Чи слід мені рефінансувати свою іпотеку?

Коли слід рефінансувати свою іпотеку

Простіше кажучи, вам слід рефінансувати свою іпотеку, коли це заощадить ваші гроші. Не надто ускладнюйте іпотечні кредити, уявляючи, що вони великі та страшні.

Якщо ви зможете зібрати деякі документи (зазвичай: W2, банківські виписки, виплати, податкові декларації, докази страхування), ви зможете заощадити тисячі доларів за весь час своєї іпотеки за допомогою рефінансування.

Стратегія рефінансування

Той, хто скаже вам, що знає, де будуть процентні ставки через кілька років, бреше вам. Стратегія, яку я рекомендую своїм клієнтам, полягає в тому, що вони користуються будь-якою можливістю рефінансування, що зменшить їх процентну ставку за "безоплатною позикою".

Але що таке "безоплатна позика"? Чи не повинен бути улов?

Ну, ви маєте рацію, якщо вважаєте, що ваш кредитор і ваш брокер все ще заробляють гроші на безоплатній позиці. Однак це не означає, що це погана угода для вас!

Загальним помилковим уявленням про безоплатну позику є те, що при закритті безоплатної позики грошей не буде. Хоча це має певний інтуїтивний сенс, це поганий спосіб оцінити іпотеку з точки зору позичальника, оскільки це більш складна операція, ніж це.

Куди йдуть гроші в безоплатній позиці?

Я збираюся використати деякі типові цифри, щоб проілюструвати, куди надходять гроші в безоплатну іпотеку, яка повинна допомогти вам зрозуміти операцію з рефінансування.

Скажімо, ваш будинок оцінюється у 250 000 доларів, а ви все ще зобов’язані 200 000 доларів. Ваша поточна іпотечна ставка становить 5%. Вам запропонували рефінансування на рівні 4% (ЗАВЖДИ потрібно це приймати, і я пояснитиму, чому в наступному розділі).

Витрати, пов’язані з позикою, можуть виглядати приблизно так (вони залежать від штату та постачальника):

• Страхування власності: 700 доларів
• Оцінка: 500 доларів
• Плата за андеррайтинг: 900 доларів
• Плата за закриття: 300 доларів
• Комісія за кредитний звіт: $ 50

Ці витрати все одно повинні бути оплачені безкоштовною позикою, навіть якщо ви їх не платите. Ось як це відбувається.

Кредитор пропонує так зване "кредитне кредитування" для покриття витрат на надання позики. Коли співробітник з іпотечного кредиту розглядає те, що вони називають "тарифним листом", на безоплатній позиці вони шукатимуть кредитора, що покриває витрати. У наведеному вище прикладі це буде $ 2450. За позикою в 200 тис. Доларів це дорівнює 1,225% від загальної суми позики.

Отже, на тарифному листі поряд із 4% процентною ставкою може бути кредит у розмірі 1,3%. Щоб зрозуміти це трохи краще, пам’ятайте, що при процентній ставці 3,75% кредит позикодавця може становити приблизно 0,2%. У цьому прикладі також можна було б "виплатити бали", якщо ви хочете заплатити додаткові гроші, щоб опуститись десь ближче до 3%.

Можливо, вам цікаво, чому вам все одно доведеться приносити гроші до закриваючого столу, якщо це безоплатна позика. Відповідь полягає в тому, що ви все ще маєте відсотки для сплати за старою іпотекою, і вам, ймовірно, доведеться створити новий рахунок ескроу (де ваші податки та страхові гроші надходять на наступний рік). Я кажу своїм клієнтам, що це, як правило, прання, тому що ви отримаєте повернення грошового депозитного чека від вашого старого кредитора через кілька тижнів після закриття, і ви зможете пропустити іпотечний платіж (іпотека виплачується після нарахування відсотків, або " з простроченою заборгованістю ", отже, якщо ви закриєте справу 23 жовтня, ви заплатите за 23 жовтня до 31 жовтня при закритті, і ваш перший внесок за новою іпотекою буде до 1 грудня).

Чому я повинен рефінансувати свою іпотеку, якщо немає витрат?

Якщо витрат немає, а ставка нижча за поточну ставку, завжди слід рефінансувати свою іпотеку.

Проста причина зрозуміла, якщо ви думаєте про це так: Не має значення, скільки ваш кредитор просить вас платити щомісяця. Важливим є ваш баланс і ваша ставка. Якщо знизити швидкість і продовжувати платити суму, яку ви заплатили на попередньої іпотеки, ви будете оплатити його раніше. Період.

Тут немає магії, і я думаю, що багатьох людей бентежить термін іпотеки. Правда полягає в тому, що іпотека - це не що інше, як залишок, який підлягає сплаті за певною процентною ставкою. Цей термін - це найдовший термін, який ви маєте заплатити, але якщо немає штрафу за передоплату (дуже рідко в наші дні), ви можете заплатити своєму кредитору все, що хочете заплатити.

Чи слід вам рефінансувати за допомогою позики з нульовою вартістю?

Завжди рефінансуйте свою іпотеку, якщо немає витрат і ваша ставка знижена. Якщо ви продовжуватимете сплачувати суму, яку платили за застарілою заставою, ви виплатите її раніше і за менші гроші. Період.

Ви погоджуєтесь з моєю рекомендацією щодо того, коли вам слід рефінансувати свою іпотеку? У вас є запитання? Не соромтеся запитувати в коментарях нижче.

© 2017 Домінік Джозеф