Інвестування житлової та комерційної нерухомості 101

Інвестування нерухомості

Інвестиції в нерухомість можуть здатися непосвяченим для непосвячених. Перший і єдиний набіг на володіння власністю, який більшість американців коли-небудь зробить, - це придбання будинку - і це досить складно, не ускладнюючи суміш! Зрештою, хто в здоровому розумі може підписати більше на спосіб виплати іпотеки, страхових зборів та витрат на утримання?

Як відповідь, вам потрібно лише поглянути на історичний темп подорожчання інвестицій на ринку нерухомості (близько 9% на рік за останні тридцять п’ять років). ¹ Це має сенс, оскільки робочі місця створюються у міру зростання економіки. Вважайте, що населення США двісті років тому сиділо приблизно п’ять мільйонів душ. Століття тому в нашій країні проживало (приблизно) сімдесят п’ять мільйонів людей. Сьогодні ця кількість зросла більш ніж у чотири рази, і понад триста мільйонів людей зараз називають США Домом - і ви можете спокійно припустити, що більшості цих людей в якийсь момент знадобляться дві речі: місце для роботи та місце жити! ^2,3 До речі, обидві ці речі потребують нерухомості.

Взагалі кажучи, подальше створення нових будинків та робочих місць у нашій країні вимагатиме від нас заборгованості з кінцевої пропозиції землі, до якої ми маємо доступ. Коли кількість (пропозиція) цієї землі зменшується, навіть коли потреба в ній зростає (попит), ціни зростають все вище і вище. Пам’ятаєте, коли ви були ще в початковій школі, дізнававшись про Велику експансію на Захід 1800-х років? У ті часи федеральний уряд буквально роздавав землю громадянам, які погодились жити на ній і обробляти її в обмін. Вони могли дозволити собі бути настільки щедрими, оскільки пропозиція землі на той час значно перевищувала попит на неї.

Це вже не так - і як на будь-який кінцевий ресурс - ціни будуть продовжувати зростати у міру зростання людського населення, що сприятиме споживанню нашої фіксованої пропозиції будівельної землі. Таким чином, кмітливий бачитиме нерухомість як надійну інвестицію. Однак це не означає, що ринок нерухомості не застрахований від злетів і падінь, яким піддаються фінансові ринки. Далеко не так! Насправді більшість людей, які не досягають успіху в інвестуванні в нерухомість, є тими, хто надмірно реагує на короткочасні коливання і намагається відповідним чином жонглювати своїми паями.

Для того, щоб повністю реалізувати оціночний потенціал інвестування в нерухомість, зазвичай потрібно купувати та утримувати майно протягом багатьох років - навіть до виходу на пенсію і далі - для того, щоб пережити короткострокові втрати та скористатися перевагами довгострокового подорожчання. Більше того, хоча теоретично справедливо, що ціни на землю продовжуватимуть зростати в міру збільшення населення, в деяких випадках це може зайняти деякий час.

Тому недостатньо просто придбати будь-який старий об’єкт нерухомості, потім сидіти склавши руки і спостерігати, як ваше майно оцінюється в ціні. Вам потрібно застосувати випробувані і справжні методи оцінки вартості нерухомості перед покупкою, щоб максимізувати ваші шанси побачити, як вартість зростає швидше, ніж інші властивості (умовно кажучи). Сюди входять: аналіз місцевих ринків нерухомості та економіки, ретельні перевірки та оцінки кожного майна, яке ви серйозно розглядаєте, та реалістичні розрахунки очікуваних потоків доходів порівняно з вихідними витратами.

Усі ці міркування та багато іншого будуть викладені в цьому підручнику, що складається з багатьох частин: Інвестиція в житлову та комерційну нерухомість 101! У цій частині я викладу плюси і мінуси придбання власності, щоб збільшити своє багатство. Потім ми поговоримо про деякі більш непрямі методи інвестування в нерухомість для тих, хто просто хоче отримати прибуток, яким користується ринок з часом, але хто не бажає боротися з клопотами, що йдуть поруч -в руці з тим, що є орендодавцем.

