Як отримати прибуток у бізнесі із самостійним зберіганням: початок роботи

Наш красиво озеленений бізнес із самостійного зберігання.

Можливо, ти схожий на мене і мав чудову кар’єру, а може, ти просто шукаєш іншого типу бізнесу, щоб розпочати.

Протягом своїх двадцяти п’яти років інженером-будівельником я працював із багатьма власниками бізнесу, розробниками та підприємцями, але більшість із них не мали способу життя, гнучких графіків роботи та бажаного доходу. Був один хлопець, який мав і час, і гроші, і він володів власною компанією для зберігання. Його візит до мого кабінету змінив моє життя. Будь ласка, дозвольте мені поділитися тим, що я дізнався з того візиту і пізніше на власному досвіді переконався, що це правда.

Переваги власності на власне зберігання

• Будьте собі власним начальником: Крім того, у порівнянні з більшістю підприємств поруч немає працівників, і жодна політика компанії не має справу з кожним днем. Самостійне зберігання - це бізнес, керований менеджером.
• Гнучкий графік роботи: я міг продовжувати працювати в інженерному бізнесі повний робочий день. Потім одного разу я замінив свій інженерний дохід і зміг вийти на пенсію. Зараз мій менеджер веде повсякденний бізнес для моїх трьох місць зберігання, поки я дбаю про загальну картину і час від часу працюю в офісі для задоволення.
• Контролюйте своє власне майбутнє та безпеку: Навіть як власник інжинірингового бізнесу я торгував доларами годинами. І ніколи не вистачало годин у день. Самостійне зберігання забезпечує своєрідний залишковий дохід на все життя, як тільки ви запустите його на всіх циліндрах. І весь час ви будуєте власний капітал, щоб мати змогу мати пенсійний дохід, коли будете готові!
• Можливості зростання та обмежений ризик: я хотів наполегливо працювати, але я не хотів ризикувати всім, що вже зробив, тому я шукав зростаючу галузь, високі прибутки та високі показники успіху. Якщо ви ознайомитесь із галуззю власного зберігання, як я, то виявите, що самозберігання має вищі довгострокові коефіцієнти прибутковості для всіх основних категорій нерухомості, включаючи квартири, адміністративні будівлі, промислову власність та роздрібну торгівлю, і коштує менше будівництва.

Як розпочати

Зробити перший крок - це найскладніше. Я створив своє перше самосховище 20 років тому як молодий інженер-будівельник. Я навіть не знав, що це таке, поки мій клієнт не повідомив мені деталі, я його розробив і не затвердив Комісією з містобудування та зонування. З того часу я спроектував багато подібних об'єктів. Зовсім недавно я запланував, спроектував, побудував та експлуатую два власні сховища, якими я володію, і будую свій перший міжнародний завод у Канаді. Я вчився на реальному життєвому досвіді і продовжую вчитися щодня.

Перші кроки

Деякі люди можуть сказати вам, що самостійне зберігання є простим, не вимагає багато планування, часу чи грошей, що не виходять з кишені, і завжди заробляє гроші. Обережно. Далі від істини немає нічого. На типовий об’єкт площею 50 000 квадратних футів ви інвестуєте близько 400 000–500 000 доларів власних грошей, позичите в банку від 3 до 5 мільйонів доларів і особисто витратите сотні годин, перш ніж орендувати перший блок. Але правильно спланований, експлуатований та фінансуваний об’єкт може бути дуже корисним та прибутковим бізнесом.

Вибір місця

Розташування, Розташування, Розташування. Це єдиний найважливіший фактор успіху бізнесу із самостійним зберіганням. Я рекомендую шукати нерухомість на дорозі із середньодобовим обсягом дорожнього руху не менше 10 000 транспортних засобів на день із рекомендованим середньодобовим обсягом дорожнього руху 20 000 транспортних засобів на день або більше. Почніть спілкуватися з усіма від місцевого агента з нерухомості, банкіра, містобудівника та інших операторів, що займаються самостійним зберіганням.

