Податкові пільги другого або будинку для відпочинку як основного будинку порівняно з орендою

Скористайтеся податковими відрахуваннями з другого будинку

Суспільне надбання на Wikimedia Commons

Другий дім має цінні переваги

Володіння другим будинком пропонує багато переваг. Звичайно, однією з головних переваг є те, що ви володієте місцем, куди ви, ваша сім’я та друзі можете їхати та проводити стільки часу, скільки вам подобається, без клопоту бронювати готель або брати в оренду. Ще однією перевагою може бути те, що у вас є спокійне місце для виходу на пенсію. Це також може бути інвестиційна можливість у вигляді орендної плати. І нарешті, останнє, але не менш важливе, ви можете мати право на деякі податкові пільги, володіючи другим будинком.

Другі будинки можуть бути чудовою інвестицією

CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons

Як IRS визначає будинок

Багато типів конструкцій можна вважати будинком. Служба внутрішніх доходів (IRS) ідентифікує будинок як будинок, плавучий будинок, пересувний будинок, кооперативну квартиру або кондомініум. Поки є приміщення для сну, приготування їжі та ванної кімнати, її можна віднести до дому. Якщо ви є власником житла, ви вже знаєте про податкові переваги власності вашого основного місця проживання. Другі будинки також можуть отримати податкові пільги від податкової служби.

Однак не до всіх вторинних будинків ставляться однаково, тому, якщо ви є власником або плануєте придбати друге житло, вам обов’язково слід переконатись, що ви знаєте основні податкові правила, які стосуються власників других будинків.

Якщо ваш другий дім - це ваш будинок для відпочинку (ви не здаєте його в оренду)

Якщо ви використовуєте свій другий дім для особистого задоволення, як правило, відсотки за іпотечний кредит та податки на нерухомість можуть бути відраховані так само, як і з основного місця проживання.

Іпотечні проценти

Як власник будинку, ви вже знаєте, що відсотки за першу заставу вдома підлягають вирахуванню. Якщо ви використовуєте свій другий будинок як вторинний будинок, де ви проживаєте частину часу, і не здаєте його в оренду, тоді відсотки за іпотеку на ваш другий будинок також підлягають відрахуванню. Ви можете списати 100% відсотків, які ви сплачуєте, до боргу до 1,1 мільйона доларів, забезпеченого вашим першим та другим будинками та використаного для придбання або покращення вашого майна. Майте на увазі, що ця відрахування становить загальну суму боргу в розмірі 1,1 мільйона доларів, а не 1,1 мільйона доларів на кожен будинок.

Податки на майно

Ви можете відрахувати податок на майно з вашого другого будинку. Насправді ви можете вирахувати податки на майно, сплачені з будь-якої кількості будинків, якими ви володієте.

Якщо ви здаєте в оренду свій другий будинок

Кількість днів, коли ви орендуєте друге житло, має важливе значення для визначення кількості податкових пільг, на які ви маєте право. В основному, якщо ви орендуєте свій другий дім менше ніж на 14 днів на рік, тоді ви можете поводитися зі своїм другим будинком так само, як і з основним місцем проживання. Якщо ви орендуєте своє друге житло більше 14 днів на рік, то IRS визначає, що ваше друге житло є орендованим майном, яке оподатковується інакше, ніж основне житло. Зверніть увагу, що якщо ви ніколи не відвідаєте свій другий дім, він буде класифікований як інвестиційна нерухомість. Щоб вас вважали особистим використанням вашого майна, ви повинні користуватися своїм будинком. Візити, які ви проводите, перевіряючи свій будинок або роблячи ремонт чи технічне обслуговування, не вважаються особистим використанням, і ваш другий будинок стане інвестиційним.

Період оренди на рік = 14 або менше днів

Якщо ви орендуєте своє друге житло на 14 або менше днів протягом року, ви можете отримати кошти без оподаткування. Не має значення, скільки ви берете за оренду, ви не повинні вимагати цю суму в податковій службі. Якщо ви орендуєте свій другий будинок менше ніж на 14 днів, додому ставляться так само, як і до вашого особистого проживання, і ви відраховуватимете іпотечні відсотки та податки на майно так само, як і з основного місця проживання.

Період оренди на рік = більше 14 днів

Якщо ви орендуєте свій другий будинок на термін більше 14 днів, ви повинні повідомити про всі доходи від оренди, які ви отримуєте. У той же час ви можете вирахувати витрати на оренду, включаючи податки, страхування, відсотки за заставу, комунальні послуги, ведення домашнього господарства та ремонт. Ви навіть можете відняти такі запаси, як рушники та простирадла. Більше того, ви можете списати амортизацію, вартість, втрачену внаслідок зносу будинку з часом. Проблема полягає у визначенні місця розподілу витрат між часом, коли ви використовували майно в особистих цілях, і часом, коли ви здавали майно в оренду. Ви хочете вести чудові записи про дати, доходи та витрати. І найняти податкового спеціаліста для належного розподілу оподатковуваного та неоподатковуваного доходу.

Ключем до максимізації відрахувань є зменшення щорічного особистого користування вашим будинком для відпочинку менше ніж 15 днів або 10% від загальної кількості днів оренди, залежно від того, що більше. У цьому випадку будинок для відпочинку можна розглядати як оренду, отримуючи відрахування за оренду. Щоб ваш другий дім вважався орендованим майном, ви повинні уникати перевищення ліміту 10%. Щоб допомогти визначити максимальну кількість часу, коли ви можете використовувати свій будинок для особистого користування, по суті, ви не повинні користуватися своїм другим будинком більше одного дня кожні 10 днів, коли ви його орендуєте.

Для того, щоб максимізувати відрахування майна за оренду, вам потрібно брати активну участь у процесі оренди. Це означає проведення зустрічей з орендарями та встановлення умов орендної плати для орендарів. І це дуже важливо - вам потрібно володіти принаймні 10% власності.

Перетворення Вашого другого будинку в Ваше основне місце проживання

Стратегія податкової пільги, яку використовують власники других будинків, щоб уникнути сплати податків на прибуток від капіталу при продажу другого будинку, полягає у перетворенні свого другого будинку в своє основне місце проживання. Спосіб зробити це - прожити у другому будинку два роки з попередніх п’яти років до продажу будинку. Це кваліфікує продаж як виключення з податків з прибутком до 250 000 доларів США для окремих файлерів та 500 000 доларів США для спільних файлерів.

Протягом 2009 року та пізніших років ви платите регулярні 10% податку на прибуток від капіталу з тієї частини прибутку, яка еквівалентна часу, коли ви користувались будинком як будинком для відпочинку після 2008 року.

Обчислення податків ускладнено

Вашому податковому працівникові знадобляться всі подробиці того, як ви користуєтесь другим будинком. Цю інформацію потрібно постійно збирати та зберігати протягом року, щоб ваш податковий працівник міг точно розрахувати ваш скоригований валовий дохід та ваш модифікований скоригований валовий дохід. Заплутаний? Це справді так .

Турбо-податок пояснює відрахування податку на оренду майна

Ресурси

Податкова служба має багато публікацій, які допоможуть вам зрозуміти основи володіння другим будинком та спосіб застосування податків до власності. Для отримання додаткової інформації про володіння, користування та продаж вашого другого будинку та податкові плюси і мінуси перейдіть на веб-сайт www.IRS.gov та знайдіть наступні публікації.

Публікація № 527 Оренда житла (включаючи оренду будинків для відпочинку)
Публікація № 523 Продаємо свій дім