У другому розділі « Як напряму інвестувати в нерухомість» я дам детальний огляд того, що пов’язано з інвестуванням у три основні типи власності: житлову нерухомість, комерційну нерухомість та незабудовану землю. У частині 3, Оцінка нерухомості та аналіз грошових потоків , ми розглянемо принципи, які ви повинні розуміти, щоб визначити бажані напрямки для вашої інвестиційної

діяльності в нерухомість, як правильно провести оцінку та поетапно метод визначення грошового потоку (тобто доходу від оренди за мінусом витрат).

Частина 4 цієї серії, “ Переговори про угоди та уникнення шахрайства при інвестуванні нерухомості” , дасть вам уявлення про кращі моменти ефективного укладання угоди з нерухомістю (вартість), а також підручник щодо деяких жахливих інвестицій у нерухомість, яких слід взагалі уникати. витрати. Прочитавши цей внесок, ви будете готові визначити деякі загальні «пастки лимонів» у світі нерухомості, а також популярні тактики, що застосовуються неетичними покупцями та продавцями.

Отже, без зайвих сумнівів, я даю вам інвестицію в житлову та комерційну нерухомість 101!

Інвестування житлової та комерційної нерухомості 101

Що спільного у великих містах, таких як Нью-Йорк, Лос-Анджелес та Сан-Франциско? Для початку ціни на нерухомість у всіх цих процвітаючих мегаполісах є одними з найвищих у світі! Це пов’язано з тим, що пропозиція землі, що підлягає забудові, обмежена, якщо виміряти її з урахуванням великого попиту на неї. Отже, як житлова, так і комерційна нерухомість частіше продаються з вищою ціною.

Навпаки, ціни на нерухомість на більшій частині американського Середнього Заходу чи Півдня набагато нижчі, оскільки є більша пропозиція земель, що підлягають забудові (тобто, думайте про «широкі простори»). Це не означає, що ви не могли побачити приємної оцінки будь-яких інвестицій у нерухомість, здійснених у таких сільських районах, - просто щоб ви відповідно масштабували свої очікування. Наприклад, якщо ви визначите, що стан

місцева економіка в середньому місті А - затишний маленький хутір, притиснутий десь в американському Хартленді - здорова і готова до розширення, тоді ви маєте повне право очікувати (добре вивченого та фінансово обґрунтованого) інвестиційного майна в цьому районі, яке оцінить приємно з часом. Можливо, він не передбачає такої премії, яку ви очікували б від таунхауса на Манхеттені за життя, але це менш важливо, ніж загальна оцінка вашої початкової інвестиції.

Прогрес, промисловість та продуктивність праці позитивно впливають на ціни на нерухомість, а в багатьох сферах є багато можливостей для розумних інвесторів, які бажають, щоб їхні гроші зростали. Поки ви розумієте, як аналізувати та відбирати інвестиційні властивості, швидше за все, ви зможете знайти якусь вартісну нерухомість у вашому загальному районі. І навіть якщо ні - наприклад, якщо ви випадково проживаєте в економічно депресивному регіоні - ви все одно можете інвестувати в нерухомість опосередковано за допомогою REITs та взаємних фондів REIT (обговорено пізніше).

Плюси інвестування в нерухомість:

1. Оцінка майна та прибуток від оренди

Є два способи, за допомогою яких інвестори в нерухомість заробляють гроші на своєму майні: подорожчання з часом та / або дохід від орендної плати від орендарів. Більше того, на відміну від інших (непенсійних) фінансових цінних паперів, таких як акції та облігації, оцінка майна складає відстрочку податків до тих пір, поки інвестори не вирішать продати. Навіть тоді можна уникнути сплати податків, якщо прибуток від продажу будь-якої орендованої нерухомості використовується для придбання іншої орендної власності. Вони відомі як біржі Starker, або біржі розділу 1031 IRS .

На щастя, навіть якщо інвестори вирішать не перевищувати прибуток від продажу орендної нерухомості, оподаткування цих прибутків обмежується щонайбільше п'ятнадцятьма відсотками - якби ці об'єкти нерухомості утримувались принаймні один рік. Такий прибуток класифікується як довгостроковий приріст капіталу та оподатковується за значно нижчою ставкою, ніж короткостроковий приріст капіталу, який може оподатковуватися за ставкою до сорока відсотків. (Так!)