Кожне помешкання є унікальним, і в кожному місті, як правило, існують спеціальні правила зонування, які впливають на те, скільки сховища може поміститися на даному майні. Зазвичай вам потрібно 4 -5 акрів для одноповерхової будівлі та 2 акри для багатоповерхової будівлі. Часто будівельні виробники роблять попередні макети безкоштовно.

Дизайн

Залучення вашого інженера та постачальника будівельних робіт на ранніх етапах має важливе значення для добре спроектованого об’єкту. Ви також можете отримати чудові ідеї, прочитавши торгові публікації та відвідавши існуючі сховища. Під час проектування ви також повинні розпочати маркетинг вашого об'єкта.

Схвалення регуляторних органів

Не варто недооцінювати деталі та плани, які будуть потрібні. Часто потрібно майже повне будівництво та плани ділянок. Не варто підраховувати час, необхідний для отримання схвалення регуляторних органів. Це критичний етап, коли часто потрібен компроміс. У вашій угоді про купівлю ви повинні мати 12-місячний термін, навіть якщо вам доведеться доплачувати за другі 6 місяців.

Будівництво

Чим детальніше ваші плани та будівельна документація, тим менше буде перевитрат вашого проекту. Ви повинні мати єдину точку контакту з усіма своїми підрядниками, і ви хочете бути щодня на місці. Ніхто не захистить ваші гроші та інтереси так добре, як ви.

Операції, працівники та системи

Вашим активом номер один є ваші співробітники. Ми працюємо на об’єкті площею 50 000 квадратних футів з одним менеджером та працівником, який працює за сумісництвом, щоб працювати в суботу. Наймайте своїх співробітників, виходячи з їхніх навичок, навичок говоріння та письма, здорового глузду, а знань про самозберігання - останніх Почніть перший день із створення систем та процедур, щоб зробити робочий процес більш плавним. Пам’ятайте, що протягом багатьох років у вас буде кілька працівників, тому письмова документація є критичною.

Маркетинг та продаж

Ваш маркетинг повинен розпочатися задовго до того, як ваш сайт відкриється, починаючи з вибору та дизайну сайту. Я вже говорив це раніше, але варто ще раз сказати: Дев'яносто відсотків наших орендарів знайшли нас, проїжджаючи, через Інтернет та за рекомендаціями від існуючих клієнтів. Останні 10% припадає на решту нашого маркетингу та реклами. Але останні 10% можуть означати різницю між беззбитковістю чи прибутком. І те, що вони заходять до вашого магазину, не означає, що вони здадуть в оренду. Переважна більшість менеджерів, що займаються самостійним зберіганням, - це клерки, які приймають замовлення, деякі - агенти обслуговування клієнтів, які приймають замовлення. Чудові менеджери - це продавці.

Дев’ять речей, які слід зробити спочатку

1. Проведіть особистий огляд, щоб переконатися, що у вас є знання, достатньо часу та грошей або можливості розпочати чудовий старт.
2. Приєднуйтесь до місцевого або державного об’єднання самозберігання та відвідуйте збори.
3. Підпишіться на торговий журнал, такий як Inside Self-Storage або Mini-Storage Messenger .
4. Прочитайте зонування та заболочені території міста, де ви хочете придбати землю. Зустрініться з міським інженером та планувальником, щоб обговорити процес надання дозволу на самоскладування.
5. Знайдіть комерційного ріелтора, який допоможе вам у пошуку землі.
6. Зустрініться зі своїм банкіром і запитайте про кредити на самостійне зберігання.
7. Зустрініться з місцевим інженером, щоб отримати приблизні часові рамки для проектування сайтів та затвердження.
8. Зупиняйтеся на кожному сховищі, біля якого ви проїжджаєте, і розмовляйте з власниками. Повідомте їх, що ви думаєте про створення власної компанії. Деякі власники не хочуть багато говорити, але багато хто з радістю надасть вам купу корисної інформації.
9. Перевірте зручності у вашій громаді. Ви будете вражені тим, як швидко ви починаєте вивчати безцінну інформацію.

