Визначення вартості нерухомого майна, що приносить дохід

Читайте далі, щоб дізнатися, як визначити вартість нерухомості, що приносить дохід.

Вогняна Майорка

Ви володієте нерухомістю, яка приносить дохід або могла б принести дохід? Ви хочете визначити приблизну вартість для нерухомості?

Якщо так, наступна інформація допоможе вам отримати значення на основі стандартної конкретної інформації. Інформація може застосовуватися до односімейного будинку, дуплексу, багатоквартирних будинків, комерційної нерухомості, земельних ділянок, роздрібних магазинів та іншої нерухомості, що приносить дохід.

Швидкість капіталізації (Cap Rate)

Ставка капіталізації або ставка капіталізації - це співвідношення, що використовується для оцінки вартості властивостей, що приносять дохід. Норма обмеження - це чистий операційний дохід, поділений на ціну продажу або вартість майна, виражену у відсотках. Більшість інвесторів, позикодавців та оцінювачів використовують ставку обмеження, щоб оцінити ціну закупівлі для різних видів нерухомості, що приносить дохід. Ринкова капіталізація визначається шляхом оцінки фінансових даних подібних об'єктів нерухомості, які нещодавно продавались на конкретному ринку. Кожен ринок відрізняється.

Ставка обмеження забезпечує більш надійну оцінку вартості, ніж ринковий мультиплікатор валової орендної плати (GRM), оскільки розрахунок ставки обмеження використовує більше фінансових деталей майна. Розрахунок GRM враховує лише ціну продажу нерухомості та валову оренду. Розрахунок норми обмеження включає ціну продажу нерухомості, валову орендну плату, дохід, який не здається в оренду, суму вакансії та операційні витрати, що забезпечує більш надійну оцінку вартості.

Зрештою продавець намагається продати з найнижчою можливістю встановлення обмеження, тоді як покупець намагається придбати з максимально можливою ставкою обмеження. З точки зору будь-якого інвестора, чим вища ставка обмеження, тим кращі інвестиції. Можуть увійти в дію інші змінні, такі як місце розташування, стан тощо, які не завжди можуть відображатися в рейтингу обмежень.

Ставка обмеження визначається як “Чистий операційний дохід” (NOI), поділений на ринкову вартість. Ви також можете отримати ринкову вартість, розділивши NOI / Cap Rate.

Типовий приклад:

• Власність має NOI (чистий операційний дохід) у розмірі 80 000 доларів США і ціну 1 000 000 доларів США.
• (80 000 дол. США / 1 000 000 дол. США) x 100 = 8% КАРТИФІКУ
• Власність має NOI (чистий операційний дохід) 80 000 доларів США та ставку обмеження 8%. (80 000 доларів США / 0,08) = 1 000 000 доларів США

Мультиплікатор валової оренди (GRM)

Мультиплікатор валової орендної плати (GRM) - коефіцієнт, який використовується для оцінки вартості майна, що приносить дохід. GRM дає приблизну оцінку вартості і набагато менш детальну, ніж використання vAP tates, але дуже корисна для швидкого аналізу властивостей з невеликою кількістю інформації. Для розрахунку коефіцієнта валової орендної плати за нерухомість, ціни продажу та загальної валової орендної плати потрібні лише дві фінансові дані. Якщо ця інформація доступна для кількох нещодавніх продажів подібних видів майна в певному районі, вона може бути використана для оцінки ринкової вартості інших подібних об'єктів нерухомості в цій області. Деякі інвестори використовують щомісячну GRM, а деякі - щорічну GRM.Щомісячний GRM дорівнює ціні продажу нерухомості, поділеній на потенційний щомісячний дохід від оренди, а річний GRM - це порядок продажу, поділений на річний потенційний дохід від оренди.

РИМ на ринку є лише приблизною оцінкою вартості та має деякі обмеження, такі як не врахування рівня вакансій та операційних витрат. Пам’ятайте, коли у вас є достатньо інформації для обчислення ставок обмеження та GRM, використовуйте норми обмежень.