Однак є кришка, і це полягає в тому, як IRS класифікує прибуток, отриманий від продажу нерухомості, що здається в оренду. Тобто уряд не обчислює прибуток від продажу орендованого майна, як просто ціна продажу мінус ціна купівлі. Натомість амортизація (тобто зменшення вартості майна з плином часу, зокрема через зношення), яку інвестори

вимагають у своїх податкових деклараціях - за кожен рік володіння майном - вираховується з початкова ціна придбання, і це число потім використовується для визначення загального прибутку від продажу.

Наприклад, скажімо, ви плануєте продати орендовану нерухомість, яку придбали п’ять років тому, за 100 000 доларів. За кожен рік власності ви вимагали амортизацію в розмірі 3000 доларів США у своїй податковій декларації на загальну суму 15 000 доларів США. А тепер уявіть, що ваша власність за ці п’ять років зросла на десять відсотків на рік, так що загальна вартість ваших інвестицій зросла до 110 000 доларів.

На перший погляд, здається, що ваш прибуток, що підлягає оподаткуванню, становить 10 000 доларів США (110 000–100 000 доларів США = 10 000 доларів США), але Податкова служба не бачить цього! На їхню думку, ваш загальний прибуток включатиме амортизацію в 15 000 доларів США, яку ви вимагали у своїх податкових деклараціях. Отже, ви повинні були б їм скоротити прибуток у 25 000 доларів, хоча насправді ви заробили лише 10 000 доларів від продажу (100 000 - 15 000 доларів = 85 000 доларів

та 110 000 - 85 000 доларів = 25 000 доларів). Просто підвезти точку додому: п’ятнадцять відсотків з 10 000 доларів - це 1500 доларів; тоді як п’ятнадцять відсотків з 25 000 доларів - це 3750 доларів - більше, ніж удвічі від початкової суми!

Звичайно, ця ілюстрація не враховує прибуток від доходу від оренди за мінусом витрат за той п’ятирічний період. Це відоме як "грошовий потік" і є головним фактором, який визначає, чи буде орендна нерухомість вартим інвестицій. Як правило, грошовий потік невеликий у перші роки власності на майно - якщо на початку не буде здійснено значний перший внесок (за заставою), оскільки щомісячний операційний прибуток з'їдається за рахунок іпотечних витрат, податків на майно, страхування та плати за обслуговування.

(Примітка: Грошовий потік - дохід від оренди, що перевищує витрати (наприклад, іпотека, податки на майно, страхування, утримання) на майно, - більш детально розглядається в Частині 3 цього посібника.)

У найкращому випадку інвестори підвищуватимуть орендні ставки на свої об'єкти швидше, ніж збільшуватимуться їх витрати, таким чином отримуючи стабільний прибуток. Однак це може бути неможливим під час повільного економічного зростання - або, що ще гірше, рецесії. У таких випадках ставки оренди можуть навіть впасти!

Біржі Starker

Біржі Starker не є зручними для самостійного використання. Зазвичай процес контролює стороння сторона, а прибуток від продажу орендованого майна надходить на депозитний рахунок. Крім того, ви повинні визначити замінне майно протягом сорока п’яти днів і завершити нову покупку протягом шести місяців. Більшість людей обирають найняти податкового радника / адвоката, щоб допомогти їм у цих покупках при перекаті, щоб переконатися, що всі їхні "i" є пунктирними, а "t" перекреслені!

2. Кредитне плече

З нерухомістю ви, як правило, можете позичити вісімдесят відсотків або більше (вартості) своїх інвестицій, тим самим контролюючи значно більший актив із часткою вартості. Наприклад, пам’ятайте, що гіпотетичне майно в 100 000 доларів, яке ви “придбали” у попередньому розділі? Швидше за все, ви не уявляли, що заходите

в банк із портфелем, повним готівки, щоб купити місце. (Хочу поспоритись, що ти зараз , правда?) Швидше, якщо ти схожий на більшість людей, тобі доведеться отримати іпотечний кредит, щоб оплатити свої інвестиції.