Встановіть реалістичний графік

Для трьох об’єктів, які я побудував і я зараз володію, це пройшло в середньому два роки з моменту, коли я спочатку вирішив побудувати, і відкрив двері. Хоча це може здатися повільним, але досить швидким.

• По-перше, вам потрібно знайти ділянку землі, який відповідає вашим потребам, і обговорити варіант придбання.
• Тоді ваш інженер повинен розробити проект та отримати схвалення від місцевих муніципальних рад.
• Після затвердження нормативних актів ви повинні зробити більш детальний проект.
• Далі вам потрібно вибрати підрядника (-ів) і, звичайно, тоді вам доведеться побудувати об’єкт.

Чим реалістичніше ви ставитеся до свого графіку, тим краще ви будете підготовлені, і, безумовно, це буде набагато менш напруженим.

Ви можете отримати 100% прибуток на всій проданій продукції.

Четверта справа стосується ріелторів. Агенти з нерухомості не є інженерами, експертами зонування чи експертами з забудови, і вони можуть знати, а можуть і не знати особливостей, які можуть зробити нерухомість непридатною для самостійного розвитку сховища. Вони не будуть нести відповідальність у будь-який спосіб, якщо майно не відповідає вашим потребам. Вам потрібно зробити власну належну ретельність. Вам не потрібно відповідати будь-якій мінімальній ціні пропозиції, яку вони пропонують.

5. Співробітники

П’ята справа стосується працівників. В природі людини засмучуватися, коли угода змінюється. На етапі співбесіди ви повинні дуже чітко визначитися з посадовими обов’язками, обов’язками та політикою своїх компаній, і це має бути письмово. Дуже часто співбесіди проводяться з манжети та неофіційно. Хоча хороший перспективний менеджер, можливо, ніколи не працював у власному сховищі, перш ніж він повинен бути діловою людиною, людиною та бути самовмотивованим. І те, що вони кажуть, що вони є, не означає, що це правда.

Будь-які зміни роботи або навіть роз'яснення після їх прийняття на роботу будуть руйнівними. Навіть речі, які ви можете вважати здоровим глуздом, наприклад, не використовувати комп’ютер для персональних соціальних сайтів протягом дня, повинні міститись у посібнику компанії. Менеджер самостійного зберігання повинен бути об’єктом багатьох операцій від особистого до зовнішнього маркетингу, прибирання, запізнення на несвоєчасні платежі, обліку, обслуговування тощо. Чим більше ви та ваш менеджер розумієте, перш ніж їх наймати, тим краще. Ваш менеджер - ваш актив номер один!

6. Виробники будівель, що займаються самостійним зберіганням

По-шосте, пов’язане з виробниками будівель, що займаються самостійним складування Вони надають безкоштовні концептуальні плани ділянок, але ці плани часто не враховують усіх особливостей земельних ділянок та регулювання зонування. Надійний виробник скаже вам, що їх плани є відправною точкою, і, як правило, вам потрібен детальний план ділянки місцевим інженером, який знайомий з місцевими нормами зонування та має більше подробиць про землю.

7. Ваша робота

Ваша робота - навчати та навчати своїх працівників. Ваша робота - змусити телефон задзвонити і отримати перспективи заїхати до власного сховища, а робота менеджерів орендувати їм одиниці.

8. Прицільні лінії

Нарешті, що стосується ліній зору. Одним з найбільш ігноруваних основних питань плану ділянки є вимога до пропонованих прицільних ліній під'їзду. Зазвичай для будь-якого комерційного розвитку повинна бути передбачена відповідна лінія огляду. Оскільки це питання безпеки, важко отримати відхилення або схвалення, якщо вони не виконані. Вони, як правило, базуються на швидкості існуючого руху (а не на обмеженні швидкості) і починаються в діапазоні 250 футів - 350 і перевищують 1000 футів для більшої швидкості руху. Я бачив плани, які вже реалізовувались до того, як зрозуміли, що необхідні лінії огляду не можуть бути забезпечені. Я знаю нудні речі, але інженер-будівельник в мені не міг не допомогти.

