Перший процес покупця житла від бюджетування до закриття столу

Процес покупки покроково:

• З'ясування бюджету
• Попередня кваліфікація кредитора
• Вибір агента з нерухомості
• Покупки будинку
• Домашня інспекція
• Внесення пропозиції
• Найняти юриста з нерухомості
• Попереднє затвердження позикодавця
• Закривальний стіл

Купуючи нове житло, багато хто прямує до Інтернету або книгарні, щоб навчитися процесу та чого очікувати. Однак, пройшовши це, я можу вам сказати, майже неможливо повністю підготуватися до того, що настане при покупці вашого першого будинку. Штати, округи і навіть міста можуть мати власні правила та норми щодо придбання будинку, тому досвід жодної людини насправді не є однаковим. Я також був одним із тих схвильованих, нових покупців житла, котрі відчували, що я можу передбачити все, що має відбутися лише від моїх частих пошуків у Google, але важко це знати, поки ви насправді не пройдете через це.

Я можу лише сподіватися, що моя індивідуальна історія дасть наступному новому покупцеві житла невелику інформацію про те, чого очікувати, з ким ви матимете справу протягом усього процесу на різних етапах та як підготуватися до очікування. Від пропозиції до закриття може зайняти від 60 днів до 3 місяців і більше, але в середньому це приблизно від 60 до 90 днів. Я не беру до уваги викупи майна або короткі продажі, які є абсолютно іншою кулькою гри. Моя історія стосується регулярного придбання односімейної резиденції на Лонг-Айленді, штат Нью-Йорк, у місті Брукхейвен.

З'ясування бюджету

Почнемо спочатку з роздумів про те, скільки ви можете платити щомісяця іпотеку, податки на майно, PMI та страхування житла. Для тих з вас, хто, можливо, думав, що початок був пошуком дому, ви не самотні. Я думаю, що більшість людей спробують спочатку зробити цікаву частину, як заглянути в домі в Інтернеті або відвідати будинки. Однак це точно не перший крок! Насправді, більшість представників іпотечних кредитів, брокери та агенти з нерухомості не тільки хочуть дізнатися ваш бюджет відразу, але також хочуть знати, що позикодавець погоджується з тим, що, на вашу думку, є ваш бюджет. Грошовий аспект - не найцікавіша частина, але це найвідповідальніший спосіб розпочати домашній пошук. Навіщо знаходити той дім своєї мрії, якщо ти ніколи не можеш собі цього дозволити? Багато поточного ставлення до того, щоб дізнатись, що ви можете собі дозволити, походить від житлової кризи.Багато потрапляли в будинки, яких вони просто не могли собі дозволити, і через деякий час втратили їх через стягнення. Усі ці зароблені непростими коштами гроші, що вносилися в будинок, тепер зникли. Ми не хочемо, щоб це сталося з вами!

Зараз, незважаючи на те, що існують набагато жорсткіші норми щодо видачі іпотечного кредиту, я вважаю, що деякі банки все ще дозволяють робити більше, ніж, на мою думку, в межах розумного бюджету. Для мене різниця між звичайним бюджетом з точки зору банку та розумним бюджетом полягає в тому, що розумний трохи реалістичніший у тому, як живуть люди або, точніше, хочуть жити. Кожен хоче жити в межах своїх можливостей, але важливо скласти список того, куди ви хочете, щоб насправді йшов цей дискреційний дохід. Ну, будьмо чесними,він повинен потрапити на ощадний рахунок, але куди вам подобається витрачати ці заощадження? Вам подобається епізодична покупка, як нова сумка Gucci, або вам подобається щовечора їсти за кухнею? Ви завжди хочете цього гарячого нового автомобіля чи віддаєте перевагу економити кожну копійку на цьому раз у житті у відпустці? Вам і, можливо, навіть значущій іншій людині потрібно серйозно сісти і чесно обговорити, куди ви хочете витратити цей додатковий дохід. Серед фінансових радників існує багато суперечок щодо правильної суми дискреційного доходу, і це в значній мірі залежить від багатьох факторів - таких, як проживання в зоні високих витрат на життя або, можливо, знання, що у вас є сім'я, яка може фінансово відмовитись, якщо є були надзвичайними ситуаціями. Однак більшість погодиться, що це має бути десь від 30 до 50%. І лише для уточнення,дискреційний дохід полягає в тому, що витрачання грошей після сплати податків, які не витрачаються на “обов’язкові рахунки” - їжу, житло, оплату кредитними картками та транспорт.