Архімед: "Дайте мені достатньо важелів… і я переміщу світ !!"

Традиційно це означає звернутися до постачальника іпотечного кредиту з (принаймні) двадцятьма відсотками першого внеску - або 20 000 доларів США для цього прикладу - і попросити позикодавця профінансувати ваш непогашений залишок. Таким чином, ви зможете взяти під контроль реальний актив у 100 000 доларів лише за п'яту частину ціни придбання. Якщо вартість вашого майна з часом зростає, як ви сподіваєтесь, тоді у вас є можливість заробляти на своїх початкових інвестиціях, крім грошей, які ви позичили.

Для ілюстрації, скажемо, що після утримання згаданого нерухомого майна протягом ряду років вартість цього майна зростає до 120 000 доларів. Якщо ви вирішите продати в цей момент, ви отримаєте стовідсоткову віддачу від початкової інвестиції в розмірі 20 000 доларів США (першого внеску, який ви внесли за іпотечний кредит), після сплати кредитору непогашеної заборгованості (120 000–80 000 доларів США = 40 000 доларів США). Звичайно, цей спрощений приклад передбачає, що ваша власність існувала у химерній невизначеності протягом ваших років власності, і ви ні вносили більше коштів у свою заставу, ні відчували жодного позитивного (або негативного) грошового потоку від доходу від оренди. Крім того, ми припускаємо, що в дивному світі IRS дає людям безкоштовну перерахування податків, а трансакційні витрати, пов’язані з купівлею та продажем нерухомості, не існують!

3. Довгострокові інвестиції

Однією з переваг інвестицій на довгострокову перспективу є зменшення податкового навантаження, яке виникає при утриманні цінних паперів та активів протягом багатьох років. Як вже обговорювалося в попередніх розділах, податки з продажу нерухомості можуть значно відіграти ваш прибуток. Крім того, трансакційні витрати та різні комісії, пов’язані з купівлею та продажем майна, є громіздкими і можуть коштувати вам п’ятнадцяти

відсотків (або більше) від загальної вартості об’єкта нерухомості.

У фінансовому секторі є великий бізнес, який звітує про кожний крок, який робить Ринок, і спонсоровані мережею псевдоаналітики з поспішними висловами "радять" інвесторам жонглювати своїми паями в шалених спробах купувати дешево і продавати високо. Але так само, як при інвестуванні в нерухомість, часті купівлі-продажі з’їдають прибутки інвесторів у вигляді короткострокового оподаткування прибутку на капітал, не кажучи вже про комісії брокера та різні торгові збори. Багато людей, які вкладають свої гроші у фінансові цінні папери та нерухомість, не беруть до уваги ці міркування, і в кінцевому підсумку втрачають довгострокову оцінку, яку ринки користувались з часом (в середньому в середньому 7–10% на рік, історично), одночасно живлячи машину, керовану комісією, складену з поганих інвестиційних порад, які пронизують наше суспільство.

Однак, незважаючи на те, що ціни на ринку нерухомості постійно змінюються, як і ціни на фондовому ринку, немає мережевих каналів, публікацій, електронних листів та текстових сповіщень, присвячених звітуванню про ці зміни. "Поза увагою, поза розумом", як говориться, і інвесторам у нерухомість надається відносний спокій, який виникає з ігноруванням тонких - і, чесно кажучи, незначних - короткочасних махінацій ринкових цін, на користь довгострокового зростання. Більше того, на відміну від акцій або облігацій, якими можна торгувати в один момент, клопоти, пов’язані з підготовкою нерухомості до продажу, намагаються (не кажучи вже про трудомісткість) і виступають додатковою перешкодою для імпульсивних продажів.

Наприклад, уявіть такий сценарій, як вище, лише зараз у дивному світі є мережевий телевізійний канал, який повідомляє про останні секунди коливання ринку нерухомості: Real Estate Watch! Більше того, нещодавній спад призвів до того, що вартість вашої власності впала до 80 000 доларів, і ви бачите, що ви технічно компенсували стовідсоткові збитки від початкових інвестицій (ваш перший

внесок у 20 000 доларів). У паніці ви вирішили продати, перш ніж щось стане «гіршим», і в кінцевому підсумку жертвуєте своїм реальним активом. Це призводить до того, що вам доведеться фактично заплатити за продаж, щоб покрити трансакційні витрати та комісію за закриття!

