Все, що ти коли-небудь хотів знати про заставу вдома, але боявся просити

Вам потрібно зробити крок для кращої роботи чи бути ближче до сім’ї? Або це просто час для чогось нового? Можливо, ви прагнете придбати будинок вперше у своєму житті.

Якщо покупка нового будинку вже на горизонті, у вас є багато варіантів для розгляду. Перш за все, яку ціну ви шукаєте? Як ви знаєте, чи укладаєте ви гарну угоду? Якщо це ваш перший дім, у вас, ймовірно, буде багато запитань щодо іпотеки. Можливо, ви вже придбали житло і маєте іпотечний кредит, але ви насправді не розумієте, що означають ваші умови оплати чи які інші види позик доступні для покупців житла.

У цій статті я хотів окреслити багато з цих деталей та варіантів, щоб дати вам краще уявлення про те, що ви робите, щоб дати вам більш чітку картину просування вперед. Якщо ви дивитесь на це так, чим більш обізнаними ви починаєте процес, тим менша ймовірність того, що ви можете скористатися цим або пізніше потрапити в біду через те, чого ви не знали. Давайте стрибаємо прямо!

Фото Rawpixel на Unsplash

Що таке іпотека?

Почнемо з визначення того, що таке іпотека. Іпотека - це система позики грошей, яка дозволяє покупцеві покласти менше грошей, ніж заздалегідь коштує будинок. Скажімо, я хочу придбати будинок на 130 000 доларів, але маю лише 10 000 доларів, а іноді взагалі нічого.

Тоді банк або приватний позикодавець дозволяє позичити решту вартості будинку та здійснювати їм платежі з відсотками протягом попередньо визначеного періоду часу. Така кількість часу, коли ви позичаєте гроші, називається "терміном" позики і може становити до 30 років. Щоб переконатись, що ви дотримали кінця угоди та повернули гроші, ваш будинок виставляється під заставу. Іншими словами, якщо ви припините здійснювати платежі за позикою, банк або позикодавець може забрати вам будинок у процесі викупу стягнення.

Частини вашої конкретної позики включають Основний борг, Відсотки, Податки та Страхування. Сукупність цих чотирьох частин зазвичай називають "ПІТІ", що є просто першою буквою кожної частини вашої іпотеки (Основна сума, Відсотки, Податки, Страхування). Але що означає кожне з цих слів і з чого вони складаються? Чудові питання!

Швидка вікторина

Для кожного питання виберіть найкращу відповідь. Клавіша відповіді знаходиться нижче.

Який відсоток населення є покупцями житла?
- 90%
- 82%
- 67%
- 48%
- 32%
- 17%

Ключ відповіді

Фото Фернандо Лавіна на Unsplash

Частини іпотеки

Отже, чотирма частинами вашої іпотеки були Основна сума, Відсотки, Податки та Страхування. Давайте пройдемося по кожній частині, щоб допомогти вам краще їх зрозуміти.

Основним

Основна сума - це сума, яку ви фактично позичили для оплати вашого нового будинку. Це ціна будинку, мінус сума, яку ви заплатили зі своєї кишені. Якщо ви не поклали грошей, основна сума - це ціна будинку. Наприклад, якщо ви придбали будинок за 300 000 доларів і поклали 60 000 доларів (чарівних 20%, що зазвичай любить бачити позикодавець, і ви ставите для них менш ризикованим покупцем), тоді ваша іпотека (ваша основна сума) становить 240 000 доларів.

Говорячи про менш ризикованих покупців, якщо у вас є принаймні 20% від вартості покупки, щоб покласти на свій будинок, ви, як правило, отримуєте кращу процентну ставку, і тоді у вас буде менше обручів, щоб пройти, щоб претендувати на потрібну позику. На той момент банк / позикодавець вважає вас більш кваліфікованими, оскільки у вас є трохи шкіри.

Якщо ви вирішите знизити менше 20%, банк / позикодавець, ймовірно, не буде кваліфікувати вас за найнижчу відсоткову ставку, і, ймовірно, вимагатиме придбання приватного іпотечного страхування (PMI). PMI захищає банк / позикодавця у випадку, якщо ви не здійсните іпотечні платежі. Це НЕ те саме, що страхування власника житла, яке захищає ВАС у разі пожежі, повені, крадіжки тощо.

Sidenote: Якщо ви не маєте або не хочете викладати 20% заздалегідь і вам потрібно придбати PMI, в якийсь момент, коли ви заплатите суму, достатню для банку / позикодавця (зазвичай це чарівні 20%), може скасувати PMI, і ваш щомісячний платіж трохи знизиться.