Попередня кваліфікація кредитора

Це підводить мене до першої людини, з якою ви будете зустрічатися протягом усього цього процесу, вашого кредитора для попередньої кваліфікації. Це важливо, оскільки це потрібно вашому агенту з нерухомості, щоб потрапити у відкриті будинки, щоб побачити будинок. Вашим кредитором може бути брокер, представник кредитора банку або представник іпотечного банку. Залежно від того, де ви шукаєте будинок, переваги кожного з них можуть відрізнятися. Для нас брокер був найкращим варіантом, оскільки він працює безпосередньо на нас і має асоціації з багатьма банківськими кредиторами. Потім він може придбати найкращу угоду за процентними ставками. У будь-якому випадку ви завжди повинні отримувати кілька цитат. Спочатку нам було незручно від ідеї сісти з позикодавцем і витратити їхній час, коли ми врешті-решт можемо не піти з ними. Однаквсі в цьому плані були професіоналами і розуміли, що ми вивчали всі шляхи, перш ніж приймати рішення. Вони також мають справу з цим постійно, тому не відчувайте себе погано. Приймаючи рішення, ви повинні обрати того, з ким вам комфортно. Для нас найголовнішим був доступ. Ми хотіли бути проінформованими на кожному кроці, і брокер, з яким ми зустрічались, зосередився на цьому, коли спілкувався з ним, і саме в кінцевому підсумку прийняв своє остаточне рішення.

Ми знали, що, швидше за все, отримуємо фіксовану 30-річну іпотеку або стандартну іпотеку із зниженням лише на 5%. Рано ми знали, що нам потрібно платити PMI (“приватне іпотечне страхування”) з нашими щомісячними іпотечними витратами, оскільки ми не могли досягти 20%, необхідних для того, щоб не платити його. PMI - це лише плата за покриття позики тим, кому не вистачає, щоб мати 80% власного капіталу у своєму будинку. Як тільки ви досягнете 80% власного капіталу, це вже не платіж, який вам потрібно зробити. Для більшості це може бути від 7 до 10 років залежно від суми позики. Це не так погано, як здається, хоча багато державних позик вимагають PMI протягом усього терміну позики. Цей сценарій є цілком типовим для тих, хто вперше купує житло середнього рівня.Ми з нареченим заробили занадто багато, щоб претендувати на будь-які державні позики чи державні програми або програми округу, але ми не заробили достатньо, щоб скоро заощадити 20%.

Вибір агента з нерухомості

Отримавши попередню кваліфікацію, яка не є такою, як попередньо затверджену, ви готові поговорити зі своїм агентом з нерухомості. Майте на увазі, що позикодавець, у якого ви отримуєте попередню кваліфікацію, зрештою не обов’язково повинен бути вашим іпотечним кредитором. Ви зможете купувати іпотечні кредити та процентні ставки в інший час процесу. Вам все одно потрібно буде розкрити весь свій фінансовий стан та грошове минуле на момент попередньої кваліфікації - це включає, але не обмежуючись, поточні зарплатні, W2, податкові декларації, поточний борг, поточні щомісячні платежі та залишки на чековому та ощадному рахунках.

Як вибрати агента

Купівля першого будинку: покроковий посібник - М’яка обкладинка

Покупки будинку

Визначивши наш бюджет, ми розпочали домашній пошук. Ми використовували типові веб-сайти Zillow і Redfin, щоб знайти деякі будинки на початку, і хоча більшість з них досить точні щодо наявних, просто знайте, що агент з нерухомості матиме найточніші списки. Ваш агент, найімовірніше, надасть вам доступ до їх пошукових веб-сайтів, що працюють лише для агентів, що має переваги для кожної сторони - вони можуть відстежувати те, що ви позначили як вибране, і ви можете з комфортом знати, що це найбільш відповідне списки дат.

Зараз це найцікавіша частина процесу, тому насолоджуйтесь! Дійсно знайте, що ви хочете в будинку, будь то верхня поправка чи готова до заселення, і відвідайте якомога більше відкритих будинків. Фотографії іноді не справляють домашньої справедливості, а інколи фотографії можуть бути з часів, коли будинок був більш сучасним. Побачити це особисто - це єдиний спосіб дізнатися, що ви насправді отримуєте. Крім того, постарайтеся бути якомога чеснішими зі своїм агентом - якщо перевищення певної стелі порушує угоду, повідомте його про це, якщо немає шансів придбати будинок без підвалу, це може бути наперед про це.. Не витрачайте свій або свій час; це забезпечить більш приємний досвід пошуку будинку.

