Hoas проти власників будинків - потенційні жертви корупції

Це все про раду директорів

HOA (Асоціація власників будинків) настільки ж хороша, як цінності та пріоритети людей, які працюють у правлінні. Це невдячна робота, і чому хтось захоче її зробити, є достатньою підставою поставити під сумнів їх порядок денний. Моєю причиною було зупинити кровотечу старої громади та спробувати зберегти, якщо не підняти вартість мого будинку - мої інвестиції.

Існують різні типи HOA; одинакові будинки, таунхауси, квартири та / або кооперативи. Будинки міських будинків у моїй спільноті з 433 одиниці мають ціну продажу від 145 000 до 175 000 доларів на даний момент. Отже, власники будинків, які купують це майно, - це працюючі люди, як я. У нас є купа пенсіонерів, покупців перших сімейних будинків та орендарів. Вони живуть зарплатою до зарплати.

Іноді я вважаю, що відсутність комерційного досвіду може прирівнюватися до прийняття некоректних фінансових рішень або безгосподарного управління грошима. Але коли мене обрали членом ради моєї асоціації, виявлення корупції приголомшило. Я припускаю, що колишні члени правління можуть обуритися, що роблять цю "роботу" як волонтери, і вважають, що вони можуть того заслужити, чи їм щось заборгували, або опортуністів - саме це, на мою думку, зіпсувало нашу асоціацію.

70 мільйонів американців зараз проживають у громадських асоціаціях

… згідно зі статистикою 2018 року Фондом досліджень асоціацій громад

Зростання жителів ОГА протягом багатьох років

Бюро захисту власників будинків

Корупція, розкрадання та его

Як зазначалося, асоціація настільки ж хороша, як Рада директорів - усі волонтери. Я побіг за дошку, коли виявив, що мої запити на технічне обслуговування залишаються без відповіді; власність починає виглядати недоглянутою та сумнівною.

Перший раз, коли мене обрали, я виявив розкрадання. Так. Я знаю, що стільки асоціацій та власників будинків підозрюють або звинувачують членів правління або керуючі компанії у “крадіжці”, але я насправді знайшов докази. На той час керівник громади був засуджений до шести років ув’язнення. Набагато простіше сказати, ніж зробити.

Тим часом, пару попередніх членів правління підозрювали в отриманні "відкатів" одночасно. Отже, ніхто не помітив, як гроші Резерву щомісяця перераховувались з рахунку - до тих пір, поки всі отримували свою справедливу частку або вони просто ніколи не турбувались дивитись банківські виписки.

Є також члени правління, які слугують в правлінні як владна подорож. Наш останній президент цілими днями катався на своєму електричному візку - роблячи послуги для тих, хто йому сподобався, і створюючи проблеми для тих, хто йому не подобався, - це називалось вибірковим виконанням.

Ось чому я вдруге балотувався за дошку. Зупинити такий очевидний фаворитизм. Без голосування правління більшості важко подолати безвідповідальні дії та марнотратство (наших грошей). Однак, навіть якщо ви лише один голос у дошці, ви все одно ставитесь до внутрішніх дій та рішень, прийнятих такими.

Це може забирати багато часу, а часом і стресово. Ось чому багато пенсіонерів виступають добровольцями як члени правління HOA, оскільки вони мають час, щоб присвятити належне управління асоціацією - і, як я вважаю, 433 таунхауси вважаються найвищим класом середнього майна. Це робить мене зайнятим.

Кількість громадських асоціацій США у 2018 році становить від 346 000 до 348 000.

2017 Статистика та зростання

Інститут громадських асоціацій

Починаючи з основ

Оскільки HOA є корпораціями, більшість регулюється законодавством штату, і всі вони можуть відрізнятися. Але одна константа - це керівні документи, які зазвичай включають CCR (Пакти, умови та обмеження), підзаконні акти та правила та положення.

Деякі асоціації суворо виконуватимуть усі керівні документи, а інші будуть трохи менш суворими. Сподіваємось, члени правління прийматимуть рішення на основі підвищення цінності вашого будинку, а не на основі особистих стосунків.

"Ми приймаємо вказівки від ради"

Це девіз компаній з управління громадами. Це полегшує будь-яку відповідальність, яку вони можуть нести в управлінні громадою. Однак вони несуть відповідальність за ведення бухгалтерії та бухгалтерський облік - до певної міри.

Керівні документи

Купуючи майно в HOA, ви погоджуєтесь з обмеженнями щодо способу використання цього майна. Ці обмеження викладені в «Декларації завітів, умов та обмежень» (CC & Rs). Неважливо, читали ви їх чи ні, вони мають юридичну силу, і ви, як покупець житла, повинні їх дотримуватися.