Кілька місяців по тому, після того, як це відбулося на Real Estate Watch! під час серфінгу на каналах ви зазначаєте, що ринок відновився. Вартість вашого колишнього майна повернулася туди, де була до спаду! У сліпій люті ви кидаєте пульт від телевізора на свій плоский екран, розбиваючи його. Потім, як додаткову образу, ви пам’ятаєте, що у вас немає грошей на придбання телевізора на заміну - ви вже прийняли ванну у своєму підприємстві з нерухомості.

Супротивні ринки

Однією з переваг інвестицій у нерухомість є те, що вартість власності не рухається синхронно з фондовим ринком та / або іншими видами активів, які ви можете мати. Це вигідно, оскільки диверсифікований інвестиційний портфель може допомогти вам захистити свої збитки, якщо один або кілька ринкових секторів погано проживають в умовах економічного спаду.

4. Додавання вартості вашому майну

Коли ви інвестуєте в компанії, купуючи акції та облігації - безпосередньо чи опосередковано за допомогою взаємних фондів, після цього не потрібно робити багато чого, крім як сидіти склавши руки та спостерігати, як цінні папери (сподіваємось) оцінюються. Винятком було б, якщо б вам довелося володіти великою кількістю акцій в одній конкретній компанії, що дало б вам право більше брати участь у операціях цієї компанії. Але вам не обов'язково бути в змозі придбати контрольний пакет акцій Microsoft, щоб брати більш активну роль у ваших інвестиціях.

Розумні інвестори у нерухомість часто можуть виявити об'єкти нерухомості з поверхневими недоліками, а потім придбати їх зі знижкою, використовуючи проникливі навички ведення переговорів. Це особливо привабливо для людей, яким подобається ідея закатати рукави та вкласти певну роботу в свої інвестиції, щоб збільшити ринкову вартість. Властивості, яким потрібен новий шар фарби, увага на ландшафтному дизайні або просто хороша

чистка, рясніють на ринку нерухомості, просто чекаючи, поки інвестор з правильним настроєм застосує трохи TLC!

Деякі інвестори, що мають талант на благоустрій будинків, роблять це навіть далі, і цілеспрямовано шукають зношені або проблемні об'єкти нерухомості, щоб їх придбати, з єдиною метою, щоб виправити їх для повернення на ринок. Ця практика,

відома як "гортання", може бути прибутковою, якщо правильно підійти до неї. Однак не робіть помилки, перестрибнувши в цю нішу, без належного розуміння економічних показників, що впливають на ціноутворення на ринку житла (більш детально обговорено

пізніше), короткострокових податків на прибуток від капіталу (обговорювались раніше) та трансакційних витрат, пов'язаних з продажу нерухомості, а також реалістична оцінка того, скільки

ремонт вам обійдеться. Інакше ви могли б залити свою кров, піт і сльози грошовою ямою, яка не має шансів заробити гідну віддачу!

Ласти

Інвестори у нерухомість, які купують нерухомість, яка потребує капітального ремонту, з єдиною метою проведення цих реконструкцій з метою перепродажу майна з метою отримання прибутку, відомі як "ласти".

5. Кінцева пропозиція землі

Вам, мабуть, відома знакова цитата Марка Твена щодо нерухомості:

Швидше за все, ви ніколи не замислювались над цим, але зважайте на те, що пан Твен жив у другій половині XIX століття, коли населення світу складало приблизно 1,6 мільярда. Щоб поставити це на перспективу, у 2014 році загальна людська популяція у світі становить понад 7 мільярдів. Отже, потрібно було більше двохсот тисяч років, щоб населення досягло одного мільярда, а за трохи більше століття ми перевищили це число в шість разів!

Земля - ​​це лише одна річ, яка завжди потрібна людям, і, за винятком колонізації Марса чи Місяця, ми в значній мірі застрягли в тій кількості, яку ми завжди мали. Пара, яка фіксує пропозицію з швидко зростаючим попитом, і не важко розглядати нерухомість як привабливу інвестицію. Більше того, люди, як правило, селяться порівняно близько один до одного, і в безпосередній близькості від надійної транспортної інфраструктури, що включає дороги, залізниці та аеропорти.