Після того, як ви знайшли деякі будинки, які вас цікавлять, проїжджайте до них у різний час доби та в різні дні тижня, перш ніж робити пропозицію. Ви можете отримати нетерплячість або думати, що не хочете, щоб цей будинок мрії вислизнув з ваших рук, але не стрибайте з пістолета. Іноді райони можуть здатися чудовими в неділю вдень, але жахливими до ночі або, можливо, навіть галасливим сусідом, який з’являється лише після 5.

Список огляду дому

Огляд будинку та надання пропозиції

Після того, як ви вибрали будинок своєї мрії, найміть інспектора для перевірки будинку, перш ніж робити пропозицію. Це можуть бути як фахівці з інспекції, так і інженери - залежно від того, який із вас вибрати. Завжди просіть копію звіту. Це те, за що ви платите, і може становити від 350 до 550 доларів. Після цієї перевірки ви можете зробити свою пропозицію. Зверніть увагу на все, що ви можете включити в контракт, якщо ви хочете відремонтувати, включити до будинку тощо.

Найняти юриста з нерухомості

Це призводить до наступного кроку після надання пропозиції: найму юриста. Закон про нерухомість може варіюватися від дуже складного до досить простого. Витрати на адвоката також залежатимуть від цього. Наш контракт був досить простим, оскільки ми уклали в наш контракт лише утримання кухонних приладів, інакше ми брали будинок як є. Ваш юрист матиме справу з адвокатом продавця, а також встановить назву, яка є частиною ваших витрат на закриття. Йому потрібні контактне ім'я та номер вашого агента з нерухомості та представника кредитора, оскільки він також встановлює час та дату закриття з продавцями.

Що хочуть побачити кредитори

Поточні зарплатні

W2s

Податкова декларація

Співвідношення боргу або боргу

Щомісячні платежі

Перевірка / заощадження балансу

Попереднє затвердження позикодавця

Поки завершується оформлення всіх контрактних документів, ви будете виписувати чек на перший внесок та купувати іпотечний кредит для попереднього затвердження. Іпотекодавцеві потрібні будуть контактні дані вашого агента з нерухомості та вашого адвоката, щоб кожен міг підтримувати зв’язок щодо різних етапів, які виконуються. Потім ви сядете з кредитором, підпишете всі необхідні документи для позики та надасте будь-які інші документи, які можуть знадобитися, які ще не були надані - швидше за все, це будуть лише поточні зарплатні.

Після цього, насправді, це просто гра очікування і дозволяти всім цим людям, яких ви найняли, робити свою роботу. Найкращі оновлення надходитимуть від вашого брокера та юриста, оскільки вони натискають на курок на більшості останніх кроків. Це той крок, де важливе терпіння. Ви або чекаєте, коли продавці підпишуть контракт, або титульна компанія, або банк нарешті затвердить позику. Це може бути ціле безліч речей, але витримати - кінець наближається.

Запитання, які повинен задати кожен, хто вперше купує житло - м’яка обкладинка

Закривальний стіл

І нарешті, ваш день закриття. Це буде в кімнаті з вашим адвокатом, адвокатом продавця, представником титульної компанії, вашим агентом з нерухомості та агентом продавця, вашим брокером та представником кредитора. Продавці також будуть там, що може бути незручно, але спробуйте зробити найкращий день, просто підписуючи багато-багато паперів. Ваш адвокат проведе вас через весь процес і, ймовірно, вже повідомив вас напередодні, які остаточні чеки слід писати і кому.

Це тривалий важкий процес, але той вартий зусиль. Ви станете власником будинку до того моменту, коли поставите "Я" і перекреслите "Т". Все, що вам потрібно - це терпіння, трохи удачі та достатньо знань, щоб пройти через кожен крок.

Інші статті цього автора

Молода і зламана дівчина: Як я за 3 місяці заощадила 3000 доларів

Програма нагород Лас-Вегас та те, як я реалістично викупив безкоштовні винагороди MyVegas у готелях MGM

© 2015 Катерина Столфі