Типовий приклад:

• Ціна нерухомості складає 300 000 доларів США, а орендна плата щомісяця - 3500 доларів США.
• 300 000 дол. США / 3500 дол. США = 85,71 GRM
• За тим самим сценарієм, щоб розрахувати «Орієнтовну ринкову вартість» на 80 гривень та 3500 доларів орендної плати:
• 80 х 3 500 дол. США = 280 000 дол. США (орієнтовна ринкова вартість)

Чистий операційний дохід (NOI)

Чистий операційний дохід - це саме те, чистий операційний дохід певного майна. Він обчислюється на основі річного валового доходу за вирахуванням операційних витрат конкретного майна. Сюди входять будь-які доходи від майна, а також усі операційні витрати.

Типовий приклад:

• Дохід (орендна плата та інше) $ 250 000
• Сума вакансії: - 5000 доларів
• Операційні витрати: - 175 000 дол
• Чистий операційний прибуток $ 70 000

Простіше кажучи, NOI покаже вам, скільки грошей ви заробите після сплати всіх витрат і збору всієї орендної плати. Це також чудовий інструмент для розрахунку грошових потоків. NOI дуже важливий для розрахунку ставок та покриття боргу.

Повернення готівки

Повернення грошових коштів - це відсоток, що вимірює прибутковість грошових коштів, вкладених у майно доходу. Він визначається шляхом ділення грошового потоку до оподаткування на суму вкладених грошових коштів (перший внесок) і відображається у відсотках (%). Якщо грошовий потік до оподаткування інвестиційної нерухомості дорівнює 25 000 доларів США, а наші гроші, вкладені у власність, становлять 100 000 доларів, повернення грошових коштів у розмірі дорівнює 25%. Повернення грошових коштів визначається шляхом взяття валового доходу за мінусом вакансій та операційних витрат, а потім віднімання річного обслуговування боргу, яке дасть вам грошовий потік до оподаткування. Грошова віддача, що повертається, зазвичай використовується для оцінки прибутковості прибуткової нерухомості, особливо при порівнянні властивостей із багатьма доходами.

Типовий приклад:

• Людина вкладає 25 000 доларів у власність з грошовим потоком до оподаткування 9 000 доларів.
• ($ 9000 / $ 25000) X 100 = 36% (повернення готівки).

Коефіцієнт покриття боргу (DSCR)

Коефіцієнт покриття боргу (DSCR) - широко вживаний знак, що вимірює здатність майна, що приносить дохід, покривати щомісячні іпотечні платежі. DSCR розраховується шляхом ділення чистого операційного доходу (NOI) на річну послугу власності за боргом. Щорічне обслуговування боргу дорівнює річній сумі всіх відсотків та основної суми, сплаченої за всі позики на майно. Коефіцієнт покриття заборгованості менше 1 вказує на те, що дохід від майна недостатній для покриття іпотечних платежів та операційних витрат. Більшість Кредиторів використовують DSCR, щоб вирішити, чи має власність достатній дохід для покриття боргу. Більшість позикодавців віддають перевагу версії 1,1-1,2 (зверніться до місцевого кредитора, щоб дізнатись). Чим вищий DSCR, тим більше доходу для покриття боргу. Це, зрештою, означає менший ризик для банків (з їх точки зору).

Типовий приклад:

• Власність має NOI 50 000 доларів США та річне обслуговування боргу 36 000 доларів
• ($ 50 000 / $ 36 000) = 1,38
• DSCR (DCR) буде вищим ніж 1,3. Це означає, що майно приносить приблизно на 38% більше щорічного чистого доходу, необхідного для обслуговування річної суми виплати іпотеки. (Див. NOI, щоб побачити, як обчислити NOI).

Сподіваюсь, вищесказане допомогло вам. Справжньою вартістю будь-якої нерухомості, незалежно від того, приносить вона прибуток чи ні, є вартість, яку продасть бажаючий продавець, і те, що бажаючий покупець заплатить. Є багато факторів, які можуть вплинути на кінцеву ціну закупівлі. Ці фактори включають властивість предмета, місцезнаходження, фізичний стан, вік будівлі, особисті фактори покупця та / або продавця, бажаність, пору року, фактори попиту, навички ведення переговорів, знання покупців та продавців, норму інвестора бажаної віддачі, передбачувані ризики, необхідний ремонт, відкладене технічне обслуговування, необхідність дотримання будівельних норм, варіанти продажу продавця, очікувані порівняно із заявленими доходами та витратами, витрати на фінансування та інші фактори, швидше за все, будуть брати участь у визначенні вартості або узгодженої ціни продажу.