Власність, розташована в процвітаючих столичних районах - та навколишніх передмістях -, яка має невеликий запас забудованої землі, як правило, отримує найвищі премії (і зазвичай цінує найбільше). Як зазначалося на початку цього підручника, ціни на нерухомість у таких місцях, як Нью-Йорк та Сан-Франциско, з цих причин завищені. Це також стосується островів та острівних мереж, таких як Гаваї, Японія та Тайвань.

Східний центр міста, Нью-Йорк

Мінуси від інвестування в нерухомість:

1. Величезні часові зобов’язання

Інвестування в нерухомість - це не прогулянка в парку. Визначення стану місцевої економіки, дослідження тенденцій цін на житло та пошук потенційних об’єктів нерухомості вимагають часу. Якщо ви не зробите свого старанності перед покупкою, ви цілком можете отримати з лимоном.

Крім того, якщо ви вирішите здати своє майно в оренду, ви повинні бути готові взяти на себе всі обов'язки, пов'язані з тим, щоб бути орендодавцем. Ваша робота передбачає не просто пошук надійних орендарів, а потім щомісяця збирання у них чека. Ви також повинні мати справу з будь-якими проблемами, які вони можуть мати під час оренди у вас, включаючи всі проблеми з технічним обслуговуванням.

Чи готові ви відповісти на дзвінок о другій годині ночі, коли у вашому орендованому будинку виходить з ладу гаряча вода? У вас є час, щоб найняти субпідрядника та контролювати ремонт? Якщо ні, то орендодавець - це не для вас.

Хоча це правда, що ви можете найняти менеджера з нерухомості для вирішення багатьох з цих питань, це коштує грошей. Більше того, делегування відповідальності таким чином не змусить вас повністю зникнути. Бакс все ще зупиняється з вами, тобто вам доведеться підписатись і контролювати будь-який капітальний ремонт.

2. НЕ проспект легкого багатства

Ви коли-небудь бачили одну з тих пізніх нічних рекламних роликів, де неочевидний речник хвалиться тим, як заробляв мільйони доларів, інвестуючи в нерухомість, використовуючи секретний метод, про який можна дізнатися лише придбавши ту чи іншу книгу, як відео чи інший ексклюзивний продукт?… Звичайно, у вас є! Ця країна просто не була б такою самою без стандартного асортименту хакерів, які полюють на те саме американське бажання швидко розбагатіти - майже без жодних зусиль - використовуючи якусь виверт. Як і П.Т. Барнум одного разу (мабуть) сказав:

Але по правді кажучи, не існує секретного методу досягнення купи багатства шляхом інвестування в нерухомість, за винятком доброї старомодної змазки для ліктя. Якщо ви приділите час дослідженню властивостей, визначенню потенційних вигідних пропозицій та проведенню цифр для визначення передбачуваного грошового потоку, тоді ви будете краще готові насолодитися перевагами інвестування в нерухомість, ніж кожен випускник школи-гуру на обличчі Землі! (Ми розглянемо особливості оцінки властивості пізніше.)

3. Ризик

Інвестиції в нерухомість зазнають однакових ризиків, пов'язаних з іншими видами інвестицій, такими як акції, облігації та пайові фонди. Як зазначалося раніше, на ринку нерухомості час від часу виникатимуть короткочасні коливання, і деякі з них негативно вплинуть на вартість вашої власності. Незважаючи на те, що інвестори в нерухомість історично отримували загальну віддачу, порівнянну з тією, яку отримують інвестори на фондовому ринку, минулі результати не є гарантією майбутніх результатів.

Крім того, якщо ви маєте намір здати в оренду свою інвестиційну нерухомість, важливо усвідомити, що навіть найдбайливіші орендарі не дбають про оренду так само, як це робить власник. Нещасні випадки трапляються, і, як відомо кожному, хто має дітей чи домашніх тварин, зношування є неминучим наслідком проживання.

