Як обманюють тіньові агенти з нерухомості

Я мав багато скарг від ріелторів щодо цієї статті! Вони стверджують, що всі ріелтори є чесними джонами і в основі їх інтересів лежать найкращі інтереси своїх клієнтів.

Є багато добрих, чесних агентів з нерухомості. Але кожна галузь має свою частку шалених практиків - на жаль, це лише людська природа. Візьміть будь-яку велику групу людей, і ви знайдете відсоток, який готовий перекрутити правила у своїх інтересах. І як ми всі знаємо, найсвіжіші, чарівні люди також можуть бути найкривішими, тому ми не можемо припустити, що хороші хлопці справді хороші хлопці!

Для більшості людей їхній дім - це найбільша інвестиція, яку вони коли-небудь вкладуть у своєму житті, тому варто знати про хитрощі, яким можуть придумати безпринципні.

Ріелтори можуть заробляти більше грошей, продаючи кілька будинків дешевше, ніж один будинок за найкращою ціною

Чому тіньові ріелтори хочуть продавати дешево

В основі проблеми одна величезна помилкова думка: що ви та ріелтор маєте на увазі одну і ту ж мету - продати своє майно за максимально можливу ціну. Це просто неправда. Ви хочете продати за максимально високою ціною. Ріелтор просто хоче продати.

Можливо, вам цікаво, чому б ріелтор не хотів найкращої ціни? Зрештою, його комісія базується на ціні продажу, тому чим вища ціна, тим більша комісія.

Відповідь проста: швидкість. Якщо він тримається за найвищу ціну, яку може витримати ринок, це означає більше перевірок і більше. Правда, він отримає менше комісії, якщо ціна нижча, але він також витратить набагато менше часу і зможе перейти до наступного будинку набагато швидше.

Він може продати шість недорогих будинків за той самий час, який йому потрібен, щоб продати три будинки з повними цінами, і результат для нього буде більше комісійним!

Звичайно, юридично ріелтор повинен узгодити з вами цифру і дотримуватися її: він не може продати майно, якщо ви не згодні з ціною. Але у тіньового ріелтора є способи, як він може працювати на вас, продавця, щоб переконати вас прийняти нижчу ціну зрештою.

Як тіньовий ріелтор знижує ціну продажу

Коли ріелтор приходить до вашого будинку, він вказує на всі хороші риси вашого майна та називає вражаючу ціну.

Після реєстрації агент починає показувати можливих покупців через ваш будинок. Після кожної перевірки він телефонує, щоб розповісти, як пройшло. На ваш подив, він говорить вам, що розчарований тим, що отримує негативні відгуки (про які, як не дивно, він ніколи не згадував - ні відхиляв як неважливі - під час першого візиту!).

Перший тиждень, він може сказати, декорим покупцям не сподобався декор, і їм доведеться перефарбувати весь будинок. Другий тиждень він згадає покупців, які вважали, що кухню потрібно буде замінити. Третій тиждень, це може бути зношений килим або пошкоджений шматок ринви. Як альтернативу, він може стверджувати, що постійно отримує коментарі щодо одного єдиного, але головного недоліку, наприклад, відсутності сонячного світла у вітальні або палуби, яку потрібно замінити.

Він також може сказати, що покупці сказали, що вони могли б заплатити, наприклад, "Я отримую певний інтерес до низьких трьох сотень", тобто люди заявляють, що можуть заплатити за будинок від 300 000 до 350 000 доларів. Яким би не був діапазон, це завжди суттєво нижче цифри, яку він вперше цитував. Якщо ви висловите занепокоєння, він скаже: "ну, ви повинні мати на увазі, їм не сподобалось…." (якою б не була остання вада).

Ви вже здогадалися, що покупці, мабуть, нічого подібного не сказали, або якщо вони це зробили, це був випадковий коментар. Він придумує, щоб викликати у вас сумнів, щоб підірвати вашу впевненість у тій вражаючій ціні, яку він спочатку вказав. Тиждень за тижнем він капає вам негативні відгуки про помешкання, маючи на меті знизити ваші очікування. Тим часом він також працює над покупцями…

Слідкуйте за агентами, які мають менш ніж ідеальний моральний компас.