Члени ради також несуть фідуціарну відповідальність за дотримання та дотримання КЗ та РС. Там дуже мало місця для хитання. Подумайте про це як про «Конституцію». Єдиний спосіб внести зміни, як правило, більшістю голосів власників будинків, і тоді «Поправка» також повинна бути юридично зареєстрована. Це вплине на певні свободи, тому зробіть все необхідне для перевірки, перш ніж купувати такі обмеження.

Нормативно-правові акти призначені для окреслення структури функціонування (як правило, некомерційної) організації, включаючи керівні принципи вибору ради директорів та їх заявлені умови та обов'язки кожного.

Правила та положення, як правило, залежать від членів Правління щодо створення та голосування за політику, пристосовуючи їх до індивідуальних потреб асоціації (тобто години та поведінка в басейні, забезпечення паркування та буксирування, вимоги до ландшафту тощо).

Оцінки та ваші юридичні обов'язки

Як власник дому в HOA, ви будете зобов'язані сплачувати оцінку. Хоча виходячи з річного бюджету, вони зазвичай розбиваються на щомісячні платежі. Ці оцінки платять за операцію з утримання майна, яка називається "місця загального користування". Це області, до яких мають доступ усі власники будинків, такі як озеленення, зручності, рахунки за воду та електроенергію тощо.

Неможливо обійти цю фінансову відповідальність незалежно від того, погоджуєтесь ви з тим, як витрачаються гроші чи ні. Члени ради також мають право піднімати оцінки (на основі річного бюджету).

У рамках бюджету буде розміщена стаття фінансування Резервного рахунку. Гроші щомісяця перераховуються на Резервний рахунок для покриття основних компонентів загальних елементів. Це може включати дахи, приватні дороги, системи кондиціонування на клубних будинках або будь-яку вашу основну заміну.

Якщо грошима не управляється належним чином або не вдається забезпечити належне фінансування резервного рахунку (іноді на основі дослідження резерву), Правління може призначити спеціальну оцінку таких витрат.

Ви несете юридичну відповідальність за сплату всіх оцінок, включаючи спеціальну оцінку (у разі її виникнення), а якщо цього не зробити, ви можете втратити свій будинок. Асоціація може надіслати вас до колекцій, застосувати заставу у вашому домі та в багатьох випадках вилучити майно.

Огляд задоволеності HOA

Перш ніж купувати в HOA

Вам так важливо зрозуміти обмеження Керівних документів, суму щомісячної оцінки та те, що вона покриває. Резервний фонд - фінансується він повністю або на який відсоток. Запитайте про те, коли востаннє піднімались оцінки, і скільки. Чи було коли-небудь спеціальне оцінювання - на що, скільки і як давно?

Будучи потенційним покупцем житла, вся ця інформація є вашим законним правом на отримання. Якщо воно вам не дано добровільно - ПОПИТАЙТЕ. Оскільки ці елементи можуть і будуть диктувати ваші обов'язки та обов'язки як власника будинку.

Окрім того, ви маєте право бути поінформованим про існування будь-яких незавершених судових процесів або непогашених рішень проти HOA.

Якщо щось, що ви не розумієте, запитайте у свого ріелтора або зверніться до юриста, щоб пояснити проблеми.

Маєте невирішене питання?

Якщо ви вже проживаєте в будинку, і є проблема; перший крок - вирішити це негайно. Не дозволяйте справам залишатися без уваги. Вони можуть наростати. Зазвичай все дуже своєчасно, коли йдеться про суперечку. Тож не соромтесь

Подайте свою скаргу в письмовій формі якомога швидше; чи електронною поштою, чи листом. Ви повинні зберігати документацію. Отже, якщо ви надішлете його поштою, або зробіть це за допомогою сертифікованої квитанції про повернення, або, як мінімум, підтвердження розсилки.

Наведіть будь-які / всі порушення відповідно до керівних документів, які ви можете оскаржувати.

Відвідайте зустріч. Більшість засідань Ради є відкритими для членів, а протоколи засідань ведуться. Ви можете виступити або подати документацію для запису, якщо це необхідно, щоб повернутися до повідомлення Ради та / або Асоціації.

Ознайомтесь із законом вашої держави

Якщо у вашій конкретній державі встановлені закони та закони про управління асоціаціями, вони, як правило, замінять будь-який з ваших керівних документів у разі виникнення конфлікту.

Ознайомтеся зі своїми державними законами та регуляторними органами тут.