Більше того, орендарі не просто падають з неба і відразу ж займають орендовану вами нерухомість. Існує (іноді тривалий) процес, пов’язаний з пошуком надійних і надійних орендарів, а також із забезпеченням застави, договорів оренди та всіх інших бюрократичних дрібниць, пов’язаних із нашим суперечливим сучасним існуванням. Особливо, якщо у вас є помешкання для одного жителя (що може означати цілу родину, а не буквально лише одну людину), можуть траплятися випадки, коли ви застрягли взагалі без орендарів, і тому ви повинні справлятися з витратою готівки порожньої одиниці будь-який дохід від оренди для компенсації витрат. (Ой!)

Прості інвестиції в нерухомість: купівля будинку та REITs

Коли ви вперше вчилися плавати, я готовий посперечатися, що ви не відразу занурилися головою в глибину і не пустили карти там, де могли. Ви, мабуть,

починали, як і більшість людей: у дитячому басейні, насолоджуючись різноманітними барвистими флотаційними пристроями, і ретельно стежили за ним під пильним оком батьків чи

інструктора. Коли ви здобули впевненість і досвід, флотаційні пристрої не враховувались, і врешті-решт ви змогли вийти в глибоку воду самі,

не боячись свого життя.

Так само, якщо ви новачок у нерухомості, вам не потрібно строго закінчувати покупку багатоквартирного житлового будинку, щоб отримати користь від інвестування в цей сектор. Чому б не «замочити ноги» (метафорично кажучи) одним чи двома порівняно простими заходами з нерухомості - придбанням будинку та / або інвестуванням у інвестиційні фонди нерухомості (відомі як REIT )? Насправді багато особисті інвестори ніколи не беруть участь у ринку нерухомості далі, ніж це, і в цьому немає абсолютно нічого поганого!

1. Купівля будинку

Вони це знають чи ні, але кожен власник житла в Америці інвестує у нерухомість. Навігація складним процесом придбання місця проживання (наприклад, розвідка об'єктів нерухомості та видалення номерів, накопичення грошей на перший внесок та звернення до іпотечного кредитора) багато в чому схожа на придбання житлової або комерційної інвестиційної нерухомості. Більше того, оскільки власники будинків сплачують іпотечні кредити та нарощують власний капітал у своїх будинках - і, сподіваючись, насолоджуються стабільною ціною зростання - вони збільшують свою чисту вартість точно так само, як магнат нерухомості з десятками інвестиційних об'єктів, хоча і на менший масштаб.

Більше того, якщо в якийсь момент по черзі ви вирішите переїхати, у вас є можливість перетворити своє майно на оренду. Однак навіть не роздумуйте над цим,

якщо ви не готові взяти на себе всі обов'язки, пов'язані з тим, щоб бути орендодавцем, про що вже говорилося раніше. Крім того, деякі власники будинків помилково думають піти цим шляхом під час депресивного ринку, щоб дочекатися відновлення цін на житло перед продажем. Це також зазвичай погана ідея, оскільки будь-який прибуток від продажу орендованого майна в більшості випадків оподатковується як приріст капіталу (якщо ці прибутки не перекинуті в інше подібне майно).

2. РЕЙТИ

Трастові інвестиційні трести ( REIT) - це організації, які беруть пули грошей інвесторів, а потім за ці гроші купують житлову та комерційну нерухомість. Потім управління об'єктами нерухомості здійснюється РЕІТ за плату, при цьому прибуток, отриманий від зібраної орендної плати та продажів, передається первісним інвесторам. Ви можете інвестувати в окремі ЗПІФН , якщо ви вибираєте, але більш диверсифікований підхід інвестувати в REIT взаємних фондів.

Не почувайтеся погано, якщо ви ніколи раніше не чули про REIT - вони не отримують багато преси. Немає жодного реаліті-шоу, присвяченого їм, і брокери з продажу нерухомості (включаючи багато-багато книг, написаних брокерами), як правило, також не викладаються на REITs , оскільки їм це не вигідно робити. Це пов’язано з тим, що інвестування в REIT “виключає середнього чоловіка”, і багато фахівців з нерухомості по

суті прославляють середніх і середніх жінок.