Відповіді на сім поширених запитань

Я не маю жодного досвіду самостійного зберігання. Чи можу я створити успішний бізнес?

Так, ти можеш. Насправді переважна більшість із 50 000 підприємств, що займаються самоскладом у США, належать особам, які мають лише власні сховища. Вони починали так само, як і ми з вами, не маючи власного досвіду зберігання. Чудова річ у самостійному зберіганні - це те, що це не складно порівняно з більшістю підприємств. Завдяки дослідженню та деякій допомозі на цьому шляху ви можете побудувати бізнес, який коштує дешевше, ніж більшість підприємств з нерухомості та інших підприємств і має дуже низький рівень ризику.

І найкраще - це одна з найважливіших речей, яку багато підприємств ніколи не виробляє: залишковий позитивний грошовий потік, який може тривати протягом життя або навіть поколінь. І це весело! Найкращий спосіб розпочати самостійне зберігання - це перевірена система. Ознайомтеся з можливостями органу зберігання даних у кінці цієї статті.

Скільки грошей (власного капіталу) мені потрібно мати для побудови власного сховища та скільки банк мені позичить?

Зазвичай вам знадобиться 15-35% витрат на розробку, і банк надасть позику на залишок. Можуть бути винятки як із нижчого, так і з високого класу, залежно від ринку та економіки у вашому регіоні, вашого ділового досвіду та кредитного рейтингу, окремих банків та інших факторів.

Скільки коштує будівництво?

Є три основні сфери витрат, які слід враховувати: перша - це витрати перед будівництвом (або витрати до позики). Сюди входять інженерні витрати на плани ділянок та затвердження нормативних актів; банківські збори за заявку на позику (комісія за подання кредиту або бали, комісія за оцінку тощо); та плати за опціон на землю. Хоча ці комісії часто вважаються частиною вашого власного капіталу в проекті, вам, як правило, доводиться платити ці комісії з власної кишені, оскільки банк не надасть вам позику без затвердженого містом проекту або комісії за банківську позику, сплачені заздалегідь.

Це гроші під загрозою, оскільки немає жодної гарантії, що місто схвалить ваш проект. Отже, дуже важливо, щоб ви ретельно перевірили “якість” (заболочені ділянки, сервітути, зонування та інші обмеження) землі та міста, перш ніж витрачати великі суми на остаточні розроблені плани ділянок. Часто платячи місцевому інженеру-будівельнику за перегляд правил власності та регулювання території та надаючи вам концептуальний план для перегляду разом із Містом, це добре витрачені гроші. Зазвичай ця перша група зборів може становити від 25 000 до 50 000 доларів, якщо серйозних проблем не виникає.

Другою сферою витрат є земля та вартість будівництва. Ці збори можуть сильно відрізнятися залежно від ціни на землю, індивідуальних благоустроїв землі та розміру та типу приміщення для самостійного зберігання. Земля може варіюватися від 50 000 до декількох сотень тисяч. Індивідуальне поліпшення земель сильно відрізняється залежно від об’єкта.

У мене є три об'єкти, і кожен з них мав окремі спеціальні витрати на поліпшення земель. Одна ділянка була відносно рівною з піском та гравієм, що мало низькі витрати на поліпшення ділянки. Друге самостійне зберігання було на похилій посилці, що вимагало додаткових 3-4 футів заповнення для всього місця. Для однієї власності потрібно було провести перевірку ґрунту на 20 000 доларів на забруднення та набагато більше для відновлення ґрунту, що вимагається законами штату та федеральними законами.

Я не хочу давати вам єдиний номер для будівництва, але я знаю, що це те, що вам потрібно для попереднього розслідування. Отже, перед оглядом та окремою посилкою та запропонованою розробкою я б використовував суму 40 доларів за квадратний фут. Це стосується ваших основних металевих будівель для самостійного зберігання і не включає вартість землі, спеціальні благоустрою землі чи інші незвичні витрати, які можуть виникнути.

