Огляд ринку комерційної та промислової нерухомості в північному Йорку

Вступ до Північного Йорку

Торонто - один із найбільш стабільних центрів фінансового бізнесу у світі. Це сприяє розширенню сектору фінансових послуг. Так само зробив той факт, що Канада вийшла зі світової фінансової кризи 2007-2010 років відносно непошкодженою. Зростання міжнародної популярності міста лише сприятиме попиту на офісні та промислові площі в Торонто.

Північний Йорк розташований у центральному районі Торонто. Це на північ від Старого Торонто, на схід від Етобікоку та на захід від Скарборо. Він швидко розвивався з 1970-х років завдяки зростанню Північно-Йоркського центру міста. Він став другим економічним центром міста, конкуруючи лише з центром Торонто. Люди та компанії, які не можуть знайти місце в центрі міста, все частіше не можуть знайти недорогі будинки чи офіси в Північному Йорку.

Місцевий будівельний сектор, мабуть, досягне десятого року поспіль зростання у 2019 році, оскільки область намагається задовольнити попит на нерухомість. Наприклад, рівень безробіття впав до 6%, що є найнижчим показником з дев'яностих років. Зростаюче населення в свою чергу зумовлює попит на послуги та комерційну нерухомість. Торонто спостерігає найбільшу за півтора десятиліття хвилю будівництва та перепланування офісів. Однак попит і пропозиція розподіляються нерівномірно. Це створює кардинально різні умови ринку нерухомості в районі Великого Торонто.

Поки житлова нерухомість привертає увагу потенційних інвесторів як спосіб збагатитися, комерційна нерухомість бурхливо розвивається в Північному Йорку, Торонто.

Тамара Вілхайт

Нерухомість штату Торонто

За даними The Financial Post , доступність промислової власності по всій Канаді впала до історичного мінімуму в 3,9% у 2018 році. Важливіше те, що дефіцит доступної промислової нерухомості скоро не скоротиться. Ось чому промислова орендна плата у місті зросла на 15% у 2018 році. Оренда може стільки зрости і в 2019 році, оскільки пропозиція не може бути доставлена в Інтернет так швидко, як бізнес хоче її заповнити.

Одним з основних факторів збільшення орендної плати за промислові об’єкти в GTA є відсутність землі для забудови. Не вистачає землі для будівництва нових великих промислових об’єктів. Зростання населення Торонто залишається значним. Це залишає промислових забудовників конкурувати і програвати, коли хтось інший купує землю для будівництва багатоповерхівок. Модернізація існуючих будівель або інвестування в автоматизацію для кращого використання простору, який вони мають, не завжди є варіантом для промислових та комерційних фірм, що змушує багатьох платити за нові об’єкти, які не будуть в Інтернеті протягом двох і більше років. Тим не менше, багато підприємств вирішують будувати власні приміщення для безпеки, яку вона забезпечує.

Промислові орендарі опиняються вигнаними, коли великі будівлі, в яких вони перебувають, переплановані для житлових потреб. Зрештою, легше зруйнувати старий склад, щоб мати землі під будівництво міського будинку, ніж вирвати ряд старих одиночних будинків. Крім того, перетворення старих складських приміщень та торгових приміщень на просторі горища - це визнаний часом спосіб виведення житлових одиниць на ринок. Зносити ті самі комерційні будівлі, щоб отримати землю для будівництва квартир середнього рівня, теж просто, оскільки ви не виселяєте існуючих мешканців для будівництва кращого, щільнішого житлового фонду.

Оскільки гроші дешеві через низькі процентні ставки, а оцінка як земельних, так і промислових будівель зростає, у новому промисловому будівництві відбувся сплеск. Це розглядається як розумна інвестиція, оскільки будівля оцінюватиме близько 10% на рік, і це захищає фірму від двозначного збільшення ставок оренди.

