Несприятливе володіння та як це працює

Несприятливе володіння - це юридична доктрина, яку вивчають переважно студенти першого курсу юридичного факультету і про яку забувають, як тільки закінчуються іспити. Невідомий інакше закон про власність, також відомий як "права сквотера", зробив велику новину в 2011 році, коли чоловік із Техасу заявив, що придбав будинок в 340 000 доларів США лише за плату в розмірі 16 доларів США, щоб подати заяву про несвоєчасне володіння в суді округу. Згодом Кен Робінсон створив веб-сайт, опублікував електронну книгу та читав лекції перед студентами юридичного факультету SMU, перш ніж у лютому 2012 року був змушений виїхати з дому.

Отже, що є несприятливим володінням, і чи справді воно може бути використано для отримання права власності на дорогий заміський будинок?

Несприятливе володіння стосується вторгнення.

Закон несприятливого володіння

Теорія несприятливого володіння проста: якщо хтось займає землю, якою він не володіє, без дозволу власника, справжній власник повинен вжити заходів для викидання порушника протягом певного періоду часу (як це передбачено чинною державною давністю). Якщо справжній власник не діє вчасно, несприятливий власник може придбати право власності на землю та стати законним власником.

П’ять основних елементів

Для того, щоб взяти верх, несприятливий власник повинен показати ці п’ять основних елементів:

Те, що він або вона фактично володіє землею і користується цією землею як справжній власник подібного майна.
Те, що володіння є виключеним для всіх інших і не передається справжньому власнику або широкій громадськості.
Що несприятливе володіння є відкритим і видимим для всіх, щоб справжній власник знав, що хтось інший заявляє права на майно.
Що несприятливий власник має вимогу до майна, яке вороже або несумісне з вимогою власника.
Про те, що несприятливе володіння було безперервним і безперервним протягом усього строку позовної давності.

Вимоги відрізняються від держави

Детальні вимоги різняться залежно від штату. Необхідний час володіння може становити від п’яти років до однієї держави до 20 років в іншій. Деякі штати вимагають від несприятливого власника сплатити податки на майно або зробити поліпшення земель протягом цього часу; в інших штатах ці дії скорочують необхідний час володіння.

Деякі держави вимагають від недобросовісного власника сумлінних переконань у тому, що він або вона має право власності на майно; деякі штати навіть вимагають "кольору заголовка", певної форми документа, який передбачає передачу заголовка несприятливому власнику, але з якихось причин недійсний. Інші держави вимагають від недобросовісного власника усвідомлення того, що він або вона вчинили злочин. У деяких штатах стан душі несприятливого власника не має значення, і важливо лише те, що земля зайнята без дозволу справжнього власника.

Для отримання додаткової інформації зверніться до законодавства вашої держави.

Повчальний випадок

Хоча строк позовної давності встановлюється законодавством штату, вимоги доктрини визначаються рішеннями суду, написаними суддями. Щоб проілюструвати, як працює несприятливе володіння, ми розглянемо судову справу, яка дала багатьом студентам юридичних наук перше введення в цю концепцію.

Белотті проти Бікхардта

Білотті проти Бікхардта, вирішене Апеляційним судом Нью-Йорка в 1920 році, залучило власників суміжних ділянок у Бронксі. Власник лоту J побудував салон та дорожній будинок у власність у 1892 році, але через дефектну карту будівля зазіхала на кілька футів на сусідній лот K, який належав матері Белотті. У 1906 році Бікхардт купив Лот J у спадкоємців початкового власника, розширив будівлю і з тих пір використовував її як готель.

У 1914 році Белотті звернувся до Бікхардта з позовом про видалення зазіхаючої будівлі з ділянки, яку він успадкував від матері. Белотті досяг успіху на рівні суду першої інстанції, проте Бікхардт подав апеляцію. Апеляційний суд Нью-Йорка скасував початкове рішення, встановивши, що Бікхардт відповідає вимогам щодо несприятливого володіння.

Бікхардт не володів спірним майном протягом 20 років, передбачених нью-йоркською давністю, але суд визнав, що попередні заняття власником майна, закріпленого за ним, створювали неперервний ланцюг несприятливого володіння з 1892 року. законний власник за законом.

Мета несприятливого володіння

Хоча деякі можуть розцінювати зловживання як набуття права власності шляхом крадіжки, доктрина має кілька важливих цілей.

