізичною нерухомістю без клопоту з управлінням цим майном.

Один із шляхів - через фонд інвестицій у нерухомість (REIT). REIT - це корпорація, яка повинна відповідати наступним критеріям у США:

• Компанія REIT інвестує щонайменше 75% своїх загальних активів в нерухомість, готівку або казначейство США.
• Він отримує щонайменше 75% свого валового доходу від збору орендної плати, відсотків за іпотечні кредити, що фінансують нерухоме майно, або від продажу нерухомості.
• Щорічно він виплачує акціонерам не менше 90% свого оподатковуваного доходу у вигляді дивідендів.
• Він визнається як суб'єкт господарювання, що оподатковується як корпорація.
• Керує ним рада директорів та / або піклувальники.
• Вона має щонайменше 100 акціонерів.
• Не більше 50% акцій REIT мають п’ять або менше фізичних осіб.

Для мене, як інвестора, мабуть, однією з найпривабливіших речей REIT є дивіденди, які вони виплачують, а також збільшення капіталу, тобто вартість акцій, що зростає з часом.

Згідно з дослідженнями Зака, протягом сорокарічного періоду з 1972 по 2012 рік середньорічна прибутковість від REIT становила 8,09%. Для мене це зовсім не поганий послужний список. Звичайно, будь-яка інвестиція має ризики, і під час фінансового краху 2009 року частки деяких акцій REIT впали більш ніж на 50% за одну ніч. Якщо ви тоді були подібними до мене і були одним з тих інвесторів REIT, це було важкою таблеткою, яку можна проковтнути. І все ж, якби ви тримали свої акції, ви б побачили, як ціна повернулася до рівня до краху, а потім продовжувала зростати та отримувати дивіденди протягом останніх кількох років.

Які види REITs існують?

Якщо я зацікавив ваш інтерес і ви хочете інвестувати у власну маленьку імперію нерухомості, тоді є безліч варіантів вибору. У багатьох випадках окремі компанії REIT зосереджуються на одному або двох секторах, наприклад, на медичних кабінетах та лікарнях. Інші можуть придбати лише майно, в якому розміщені вежі стільникових телефонів або склади, що використовуються для розподілу продукції або розміщення ферм комп'ютерних серверів. Є будинки REIT, які мають у своєму розпорядженні житлові комплекси та орендовані будинки, а також такі, що мають торгові центри та навіть вивіски зовнішньої реклами. Спробувати вибрати сектор, в якому ви почуваєтесь найбільш комфортно, може бути надзвичайно приголомшливим, оскільки кожен з них несе свій власний набір ризиків.

Для полегшення диверсифікації існують ETF або фонди, що торгуються на біржі, які продаються на основних фондових ринках і які самі містять акції ряду компаній REIT. Один з моїх улюблених ETF - це Vanguard, Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Він має цілком розумний коефіцієнт витрат 0,12%, а станом на 20.12.2020 мав середню десятирічну віддачу понад 8%. На момент написання цієї статті частку VNQ можна було придбати за 86,76 доларів.

Бар'єр для входу в цей тип інвестицій у нерухомість дуже низький, особливо зараз, коли онлайн-брокерські компанії, такі як Чарльз Шваб, скасували всі збори за купівлю-продаж акцій. У деяких випадках сума для відкриття брокерського рахунку становить лише 100 доларів. Якщо ви заробили дохід або у вас є чоловік / дружина, ви можете інвестувати від 5000 до 7000 доларів в ІРА Roth, а потім ніколи більше не сплачувати податків на прибуток і цінувати свої інвестиції. У моєму власному випадку я інвестую в ETF через свою Roth IRA. Це так, ніби ви платите податок лише за насіння, а потім зможете збирати плоди з дерева, яке виросло із цього податку за насіння безкоштовно, до кінця свого життя.