Агенти з нерухомості, брокери та служби виступають посередником для покупців та продавців нерухомості, і вони заробляють собі на життя за комісію, коли дві сторони (яких вони об’єднали) ведуть бізнес. Але REITs торгуються на великих фондових біржах, як і інші фінансові цінні папери, і тому інвестори не потребують послуг професіоналів з нерухомості, щоб придбати їх. Якщо що, ваш біржовий брокер більше зацікавлений у спробі переконати вас придбати акції REIT, але тактика, яку застосовують брокери цінних паперів та брокерські фірми, - це зовсім інша дискусія!

На ваш розгляд (в алфавітному порядку) є три високоповажні взаємні фонди REIT :

• Фонд акцій Cohen & Steers Realty (акції: CSRSX )
• Інвестиційний портфель нерухомості Fidelity (символ позначки : FRESX )
• Індексний фонд Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (символ позначки : VGSIX )

Кожен із цих фондів утримує вклади в різноманітних індивідуальних REIT , тому інвестори не цілком залежать від успіху однієї окремої організації, щоб побачити віддачу своїх грошей. Окрім того, усією роботою, пов’язаною з дослідженням та придбанням акцій в окремих РЕІТ , займаються менеджери фондів, подібно до того, як усією роботою, пов’язаною з дослідженням та придбанням інвестиційних об’єктів (не кажучи вже про управління цими об’єктами), займаються АДСІЦ - так ви буквально не потрібно нічого робити, крім інвестицій, а потім продовжувати своє життя! Найкраще, якщо ви інвестуєте у взаємні фонди REIT через пенсійний рахунок, такий як традиційна ІРА , вам не доведеться сплачувати податки зі свого доходу, поки не почнете розподіляти!

Пов’язана робота Графа:

• Купівля першого будинку: інвестиція в майбутнє
• Взаємний інвестиційний фонд для початківців

Ресурси

1. Френсіс, Дж. К. та Ібботсон, Р. Г. Контраст нерухомості зі схожими інвестиціями, 1978 - 2004; пг. 6-8. Нью-Йорк, Нью-Йорк та Нью-Хейвен, Коннектикут (спільна робота): Доступно через Morningstar Inc.; близько 2007 лют.

2. Хоббс, Ф. та Стопс, Н. Демографічні тенденції у 20 столітті; стор. 75. Вашингтон, округ Колумбія: Бюро перепису населення США, Спеціальні звіти перепису населення 2000 року, Серія CENSR-4; близько 2002 року.

3. Годинник населення США та світу. Вашингтон, округ Колумбія: Міністерство торгівлі США / Бюро перепису населення США; постійно оновлюється. Доступно з:

Фото кредити

1. “Панорама нерухомості”. Джерело: philippaopao, CC-BY 3.0, через Deviantart. 2010 16 вересня. Доступно з:

2. “Неоновий знак нерухомості”. Джерело: Кріс Гріффіт, CC-BY 2.0, через Flickr. 2009 10 січня. Доступно з:

3. “Важіль Архімеда”. Джерело: Журнал "Механіка", Громадське надбання (тобто ця картина була намальована в США до 1923 року, і тому авторські права втратили чинність: дізнайтеся більше) через Wikimedia Commons. Близько 1824 року. Доступно з:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "Середні та середні ціни продажу нових будинків, проданих у США, 1963-2010 (щомісяця)". Джерело: Графіка, створена компанією „Smallman12q” на основі медіани перепису США та середньої ціни продажу нових будинків, що продаються у відкритому доступі (автор опублікував цю графіку у відкритому доступі), через Wikimedia Commons. 2010 22 січня. Доступно з:

5. "Східний центр міста, штат Нью-Йорк". Джерело: Димитрій Б., CC-BY 2.0, через Flickr. 2011 12 травня. Доступно за адресою: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. «Знаки для продажу нерухомості». Джерело: пан TinDC, CC-BY-ND 2.0, через Flickr. 2009 р. 7 лютого. Доступно з:

7. «Знак вулиці житлового ринку». Джерело: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, через Flickr. 2012 лютого 4. Доступно за адресою:

© 2020 Граф Ной Бернсбі