Інжиніринг вартості: процес чи фокус?

Вступ

За кілька коротких тижнів я відзначу 40 років з того часу, як я вперше зайшов до кабінету архітектора, сонце сходило на світанку моєї кар’єри. У 17 років я не уявляв, куди веде цей шлях, і озираючись назад, це все, на що можна було сподіватися. Оскільки я закриваю останню третину своєї кар’єри, я б нічого не змінив за всю свою кар’єру. На цьому етапі, думаю, можна сказати, що я «старший державний діяч» у своїй професії. Це майже звучить як відмінна назва, оскільки титули в будь-якому випадку йдуть. Коли певна тема ще раз виступила в моїй практиці, я почав думати про свою кар'єру, викликаючи почуття та думки, що відображають почуття, які я щойно висловив. Стільки про спогади, тепер перейдемо до теми, яку я хотів обговорити.

Наставництво та викладання завжди були рушійною рисою моєї кар’єри. Я чомусь навчусь і просто маю постійну потребу ділитися цим з іншими. Це частина того, що я завжди розглядав як передачу факела наступному поколінню професіоналів. Я хочу обговорити концепцію, якою часто зловживають, інжиніринг цінностей (VE), яка може бути дуже ефективним інструментом або потенційним раком у будівельній галузі, що може коштувати всьому суспільству. Як і багато речей у житті, при правильному володінні ними VE може бути неймовірно потужним інструментом. При неправильному застосуванні це стає тягарем для всього суспільства, створюючи об'єкти, які стають грошовими ямами та неприємностями. Часто ці лимони продаються нічого не підозрюючому покупцеві як спонукач. Як допоміжне зауваження, я часто ставлю запитання, наскільки нерозголошення стає неетичним, а не просто незаконним,і скільки розуміння справжнього характеру деяких людей. Я впевнений, що всі ми були там у певний час, коли відчували, що справді коротко закінчили угоду.

Відповідальність власників будівель, дизайнерів та будівельників

Дуже мало хто може стверджувати, що частина з них може жити на цій скелі 100 років і більше. Будівельна галузь - це лише одна з тих небагатьох галузей, де робітники дійсно можуть висувати такі претензії законно. Подумайте про це, доки існує ця будівля, над якою ви працювали, частина вас буде існувати на цій планеті. Оце Так! Мало хто може претендувати на таку спадщину та бути точним. Ця перспектива повинна вивести професіоналів будівельної галузі на новий рівень, довгострокову, стійку ідеологію та практику. На жаль, це не завжди думка представників будівельної галузі. У попередній статті я посилався на це явище короткозорості. Як я вже говорив у цій статті,наступна цитата була надана в національній конвенції Американського інституту архітекторів (AIA) 1984 року, і я вважаю це настільки важливим, що хочу ще раз процитувати цю статтю:

“Дуже часто ви, архітектор, проти вашого кращого судження, йдете разом зі своїми клієнтами… дозволяєте себе залякувати забудовниками, будівельниками та власниками, які хочуть швидко заробляти за рахунок всього нашого суспільства… На жаль, я Я дійшов такого висновку, будуючи багато років і роблячи багато помилок і виявляючи сам, що чим більші інвестиції в "верхню лінію", тим більші результати в нижній лінії. Я думаю, ви (архітектор) повинні були мені це сказати давно ".

Герман Шанен, президент та голова правління

будівельної компанії "Шанен"

1984 р. Національний конвент AIA,

опублікований в "Архітектурний запис", червень 1984 р.

Ця цитата ілюструє той самий раковий потенціал, яким може стати ВЕ, якщо його використовувати з неправильним фокусом та процесом. Я обговорю це двоє за мить. Перш ніж ми вступаємо в цю частину цієї дискусії, я хочу розпочати дискусію, поклавши окуляри, які допоможуть нам зрозуміти наслідки цих рішень щодо ВЕ.

Справжня причина VE

Ні цукрового покриття, ні ілюзій не потрібно, ні в чому не існує такого поняття, як безмежний бюджет, а особливо в будівництві. Щоб бути зрозумілішим, дозвольте мені сказати це по-іншому; немає такого поняття, як безмежний бюджет! Я сподіваюся, що це кристально ясно для всіх, хто читає це. Таким чином, ніколи не буде достатньо фінансування для того, щоб зробити все, що ви, можливо, захочете зробити, будуючи об’єкт. Очікується, що тривалість життя цих об’єктів складе 40 або 50 років, і, з більшою ймовірністю, у багатьох випадках вони очікують виживання понад 70 років. Тобто чотири, п’ять, може бути навіть сім десятиліть. Чи це зміцнює яскраві життєві рамки у вашому розумі? Тепер ви можете по-справжньому відчути те, що я говорив раніше про спадщину.