Цю вартість можна уточнити після того, як ви вибрали об'єкт нерухомості та місцевий інженер-будівельник склав концептуальний план ділянки. І як тільки буде завершено остаточний детальний план ділянки, ви можете отримати підрядника, надавши вам кошторис будівництва для більш реалістичних витрат. Типово додавати 15% до кошторису підрядника для непередбачених додаткових послуг, які відбудуться. Третя область будівництва - це стартові витрати. Якщо ви не включили офісне (та місцеве) обладнання та витратні матеріали, не забудьте включити їх сюди.

Ви збираєтеся відкрити свій новий бізнес із власним зберіганням із типовими операційними витратами (позика, працівник, комунальні послуги, податки тощо) та обмеженим доходом від оренди. Щомісяця вам доведеться вкладати гроші у свій бізнес, поки не вистачить орендної плати для оплати рахунків. Це може зайняти від кількох місяців до двох-трьох років залежно від багатьох факторів. Якщо ви ретельно перевірили ситуацію і визначили, що є потреба у новому сховищі, маєте гарне розташування з відповідним приводом для руху транспорту і готові добре продати об’єкт, ви можете значно скоротити час на отримання беззбитковості та отримання прибутку.

Знову ж я знаю, що ви шукаєте цифри. Я можу сказати вам, що у мене є три заклади, я маю три різні терміни оренди до беззбитковості - менше 1 року, 1,5 року (і, сподіваюся, менше, ніж один рік для закладу, який я щойно відкрив), я мав повний робочий день працівник на кожному об’єкті. Багато фахівців у цій галузі рекомендують вам скласти бюджет на 2 роки, щоб отримати беззбиткові умови. Вашими двома найбільшими операційними витратами після сплати позики будуть ваші співробітники та податки на майно. Рано вам слід зустрітися з місцевим податковим комітетом або перевірити, які інші сховища у вашому місті платять за податки, щоб ви не були здивовані.

Відхилення від стіни при щомісячних витратах на невідоме самостійне зберігання фази 1 (25000 + -sf) може становити близько 15000 $ + або - 5k. Отже, якщо припустити, що середня ставка оренди 100 доларів за одиницю, це означає, що вам доведеться орендувати 150 одиниць, щоб отримати беззбитковість.

Скільки квадратних футів я повинен побудувати і скільки землі мені потрібно?

Існує декілька теорій бізнесу, яких слід дотримуватися, вирішуючи, скільки сховища будувати. Одним із них є стратегія виходу. Зазвичай найбільший обсяг продажів самостійного зберігання спрямовується на об'єкти, придбані власником компаній або іншими великими операторами самостійного зберігання. Зазвичай вони хочуть споруди площею 40000 SF і більше. Ви не хочете мати приміщення, яке настільки мало, що лише доводить, що власне зберігання добре підходить для району і залучає більший об’єкт, щоб отримати більшу частину прибутку після вашої важкої роботи.

Виняток з цього полягає в тому, що якщо ви розглядаєте свій власний бізнес, що займається зберіганням, допоміжним бізнесом, який ви побудували на своїй власній землі і закінчили свій діючий офіс. Оренда оренди для власного зберігання набагато швидша (і орендується за додаткову плату), коли у вас є офіс із звичайним робочим часом. Щоб заплатити за менеджера та отримати значний прибуток, а також заплатити за всі ваші зусилля та ризик, ви можете використовувати попередню оцінку в 40 000 SF (для всіх фаз), поки не виконаєте всю належну перевірку для свого конкретного проекту.

Вам не потрібно будувати весь проект в один етап, і насправді настійно рекомендується поетапно. Це заощадить вам додаткові витрати, пов’язані з великим запасом орендованих одиниць. Проект 50 000 Sf може бути побудований у дві або, можливо, три фази, залежно від потреб у зберіганні конкретної території. Звичайно, ключовим є обчислення квадратних метрів, необхідних для вашої площі, і віднімання існуючих квадратних метрів та вже запропонованого сховища (але не побудованого).