"Підключення" Покупця

Забороняти вказувати ціну, з якою продавець не погодився, - але якщо агент веде приватну розмову з потенційним покупцем, а свідків немає, це його слово проти їхніх - тож ви не можете нічого довести, і буде мабуть, ніколи не знати.

Якщо ваше майно продається за фіксованою ціною, під час перевірок ріелтор буде повідомляти покупцям, що ви "дуже обговорювані" (незалежно від того, є ви чи ні). Якщо ваше майно виставлено на аукціон, агент буде приватно називати діапазон цін, який значно нижчий за той, який ви сподіваєтесь отримати.

Я спіймав на цьому не одного агента, бо я люблю переглядати майно, тож коли знайомий виставляє будинок на продаж, я просто маю піти шукати. Колись це була квартира, яку продавали за 380 000 доларів. Я поспілкувався з агентом, і він сказав мені: "Якщо ви зацікавлені, я впевнений, що вони приймуть пропозицію в розмірі 340 000 доларів".

Наступного разу, коли я зустрів свого друга, я запитав їх, як справи. - Недобре, - похмуро сказала вона. "Агент каже мені, що вони цікавляться лише низькими 300 доларами. Спочатку він сказав нам, що ми легко отримаємо понад 375 000 доларів, тому ми справді розчаровані".

Звичайно, він цікавиться лише низькими 300 доларами, якщо це те, що він каже покупцям, що це варте!

Якщо ви зловите свого агента на цьому, він скаже вам, "ми пропонуємо низьку ціну, щоб зачепити інтерес покупців, тоді ми можемо домовитись про них звідти". Не знаю, чому хтось колись у це вірить!

Цей будинок продали за обіцяну ціну?

Підтвердження угоди

Зрештою, ви отримаєте пропозицію для будинку, або прибуде день аукціону, і хтось зробить ставку.

Завдяки агенту цілком ймовірно, що пропозиція чи ставка будуть нижчими, ніж ви очікували. Коли він подарує вам його, ви з великою часткою ймовірності скажете так, на що агент відповість: "О так, але майте на увазі, що покупців усіх відлякує відсутність сонячного світла (або як би там не було) ". Він розповість вам, як ви ніколи не можете бути впевнені, яка нерухомість коштує заздалегідь, але зараз вона була «перевірена на ринку».

Це все цілковито. Власність не була «випробувана на ринку» за її справжньою вартістю, оскільки агент говорив усім, що це коштує менше, ніж це насправді!

Я відчув саме ці техніки, коли продав свій будинок після розлучення. Роками пізніше я прочитав опис тренінгів з нерухомості та брудних трюків, написаних Нілом Дженманом, який заснував групу агентів з нерухомості, прихильних етичній практиці продажу. Я ретельно рекомендую його книги кожному, хто купує або продає нерухомість. Найбільше мені допомогла книга «Помилки нерухомості» (доступні як версії для розпалювання, так і в м’якій обкладинці). Книга написана про австралійський ринок нерухомості, але вона однаково застосовна і в США. Я б рекомендував кожному, хто купує або продає нерухомість, купити його.

Я мав декілька коментарів від ріелторів, які казали: "Мені шкода, що ви зіткнулися з цим" і запевняли мене, наскільки чудові більшість агентів з нерухомості. Тож я повинен пояснити, що ця стаття не заснована на одному поганому досвіді. Після читання книг Дженмана я купив і продав кілька об’єктів нерухомості, і я знову і знову стикався з тими самими прийомами. На щастя, завдяки своїй обізнаності, я зміг перетворити їх на свою користь, особливо при покупці. Іншим не так пощастило.

Я не заперечую, що там є хороші агенти з нерухомості. Але якщо ви починаєте продавати свій будинок, уявляючи, що всі агенти - ангели, ви ідіот!

• Пара подала до суду на агента через справу зі збут нерухомості - Південно-Східний Техас Record

  Південно-Східний Техас Record - Новини суду Південно-Східного Техасу - Судова тяганина - Групові позови, азбест, новини про зловживання

© 2008 Кейт Суонсон