З необхідністю довголіття та обмеженими коштами стає надзвичайно важливим збільшення вартості для кожної системи, що інвестує в об'єкт. Якщо сказати по-іншому, більшість будь-яких будівельних систем будуть замінені принаймні один раз протягом життя цього об’єкта. Як ми найкраще приймаємо ці інвестиційні рішення? Найкращий спосіб - це витрати на життєвий цикл, але це обговорення в інший час. Окрім оцінки вартості життєвого циклу, найпоширенішим способом контролю витрат є інженерія вартості (VE). Я бачив, як VE впроваджується у проект двома основними методами. Перший, як частина всього процесу планування / будівництва з належної ретельності при купівлі нерухомості шляхом зайняття готового об’єкта. Другий, коли встановлено, що витрати на будівництво перевищили встановлений бюджет.Перший - це ініціативний підхід, другий - реактивний. Хто хотів би здогадатися, який з них дасть найбільші та найкращі результати?

Кожен із цих підходів матиме однакову короткострокову мету, зменшуючи початкові витрати. Невідомо, який із них матиме найбільші збитки для об’єкта в міру старіння будівлі. Дозвольте нагадати кожному читачеві, що, як і людське тіло, будівлі старіють. Це неминуча істина. Так само, як це коштує дорожче з віком, тобто призначення лікаря, окуляри тощо, те саме стосується будівель. VE може потенційно стати раком, коли він скорочує тривалість життя закладу або збільшує витрати на вік, що перевищують очікувані для закладу такого порівняльного віку та типу. Подумайте про це, якщо дах повинен прослужити 20 років, а в 10 році дах повинен бути покритий повторно, щоб дах досяг 20-річної позначки, за що саме ви заплатили, коли заплатили за це “ 20-річний ”дах для початку.Я обговорював це в іншій статті про гарантії.

У багатьох джерелах, що описують, яким повинен бути VE, одна концепція, здається, є найбільш уніфікованою у всіх цих описах, полягає у зменшенні початкових витрат на будівництво, виражених у вартості. Я рідко бачив ціннісні терміни, виражені у вартості життєвого циклу, але насправді саме так слід виражати це значення. Найчастіше я бачив ці величини, виражені виключно як безпосередню пряму економію початкових витрат. Здається, що основна причина останнього методу полягає в безпосередньому результаті введення ВЕ в процес, найчастіше, наприкінці після встановлення перевищення бюджету. Ця відправна точка може бути прообразом балансу цієї дискусії, коли ми переходимо до фокусу проти частин цієї статті. Основна увага зосереджена на скороченні витрат внаслідок перевищення бюджету.Процес полягає у встановленні балансу між довгостроковими та короткостроковими потребами установи та організації.

VE як інструмент обробки

Коли VE вводиться у весь процес планування, він має найбільший потенціал стати дуже потужним інструментом. Це коли процес VE зосереджується на ціннісних результатах. Я вважаю цю мету недосяжною, крім врахування життєвого циклу, і вона перетворює цей аналіз на чудовий показник, якщо власник розпочав роботу з відповідним початковим бюджетом. Державний сектор у цьому відношенні часто недоотримує, оскільки особи, що приймають політичні рішення, зосереджуються на доларах і часто знижують політично неконтрольовані сили, що діють на ринку. Часто те, що законодавча гілка вирішує щодо витрат, не узгоджується з тим, що ринок визначає як реальні витрати, і, як наслідок, необхідна нестандартна конструкція, яка дозволяє виконувати політично важливі проекти. Наприклад, хоча наука визначила помідори фруктами,Конгрес намагався змінити цю точку зору Законом про тарифи 1833 р., Який оголошує помідори овочами. На жаль, Верховний суд погодився на дії Конгресу у своєму рішенні, що підтримує Закон про тарифи в 1893 році. Зараз я залишу ці факти без коментарів.

При впровадженні протягом усього терміну експлуатації проекту VE може виявити потенційну економію на початкових та життєвих циклах, що може зменшити фінансове навантаження на об’єкт протягом тривалості його життя. Саме про це йдеться у справжньому VE. Це коли VE стає частиною процесу, а не лише задумом. У цьому випадку VE може стати силою балансування між довгостроковими витратами життєвого циклу та початковими витратами на будівництво. Тепер потужність VE починає світити.

