Хоас проти власників будинків: вибіркове застосування

Що таке вибіркове забезпечення?

Це трапляється, і, мабуть, більше, ніж ви уявляєте. Члени правління (або конкретний член правління) застосовуватимуть правила та норми для деяких - але не всіх. Час від часу це особиста помста проти власника будинку чи їх орендаря, і це може перервати мирне життя, яким вони мають повне право насолоджуватися.

Наш останній президент був розгулений виборчим правом. Він доручив керуючій компанії, щоб усі дзвінки були передані йому; будь то ключі від басейну, запити на технічне обслуговування, оренду приміщень для автофургонів, оренда клубних будинків тощо. Його друзі отримували привілеї, і якщо ви йому не подобалися, він зловживав своєю владою надсилати повідомлення про порушення. Одного разу він погрожував мені фальшивим повідомленням про порушення - саме тоді я вирішив балотуватися до Ради та звільнити його.

Що можна сказати про інших членів правління? Двоє подали у відставку на знак протесту, оскільки не хотіли служити з ним (ці місця залишались вільними). Двоє інших були його приятелями «кворуму» і дозволяли йому робити все, що йому заманеться.

Одного разу я сидів у суді присяжних за позовом HOA щодо вибіркового виконання. Президент правління (що представляє HOA) подав до суду на власника будинку за неодноразові порушення. Власник будинку жив через дорогу від Президента. Вони особисто не любили одне одного, і власник будинку зазнав наслідків від зловживання владою. Президент встановив охоронну камеру, спрямовану на будинок сусіда. Відверте вторгнення в приватне життя під час запису особистої діяльності. Власник будинку виграв свою справу, але яка ганьба вимагала звернення до суду заради тиші та спокою.

Перший крок захисту: знайте свої керівні документи

Більшість питань, що виникають у HOA, мають визначене рішення шляхом посилання на керівні документи. Якщо ви їх знаєте, ви можете також уникати будь-яких ситуацій, які можуть спричинити страждання.

Я виявляю, що більшість власників будинків та багато членів правління навіть не знають, що є в їхніх керівних документах.

До документів, які я маю на увазі, належать Декларація завітів, умов та обмежень (CC & Rs), статутні акти та правила та положення.

Ці зареєстровані документи є тим, що регулює HOA і формує його операційну структуру, якої повинні дотримуватися всі сторони - і в цьому полягає сила інформації та знань.

Пакти, умови та обмеження (CC & R)

Подумайте про CC & Rs як про «конституцію», яку зазвичай розробляють розробники громади. Він містить опис майна; різниця між «загальними зонами» (у власності всіх власників будинків) та житлових одиниць (у власності приватних власників будинків).

Він також охоплюватиме можливі майбутні функції HOA, які можуть включати розробку більшої кількості підрозділів, злиття, сервітутів, деякі з яких є елементами, вже створеними в ході розвитку та існування HOA протягом будь-якого періоду часу.

CC & Rs також охоплюватимуть такі теми, як вибори, оцінки та обов'язки асоціації. Тут ви можете отримати силу інформації. Крім того, він, ймовірно, визначить архітектурні рекомендації щодо схвалення реконструкції або вдосконалення окремих об'єктів.

Знання знайомства з CC & R допоможе уникнути майбутніх питань суперечок.

Підзаконні акти

Положення в основному стосуються посадових осіб та членів правління; терміни, обов'язки, засідання, вибори тощо. Зазвичай в ньому окреслюються повноваження (повноваження) Правління та процес примушення порушень. Багато вимагають "Повідомлення про ввічливість" про передбачуване порушення, перш ніж оцінювати будь-які штрафи. Це дає можливість власнику будинку виправити будь-яку невідповідність.

Майте на увазі, що невиконання правил Асоціації здається неефективним, і це може надати довільний вигляд вибіркового застосування. Це не означає, що дошка не є гнучкою. Вони можуть вільно робити винятки, якщо це виправдано; резервуючи ці винятки за “винятковими” обставинами. Хоча держави відрізняються, якщо не застосовувати правило, це може зробити його недійсним.

Пам’ятайте, що нормативні акти повинні містити процедуру вирішення питань дотримання вимог; дозволяючи власникам будинків виконувати вимоги, реагувати на них та право на слухання справи, якщо це вимагається. Багато порушень є в основному ненавмисними через брак знань в рамках керівних документів.

Правила та положення

Створення та прийняття Правил та положень здійснюється членами Правління. Навіть якщо їх прийняли попередні ради, нові члени ради, як правило, мають повноваження змінювати, вносити зміни та / або створювати нові правила. Вони повинні бути на благо громади і розроблені для вирішення конкретних питань, які Асоціація може мати у своїй індивідуальній діяльності.

Сюди можуть входити забезпечення паркування, години роботи в басейні, оренда клубних будинків, встановлення супутникових та кабельних каналів, правила проживання з домашніми тваринами та більшість зручностей.

Спростування виборчого забезпечення

Одним з найважливіших міркувань як для HOA, так і для членів громади є те, що примусове виконання є розумним та недискримінаційним. Потрібна послідовність у виконанні керівних документів Асоціації. Коли HOA вживає заходів щодо виявлених порушень, це не повинно бути свавільним та розумним чином відповідно до процедур та належної процедури, викладених у керівних документах.

Усі дії, вжиті проти власника будинку, задокументовані в протоколі зборів виконавчих органів шляхом голосування правління. Якщо це призводить до повідомлення про порушення, йому слід навести код передбачуваного порушення.

Якщо існує керуюча компанія, включіть їх у будь-яку кореспонденцію чи документацію. Хоча девізом більшості управлінських компаній є "ми керуємось керівництвом;" ліцензовані менеджери спільнот не хочуть, щоб після отримання повідомлення продовжувалась неналежна діяльність. Вони цінують свою ліцензію понад усе.