По-перше, закон передбачає, що той, хто володіє землею, робить це під титулом. Право власності може бути важко довести, оскільки акти були втрачені і не зафіксовані, або записи про право власності на землю відсутні. Доктрина несприятливого володіння забезпечує захист від ненадійних документів та засіб виправлення давніх помилок у передачі коштів. Доктрина також вимагає, щоб майнові суперечки розглядалися протягом розумного періоду, поки спогади свідків ще свіжі, а докази надійніші.

Несприятливе володіння заохочує продуктивне використання землі, винагороджуючи тих, хто користується цією землею для ведення сільського господарства, житла чи іншого використання, одночасно караючи тих, хто дозволив їй вільно займатися. Нарешті, це захищає очікування людей, котрі роками користувались власністю без заперечень когось. Це часто виникає в контексті суперечки про межу, коли огорожа була побудована не в тому місці, і ніхто роками не ставив під сумнів посягання.

Випадок несприятливого володіння в Техасі

Кен Робінсон здобув популярність влітку 2011 року, коли переїхав у вільний будинок у передмісті Далласа Квітковий курган і заявив, що він власний, на основі сплати 16 доларів США.

Передумови справи

Робінзон, колишній морський інвестор та інвестор нерухомості, що описував себе, відкрив будинок, оглядаючи район на предмет потенційних інвестиційних можливостей. Двір був недоглянутий, і будинок здавався занедбаним.

Спочатку вважаючи, що будинок буде гарним кандидатом на короткий продаж або продаж застави, Робінзон не міг знайти власника або власника іпотеки, з якими можна було б вести переговори, і ніде не було відомостей про звернення стягнення. Саме тоді він вирішив придбати будинок згідно з доктриною несприятливого володіння. Він подав до округу «заяву про несприятливе володіння», змінив замки і в'їхав.

Хоча Робінзон зараз утримував будинок, який занепав, його сусіди з Квіткового кургану не були раді. Вони викликали міліцію, яка відвідала будинок. Коли Робінзон показав офіцерам свою присягу, вони вирішили, що це не кримінальна справа, і пішли.

Висвітлення національних ЗМІ

Історія потрапила в національні ЗМІ, і Робінзон був завалений запитами про консультації з нерухомості. Він почав проводити семінари про те, як придбати будинок за нуль, і опублікував електронну книгу на цю тему. Він прийняв потенційних клієнтів та представників засобів масової інформації додому, і був радий провести екскурсії та вказати, як він прибрав речі. Тоді його наздогнала слава.

Як виявилося, оригінальна іпотечна компанія збанкрутувала в 2009 році, і іпотеку зараз тримав Банк Америки, який був занадто завалений іншими вимогами, щоб вжити заходів щодо будинку Квіткового кургану. Але, зіткнувшись з квітучою неблагополучною галуззю котеджної промисловості та іншими, хто прагнув повторити мабуть успіх Робінзона, він та інші власники застави почали розправлятися. 6 лютого 2012 року техаський суддя наказав Робінзону звільнити будинок протягом тижня. Він пішов без протесту.

Чому схема Робінзона не працювала

Чи справді Робінзон вірив, що придбає право власності на будинок, чи просто привласнював час у шикарних розкопках, заробляючи на всій рекламі?

Відповідно до закону Техасу, Робінзон повинен був пробути в будинку протягом п’яти років, одночасно сплачуючи податки на майно та збори домовласників, щоб придбати право власності через несприятливе володіння. У будь-який момент протягом цих п’яти років його підлягатиме виселенню справжнім власником, що, зрештою, і сталося після того, як Банк Америки надихався на його схему. А що щодо того, що він подав під свідоцтво про несвоєчасне володіння на 16 доларів? Це просто сповістило світ про його претензію та дало дату початку п'яти років поспіль; це не передало заголовка.

Урок в історії Робінзона сходить до тих цілей, для яких була розроблена доктрина несприятливого володіння. Він мався на увазі як засіб вирішення добросовісних суперечок щодо власності, що виникають внаслідок історично поширених проблем з нерухомістю, таких як помилкові та неадекватні обстеження, дефіцитні права власності на землю або відсутні чи дефекти. Несприятливе володіння ніколи не мало на меті винагородити свавільних порушників та присідачів. Як дізнався Кен Робінсон, це не є хорошою бізнес-моделлю для інвесторів у нерухомість.

Несприятливе володіння не мало на меті винагородити порушників та присідачів.