Все це може звучати добре, але чи це найкращий спосіб вкласти всі свої гроші? Більшість фінансових експертів не рекомендують класти всі свої яйця в один кошик, а замість цього рекомендують диверсифікувати свої заощадження або вихід на пенсію за допомогою ряду інвестицій, таких як облігації, акції, банківські компакт-диски та навіть фізичне золото. Коли ви наближаєтесь до пенсійного віку, ваша інвестиційна стратегія повинна стати ще більш консервативною, оскільки у вас менше часу, щоб компенсувати втрати на ринку.

Кожен сценарій інвестування різний, і деякі радники пропонують щонайменше 10% портфеля інвестувати в нерухомість. Цей відсоток подібний до мого власного володіння в REITs та ETF ETF.

Як REITs порівнюють із фактичною нерухомістю як інвестицією?

Надзвичайно важко порівняти інвестування в REIT або REIT ETF із придбанням об’єкта фізичної нерухомості. Для багатьох кмітливих інвесторів володіння власним майном може бути набагато вигіднішою пропозицією. Якщо ви можете використати лише невелику кількість власних грошей для фінансування майна, а потім здати його в оренду на суму, яка щомісяця сплачує цю іпотеку разом із витратами на утримання, то результат у вас буде зовсім інший, ніж якщо ви вклали ту саму суму в REIT. Після закінчення іпотечного кредитування ваші орендарі заплатили б левову частку вартості ваших інвестицій за вирахуванням будь-яких витрат, у тому числі вашого часу.

Це порівняння, REIT проти фізичної нерухомості, є порівнянням між яблуками та апельсинами. Тим не менше, це досить багато переробляється на фінансових сайтах, таких як "Різноманітний дурень", у статтях з такими заголовками, як "REIT's vs Powning Your Own Real Estate". Хоча в багатьох випадках ви можете вийти набагато вперед, купуючи нерухомість самостійно, ризики неоднакові для обох активів, і вони просто не порівняні безпосередньо. Наприклад, власний місцевий ринок нерухомості може бути спричинений серйозними виправленнями, наприклад, спричиненими виїздом місцевого роботодавця з міста, або, можливо, вам не пощастило і ви отримаєте орендарів, які неодноразово завдають дорогої майнової шкоди вашій оренді. (Був там і мені доводилося з цим боротися самому.) Ваші винагороди, як і ваші ризики, концентруються, коли ви володієте власними власностями.

Фонд Vanguard, про який ми згадали, VNQ, володіє понад 180 різними фондами REIT, яким, у свою чергу, можуть належати сотні різних об'єктів нерухомості, розподілених у сотнях міст та штатів. Якщо на одній території відбудеться спад або якщо орендар припинить десь платити, наслідки для ваших інвестицій будуть не такими жахливими, як якщо б ви мали фактичне майно.

Я не проти володіння орендованим майном; Я дуже за це і маю власні доходи. На даний момент у своєму житті я вже не маю орендної плати і більше не маю бажання стягувати орендну плату з орендарями, що запізнюються, або турбуюся про стан даху, опалення, вентиляції та водонагрівача. Крім того, через кризу COVID-19 місто, в якому я живу, Остін, штат Техас, впроваджує мораторій на виселення на кілька місяців. Хоча я глибоко симпатизую людям, які живуть у цих будинках і не в змозі платити оренду, я також співчуваю орендодавцям, багато з яких є дрібними інвесторами, які, можливо, самі важко здійснюють іпотечні платежі за майно, де вони не зібрали жодної оренда протягом місяців.

Для власного спокою я вирішив зберегти свій пенсійний фонд диверсифікованим між кількома різними класами активів, включаючи REIT ETF, а не змушуватись мати справу з орендарями, коли я старію. Якщо ви розумієте ризики і хочете інший спосіб диверсифікувати свої інвестиції, ви можете розглянути можливість додавання REIT та ETF ETF у свій власний портфель. Однак, як і у випадку з будь-якими інвестиціями, перш ніж приймати рішення, проконсультуйтеся зі своїм інвестиційним фахівцем.

Джерела

Джерела цієї статті включають:

Investopedia, Zacks Research,

© 2020 Нолен Харт