Вибирайте свої битви. HOA мають ресурси. Члени ради не несуть жодних витрат на судові витрати, а також ескалації арбітражних або посередницьких витрат. Більшість із них також мають страховий поліс D & O (Directors & Officers). Це означає, що страховий позов оплатить судові витрати, а у разі виявлення вини страхова компанія сплачує відповідальність. Зазвичай виняток становить випадки, коли вчинок мав умисний або зловмисний намір, що важко довести.

Як власник житла ви маєте право ознайомитися з будь-якими / усіма документами, банківськими виписками, звітами про порушення, протоколами зборів тощо. Єдиними записами власників будинків, як правило, не дозволяється мати доступ до приватної інформації інших власників будинків, наприклад, оцінки заборгованості, непогашеності штрафи, індивідуальну контактну інформацію або укладені договори оренди. Усі інші записи та документи є відкритими для власника будинку. Ви сплачуєте плату за оцінку; це ваші гроші. Так, члени ради є добровольцями, але несуть фідуціарну відповідальність за дотримання керівних документів.

Захистіться від хуліганів HOA

Не станьте потенційною жертвою корупції. Відвідайте навчальний клас або семінар, присвячений операціям з домом. Дізнайтеся, коли запланована наступна виставка HOA, і насолоджуйтесь спілкуванням з іншими власниками будинків, членами правління та продавцями. Існують також різні класи, що охоплюють державні закони, що регулюють HOA (наприклад, вибори HOA, процес штрафування, права власників будинків, фінанси тощо) Це хороший спосіб зустрітися з різними лідерами галузі та отримати безкоштовну консультацію. Викладачі, як правило, професіонали у галузі HOA і доступні після уроків, щоб відповісти на конкретні запитання або зрозуміти проблеми.

Пам’ятайте, це «галузь», і кожен має руки в кишенях власників будинків. Обов’язково вибирайте свої битви, оскільки ставка може бути великою. Книга HOA Warrior охоплює багато питань: від виклику Раді директорів до справжніх історій про кошмари. Ви виявите, що ви не в цьому одному, і там є допомога.

HOA Воїн

Запитання та відповіді

Запитання: Чи може наш ОГА продовжувати тримати замок біля басейну без будь-якого повідомлення власників будинків про дату відкриття? Ми живемо в Арізоні. Я написав електронний лист, але відповіді ще не отримав.

Відповідь: Рада зазвичай має право встановлювати дати відкриття та закриття басейнів, а також години роботи. Ви, мабуть, знайдете це в Правилах та положеннях ваших керівних документів. Однак у цей час наші басейни також заблоковані через Правила управління охорони здоров’я COVID-19. Наші тенісні корти також закриті; хоча, вони можуть бути першими, хто відкрив відносно наших зручностей.

Департамент охорони здоров’я басейнів нашої Асоціації вважає „громадськими басейнами”. Ми боролись із цим, оскільки вважаємо, що його слід класифікувати як приватний пул, оскільки вам потрібне членство (власник будинку / резидент, який є членом). Але програв цю битву. Отже, ваш пул може відповідати керівництву Департаменту охорони здоров’я, і Ваша рада повинна дотримуватися цього. Ознайомтесь із керівництвом Департаменту охорони здоров’я щодо відкриття громадських басейнів; тоді "битися" свою битву. Я впевнений, що багато жителів будуть на вашому боці. Кампанія електронної пошти, телефонних дзвінків та інших петицій до Вашої Ради та / або Керуючої компанії повинна отримати відповідь.

Попри все сказане, Рада повинна розмістити на басейнах повідомлення з поясненнями про його закриття та передбачувану дату відкриття.

Запитання: Мій HOA знає, що я єдиний власник транспортного засобу, який кваліфікується як кемпер, якому заборонено стояти на території. Усі власники захоплювались кемпером і не мали з ним жодних проблем, поки я не попросив, щоб HOA притягнув одного з інших власників до відповідальності за витік води. Одразу після цього прохання, HOA вирішила застосувати правило заборони на відпочинок, знаючи, що це буде постраждало лише від мене. Чи можна це вважати вибірковим виконанням?

Відповідь: Ви заявляєте, що лише Ви порушуєте Правила та Положення. Тож технічно вони не обирають правозастосування. Звучить більш мстиво. Однак, з урахуванням сказаного, прочитайте свої керівні документи та знайдіть лазівки (тобто, чи пропонують вони "RV Lot" для паркування кемперів).

Питання: Чи може HOA зв’язатися з моєю матір’ю щодо проблеми, пов’язаної з наклейками мого автомобіля? Мені 34. Ім'я моєї мами в будинку, але вона тут не живе. Автомобіль на 100% на моє ім’я

Відповідь: якщо наклейки транспортного засобу стосуються HOA (тобто паркування, ідентифікація тощо); тоді, так, вони можуть зв’язатися з вашою матір’ю. Власник житла несе відповідальність за будь-кого (орендаря або родича), який проживає в їхньому будинку.

Питання: Чи може HOA застосовувати суб'єктивні стандарти обслуговування дому?

Відповідь: Суб’єктивні стандарти? Все, що HOA може законно забезпечити, має міститися в керівних документах. Отже, член правління не може просто сказати, мені це особисто не подобається, або я думаю, що потрібно зробити те чи інше тощо.

Якщо ваш будинок потребує ТЕХНІЧНОГО обслуговування, попросіть ознайомитись з правилами або правилами домашнього обслуговування, які вони намагаються застосувати. Багато разів HOA відповідають за зовнішній вигляд. Вони не займаються бізнесом у вашому домі - якщо це не впливає на сусідів (тобто водонагрівач не ламається і вода не заливається в будинок сусіда).