VE як фокусний рак

Найпоширеніший час, коли я бачив, як VE застосовується, - це між проектуванням та будівництвом, коли було виявлено, що бюджет недостатньо великий для проекту за проектом. VE став додатковою думкою щодо проекту. Це не просто репрезентатив поганого планування, але і поганого планування. Чи можу я це сказати? Ну добре, запізно, я вже зробив. Не ображати когось, але це є показником абсолютно гіршого типу планування або його відсутності. Хтось не спромігся чогось передбачити, тож тепер для цього нагляду слід знайти якесь рішення, і якщо йому дадуть привабливу назву, це може виглядати не так глупо, як інакше. Цей тип VE часто не може врахувати всі проблеми під час використання. Наприклад,для зменшення проектних витрат визначено, що каналізаційні лінії покрівлі (призначені для перенесення дощової води з даху від будівлі до зони утримання) замінюються на сміттєпроводи та водостоки (що відводять дощову воду безпосередньо поруч із будівлею). Зараз це не може бути проблемою для іншого проекту, але цей проект має експансивний ґрунт, тому, коли ґрунт змочується, він розширюється і змушує стіни підніматися. Це рішення щодо цього проекту призведе до витрат величезних доларів, які будуть витрачені через десять років на виправлення структурних дефектів, оскільки експансивний ґрунт змок. Наскільки ефективним було це рішення VE? Більшість навіть не відстежують рішення VE про запис цих подій через терміни після будівництва.Зараз це не може бути проблемою для іншого проекту, але цей проект має експансивний ґрунт, тому, коли ґрунт змочується, він розширюється і змушує стіни підніматися. Це рішення щодо цього проекту призведе до витрат величезних доларів, які будуть витрачені через десять років на виправлення структурних дефектів, оскільки експансивний ґрунт змок. Наскільки ефективним було це рішення VE? Більшість навіть не відстежують рішення VE про запис цих подій через терміни після будівництва.Зараз це не може бути проблемою для іншого проекту, але цей проект має експансивний ґрунт, тому, коли ґрунт змочується, він розширюється і змушує стіни підніматися. Це рішення щодо цього проекту призведе до витрат величезних доларів, які будуть витрачені через десять років на виправлення структурних дефектів, оскільки експансивний ґрунт змок. Наскільки ефективним було це рішення VE? Більшість навіть не відстежують рішення VE про запис цих подій через терміни після будівництва.Наскільки ефективним було це рішення VE? Більшість навіть не відстежують рішення VE про запис цих подій через терміни після будівництва.Наскільки ефективним було це рішення VE? Більшість навіть не відстежує рішення VE про запис цих подій через терміни після будівництва.

Часто, коли щось робиться в останню хвилину і поспішає, найкращі рішення ніколи не приймаються, оскільки найважливіші фактори часто ігноруються. Досить часто власник, який не обізнаний або не має досвіду у прийнятті таких рішень, приймає рішення таких типів, додатково збільшуючи наслідки. Часто виникає тиск на час, щоб швидко зробити ці визначення, оскільки затримка в часі може бути дорожчою, а довгострокові результати майже неминуче порушені. Ви повинні почати бачити потенційний ефект доміно.

Міркування щодо VE

Одне з перших питань, яке необхідно задати, - це мета ВЕ. Перш ніж перейти до питання бюджету, спочатку слід запитати, яка вартість повертається для VE. Якщо VE не повертає значення, то, можливо, це не правильний курс дій. Якщо визначена вартість повертається лише для зменшення витрат на будівництво, то наступною відповіддю, яку потрібно шукати, був вихідний бюджет проекту, відповідний для початку. Часто власник не хоче чути нічого з цього, оскільки це може свідчити про те, що власник для початку не зробив чогось правильного. Якщо VE впроваджується на кожному етапі процесу, то VE має мати якусь іншу причину вище початкового бюджету.

Припиніть думати, як і людське тіло, будівлі старіють. Які ще паралелі могли існувати? Подумайте про це, якщо ви запитаєте дієтолога, спеціаліста з баріатрії, атлетичного тренера або когось подібного, вони всі скажуть вам, що скорочення калорій для зменшення ваги дуже ефективно до певного моменту, коли м’язи починають зникати. Я можу сказати вам зі свого досвіду, я це постійно бачу. Якщо клієнт намагається побудувати проект із бюджетом 20% вартості квадратного фута для типу будівлі, будівля не буде функціонувати належним чином або прослужити стільки часу. Це може навіть стати грошовою ямою. Вважайте це.

Закриваючі думки

Як Герман Шанен виявив і говорив про нього в 1984 році, існує основа для розгляду ВЕ як можливого раку, але якщо він добре володіє ним, це може бути дуже потужним інструментом. Власник несе відповідальність за те, щоб команда ефективно використовувала VE, а найкращий спосіб - не приймати рішення з питань, у яких власник має невеликий досвід та досвід, делегувати ці рішення експертам, найнятим власником. Якщо VE буде використовуватися в проекті, інтегруйте VE протягом усього проекту, а не лише при перевищенні бюджету.