Все це пояснює, чому будівельна діяльність у Торонто зросла на 47% у 2018 році. Найбільшою проблемою для підприємств Торонто є відсутність відповідних місць, де вони хочуть або повинні бути. Ідеальні місця - неподалік від міських магістралей та поблизу населених пунктів. В районі Великого Торонто будується близько восьми мільйонів квадратних футів промислових площ. Експерти галузі кажуть, що все це може поглинути ринок через попит. Фактично, з приблизно 7,3 мільйонів квадратних футів нового космосу, що розробляється, центр міста вже був зданий в оренду станом на кінець 2018 року.

Комерційна нерухомість штату Північний Йорк

Більше трьох мільйонів квадратних футів промислових площ у районі Великого Торонто було поглинуто в останньому кварталі 2018 року. Три чверті цього відбувається на ринках GTA West, таких як Мілтон, Міссісога та Брамптон. Проте попит високий у всьому столичному районі Торонто.

Центральний ринок Великої Торонто, включаючи Північний Йорк, має найнижчу промислову доступність GTA - лише 0,8%. Це пояснює, чому запитувати чисту оренду в Північному Йорку коштувало сім доларів за квадратний фут. Промислові орендні ставки зростали на 23% на щорічній складовій основі між 2016 і 2018 рр. Для порівняння, ріст орендної плати між 2014 і 2016 роками становив лише 0,8%.

На кінець 2018 року промислова інвентаризація в Північному Йорку становила майже 73 мільйони квадратних футів площі. Близько 900 000 квадратних футів нових промислових площ будувалось на той момент, хоча в четвертому кварталі 2018 року нічого не було завершено. мільйони квадратних футів промислових площ. Загальний рівень доступності промислових площ у Північному Йорку на кінець 2018 року становив 1,2%.

Майбутнє ринку нерухомості в Північному Йорку

Торонто є найбільш обмеженим промисловим ринком у Північній Америці. Загальний ринок має лише 2,2% доступності. Ванкувер посів друге місце - 2,4%. Чому попит на промислову нерухомість стрімко зростає? В основному це пов’язано з більшою потребою у складі, розподілі продуктів харчування та просторі електронної комерції. І ідеальне розташування для цих об’єктів - у Північному Йорку завдяки таким транспортним шляхам, як шосе 400, шосе 401, шосе 404 та бульвар Дон Веллі. Насправді ділянка шосе 401, яка проходить через Північний Йорк, є найбільш завантаженою ділянкою шосе в Північній Америці.

Рівень вакантності офісних приміщень у Торонто впав до 3% у 2018 році. Попит на офісні приміщення в центрі міста стає жорстким, оскільки попит залишається високим завдяки посиленому лізингу з боку технологічної галузі та потужному ринку праці в цілому. У 2018 році на технологічні компанії припадало 30% споживачів промислового та комерційного простору. Коворкінг-фірми є новим конкурентом на цьому ринку, і вони відомі тим, що здають в оренду будь-який великий простір, який потрапляє на ринок. Це збільшує попит на виробничі приміщення будь-якого розміру. Існує новий простір нерухомості, що будується, але це буде завершено до 2021 року.

Все це свідчить про те, що оцінки та ставки оренди комерційної та промислової нерухомості в Північному Йорку продовжуватимуть зростати за низькими двозначними ставками до 2021 року і, ймовірно, на роки вперед.

Список літератури

«Промислова орендна плата GTA у 2018 році зросла на 15 відсотків, випереджаючи», Біржа новин нерухомості, 21 січня 2019 р.

«Це не просто квартири - у Торонто також закінчується комерційна нерухомість»; The Financial Post, 17 липня 2018 р.

«Ринки, на які слід дивитись у 2019 році»; PriceWaterhouseCoopers, 12 квітня 2019 р.

“Промисловий знімок Торонто”; Кушмен і Вейкфілд; 11 квітня 2019 р.

“Канадський прогноз ринку нерухомості 2019 р.”; CBRE, 26 лютого 2019 р