Для більшості районів, де є чимало приміщень для самостійного зберігання на вибір, площа радіуса становить 3–5 миль, а попит, як правило, становить 4–7 сф на людину. Ці фактори суттєво різняться залежно від місця. Ви можете зателефонувати місцевому самооцінювачу сховища (переконайтесь, що у них є досвід самооцінки) і запитати, які номери вони використовують. Як правило, ваш банк вимагає оцінки вашого проекту, і ваш банк може дати вам імена своїх оцінювачів, з якими ви можете зв’язатися для отримання цієї місцевої інформації.

Кількість землі, яка вам потрібна, сильно залежить від місцевих норм зонування та конкретних особливостей землі. І те, і інше слід перевірити на початку з увагою. Часто вам може знадобитися допомога місцевого інженера-будівельника. Єдине регулювання зонування або смуга заболочених земель може зробити нерухомість нездійсненною для самостійного зберігання.

Якщо у вас немає обмежень на районування, відсутність обмежень на корисність і хороша земля (не непарна форма, заболочені ділянки або водойми, сервітути, круті схили більше 3%, ви можете використовувати початкову оцінку 10000 + або - sf одноповерхового грунту доступ до власного сховища за гектар землі. Будь ласка, будьте обережні, немає такого ідеального шматка землі - принаймні, я ще не знайшов його.

Які деякі недоліки дизайну плану сайту ви бачили?

• Немає офісу.
• Жодна торгова площа в офісі чи торгова площа занадто мала.
• Немає легкого доступу до ванної кімнати.
• Клієнт повинен пройти через захисні ворота, щоб дістатися до офісу.
• Немає чотириметрових воріт для доступу до місця зберігання, не відкриваючи головних воріт.
• Клавіатура доступу не суміщена з воротами.
• Розташований в індустріальному парку або в недоступних місцях.
• Простір між будівлями менше 24 футів.
• Більші одиниці (особливо одиниці зберігання автомобілів), не розташовані зовні проекту, де можуть бути передбачені великі накопичувачі доступу.
• Недостатньо благоустрою.
• В офісі немає вікон чи маленьких вікон.
• N0 або недостатнє освітлення ділянки. Світло біля входу на сайт - приємний штрих.
• Блоки зберігання не видно з дороги.
• Ніяких заходів безпеки.
• До багатьох тупикових ситуацій.
• Втрата одиниць через погану компоновку.
• Немає невеликих одиниць і або недостатньо різноманітності за розмірами одиниць.
• Жодних шафк (4 ′ x 4 ′) не передбачено.
• Щоб виконати містобудівну будівлю, деякі архітектурні особливості насправді роблять металеву будівлю більш помітною та непривабливою.
• Поетапність затверджених планів не передбачена, вимагаючи повернення заявника до комісії для затвердження.
• Вивіски на сайті не в планах, що не вимагають від заявника повернення до комісії для затвердження.
• ширина під'їзної смуги та / або радіус на міській дорозі до малого. Мінімальний радіус 25 футів і бажаний радіус входу 45 футів.
• Доступ для RV недостатньо великий.

Які найважливіші речі мені потрібно знати, коли ми відчиняємо двері?

• Потрібен час, щоб люди усвідомили, що ви відкриті для бізнесу, і маркетинг, зроблений зараз, окупиться більше, ніж будь-який інший час.
• Зараз саме час розпочати послідовну маркетингову процедуру.
• Це нормально, коли перше і часто єдине питання для потенційних клієнтів задається питанням, яка ціна. Це нічого не означає - це просто єдине запитання, яке вони знають. Ціна не є основною причиною того, що більшість людей орендує.
• Сьогодні вам потрібно розробити свої унікальні об’єкти, що продають функції та переваги, щоб ви могли повідомити своїх клієнтів.
• Сподіваємось, у вас є веб-сайт перед тим, як відкрити його, якщо не визначити його пріоритетом.
• Вам потрібно «показати блок», щоб взяти його в оренду.
• Вам потрібно бути експертом і допомогти потенційному клієнту прийти до власних висновків - ви не можете просто сказати їм.
• Вам потрібно запитати потенційного клієнта про оренду або бронювання.
• Вам потрібно вивчити заперечення людей та шляхи їх вирішення.

Огляд об'єкта від реального замовника