Фото Леа Бем на Unsplash

Відсотки

Відсотки - це те, що банк стягує з вас позику в комітента, як і за вашою кредитною карткою. Наприклад, якщо ваш іпотечний баланс починається з 100 000 доларів США, а позика виплачується під 5% відсотків, 30-річний термін вимагає щомісячного платежу в розмірі 536,83 доларів США. За 30-річну позику загальна сума всіх ваших платежів становить трохи менше 193 259 доларів. Це 93% премії при виплаті відсотків поверх іпотечного залишку!

Багато власників будинків із 30-річною іпотекою не усвідомлюють, скільки вони платять під відсотки. У цьому проблема. Рішення для багатьох полягає у пришвидшенні платежу, або шляхом сплати більшої суми щомісяця, або шляхом укладення коротшого договору погашення. Найвідомішим серед них є 15-річний термін. Я настійно рекомендую вивчити це питання далі та порівняти щомісячний платіж із платежем протягом усього періоду позики, щоб переконатися, що Ви отримаєте найкращу угоду.

Податки

Податки - це сума податку на майно, за яку нараховано будинок, який ви купуєте. Ця сума є відсотком від вартості вашого будинку, і вона базується на площі, де будинок побудований для підтримки міста, шкіл та округу та / або державної інфраструктури цього району. Ця вартість може зростати і знижуватися залежно від цін на житло в районі протягом терміну дії вашого кредиту.

Зазвичай це вже частина вашого платежу і буде витягнуто та внесено на рахунок ескроу, щоб заощадити для вашого платежу в кінці року, але це те, що ви вибираєте під час процесу покупки. Ви навіть можете отримати можливість знизити щомісячний платіж та заощадити на податках самостійно. Ще одна чудова тема для розгляду.

Фото Майкла Браунінга на Unsplash

Страхування

Страхування виплачується компанії, яку ви обрали, щоб застрахувати ваш будинок від крадіжки, пожежі чи будь-якої іншої катастрофи у вигляді домашньої страховки. Ви можете відмовитись від сплати цього в рамках іпотеки та сплатити його самостійно страховій компанії, якщо ви так вирішите. Однак, якщо банк / позикодавець вважає вас позичальником із високим ризиком, вони можуть вимагати, щоб ви включили його в свою іпотечну плату. Більшість людей вирішують платити це щомісячною іпотечною запискою в будь-якому випадку лише тому, що це простіше.

Хоча ваші платежі за 30-річною фіксованою ставкою (фіксована ставка означає, що вони не можуть змінювати суму вашого платежу щомісяця) іпотека залишатиметься незмінною протягом усього терміну позики, на початку вона структурована таким чином, що більша частина суми розподіляється на відсотки, які ви платите за позику. Це означає, що за традиційною 30-річною позикою потрібно більше 20 років, щоб виплатити половину основної суми, оскільки в основному ви сплачуєте відсотки. Інша половина виплачується за останні 10 років. Насправді 30-річний термін амортизується настільки повільно, що після п’яти років (60 платежів) ви все ще заборгували близько 92% від початкового залишку.

На щастя, з часом ці зміни та більша частина платежів, які ви робите, почнуть йти до основного боргу. У цей момент ви будете будувати "власний капітал" або право власності на свій будинок, і це мета! Але враховуйте, що середній покупець, який вперше вперше утримує своє житло, не перевищує п’яти років, коли ви підписуєте документи. Проведіть дослідження!

Тож давайте поговоримо про типи іпотеки чи способи оплати вашого нового будинку.

Фото Джареда Райса на Unsplash

Традиційні типи іпотеки

Перший варіант, який ви можете розглянути, - це готівка, оскільки це, безсумнівно, допоможе вам заощадити завантаження човна з часом! Якщо у вас є збережена купа тіста, заможний родич, який хоче дати вам купу грошей, або ви виграли Powerball, взагалі не потрібно брати іпотеку. Ви можете швидко переслати покупку, розслабитися і почати збирати речі. Вам навіть не потрібно претендувати на позику. Вітаємо!

Однак, якщо, як і всім нам, вам потрібно взяти іпотеку на всю або частину покупки, ось найпоширеніші види позик сьогодні:

30-річна фіксована іпотека на сьогоднішній день є найпоширенішим видом житлової позики. Понад 75% усіх покупок фінансуються за допомогою цього виду позики. Це означає, що процентна ставка, яку ви отримуєте при отриманні позики, залишається незмінною протягом наступних 30 років. Ці позики найкращі, коли процентні ставки низькі або якщо ставки зростають, оскільки у вас немає можливості передбачити, наскільки високі вони можуть піти. Вони також є першим вибором для людей, які хочуть передбачуваний платіж і планують жити вдома тривалий час, наприклад, від 5 до 7 років. З цим планом ваш щомісячний платіж, ймовірно, буде нижчим, але з часом ви будете платити більше відсотків.

15-річна фіксована іпотека - це те саме, що 30-річна фіксована іпотека, але ви виплатите позику вдвічі менше і сплатите 1/3 відсотків. Зазвичай ці позики мають нижчі процентні ставки, але щомісячний платіж вищий (очевидно), ніж за 30-річну позику. Очевидною перевагою цих позик буде те, що ви виплатите позику раніше, і ви швидше будуєте власний капітал у домі. Недоліком може бути більший щомісячний платіж, якщо ваш бюджет досить жорсткий.

Іпотека з регульованою ставкою (ARM) - це позики, які коригуються через заздалегідь визначені інтервали з урахуванням поточних ставок іпотеки на той момент. Ви можете вибрати одну з найпопулярніших: 3-річну ARM, 5-річну ARM або 7-річну ARM. Переваги ARM полягають у тому, що початкові процентні ставки зазвичай нижчі, ніж за 30-річну фіксовану ставку, і якщо ви не плануєте жити вдома довше регульованого періоду часу, це може означати значно менший щомісячний платіж, поки ви жити там.

Очевидним ризиком / недоліком може бути, якщо ви опинитесь не в змозі переїхати в кінці періоду ARM, а процентні ставки значно вищі, ніж коли ви купували. Ваш платіж може також суттєво збільшитися без попередження протягом місяця або на певний час, унеможливлюючи здійснення платежів. Це не найбезпечніший вибір для нового покупця житла.

Майте на увазі, що це лише найбільш традиційні типи іпотеки, але є кілька інших варіантів, які слід розглянути. У вас завжди є варіанти!

Фото Крістіана Коха на Unsplash

Нетрадиційні варіанти іпотечного кредитування

Якщо всі ці іпотечні розмови занадто великі, і вам потрібні інші варіанти, на щастя, вам доступні більше.

Власник Carry

Ви коли-небудь чули про “ Перевезення власника ” або “ Перевезення продавця ”? Цей тип домовленості означає, що продавець будинку самостійно фінансує купівлю майна повністю або частково. Цей тип фінансування має переваги для обох сторін. Покупець платить менше витрат на закриття, легше кваліфікується та може покращити умови та зменшити перший внесок на будинок. Це також відкриває більше можливостей для гнучкості в оплаті.

Переваги продавця / власника полягають у тому, що важко продати нерухомість легше продати за такого типу фінансування, особливо на слабкому ринку, особливо якщо будинок нетрадиційний. Але він також налаштовує Продавця отримувати платежі з часом замість однієї великої одноразової суми, одночасно кладучи гроші до своїх кишень відсотково.

В обмін на це Продавець дуже ризикує, що Ви заплатите йому, як обіцяєте. Однак, якщо ви не дотримаєтеся свого слова та регулярно здійснюєте платежі, у контракті передбачені пункти, що він може забрати майно назад, подібно до того, як це зробить банк у процесі звернення стягнення.

Одне зауваження : Продавець повинен володіти будинком безкоштовно та вільно від банку, щоб здійснити Carryback.

Фото Софії Бабулал на Unsplash

Здам у власність

Ще одним нетрадиційним варіантом придбання будинку буде здача в оренду. У цій домовленості ви вирішуєте, яка частина орендної плати, яку ви платите своєму орендодавцю, повинна бути призначена для першого внеску за придбання будинку наприкінці зазначеного терміну. Якщо ви все-таки вирішите не купувати будинок, ви фактично втрачаєте гроші, які накопичили гроші в кінці вашої оренди. Орендна плата за нерухомість за такої угоди, як правило, буде вищою, щоб компенсувати додаткові гроші на перший внесок.

Тільки відсотки та повітряні кулі

Існують також іпотечні кредити лише з відсотками, де ви сплачуєте відсотки за позику за перші 10 років позики і жодного основного, а також іпотечні кредити з повітряними кулями, де ви сплачуєте низькі щомісячні платежі протягом певного періоду часу (зазвичай від 5 до 7 років), а потім залишок позики сплачується в одній великій одноразовій сумі. Такі типи позик важче отримати, вони є більш ризикованими, і перед розглядом будь-якого з них вам слід проконсультуватися з кваліфікованим фінансовим консультантом.

Фото Брайана Бабба на Unsplash

При першому розгляді питання застави на житло це може здатися дещо складним і майже напевно приголомшливим. Це для всіх, тож ви точно не самотні. Але це не повинно бути складно. Трохи дослідивши, можливо, переглянувши мережу, та задавши безліч питань, ви незабаром почуватиметесь експертом з даної теми.

Сподіваємось, ця інформація трохи прояснила для вас процес і відповіла на деякі ваші запитання щодо іпотеки. Це може бути порівняно легким процесом, якщо ви знаєте, що робите, але часто викликає у людей велику тривогу. За допомогою цих фактів, я сподіваюся, ви зможете полегшити свої страхи і перейти до найцікавішої частини, вибираючи та переїжджаючи до свого нового будинку!