Як купити землю на Філіппінах

Починаємо

Перш за все, на Філіппінах існують обмеження щодо власності для іноземців. Ви можете мати будинок чи квартиру, але не землю, на якій вона спирається. Однак ви можете отримати довгострокову оренду землі. Люди старше 35 років також можуть отримати пенсійну візу, поклавши 50 000 доларів США або еквівалент у філіппінський банк, а потім можуть використати ці гроші на затверджені урядом інвестиції (включаючи нерухомість).

У моєму випадку я одружений з філіппінкою, і ми придбали нашу землю на її ім’я. Моє ім'я є в документах, і мені потрібно було надати особисту інформацію на додаток до інформації про мою дружину, проте мої права вкрай обмежені. Це те, про що бажаючі колишні піти також хочуть пам’ятати та бути впевненими, що вони приймають будь-які рішення вдумливо.

Наш план - побудувати будинок на земельній ділянці, якою ми володіємо, і здати цей будинок в довгострокову оренду моїм американським батькам (у кого ми будемо орендувати). Звичайно, залежно від вашої ситуації, вам потрібно буде скласти домовленість, яка буде комфортною для всіх сторін. Одиноким колишнім друзям, котрі шукають будинок, квартиру чи довгострокову оренду землі на Філіппінах, було б добре допомогти за допомогою довіреного філіппінського друга, члена сім'ї чи агента.

Для колишніх погладжувань із довіреним філіппінським адвокатом, можливо, найкраще залишатись поза процесом придбання землі якомога більше. Хоча більшість філіппінців заслуговують на довіру, як і в будь-якій іншій країні, є й ті, хто цього не робить. Не є нечуваним, що ціни зростають на вигляд іноземця.

Крок перший: Переконайтеся, що власник землі, у якого ви купуєте, має оригінальну назву

Іноді угоди про землю та проживання на Філіппінах сягають поколінь. Речі стають більш суворими та організованими, але ви все одно можете зіткнутися з ситуаціями, коли право власності ніколи не передавалося продавцю, щоб уникнути пов'язаних з цим зборів. Це складна ситуація, якої ви, безумовно, хочете уникнути. Якщо продавець не володіє оригінальною назвою власності, продовжуйте пошук в іншому місці.

Крок другий: Акт купівлі-продажу, підписаний та завірений нотаріально

Після того, як ви знайшли землю, яку ви бажаєте, і домовилися з продавцем про ціну, вам потрібно буде уважно прочитати акт продажу та підписати його перед нотаріусом. У договорі купівлі-продажу також має бути зазначено, чи несе покупець чи продавець відповідальність за податок на прибуток від капіталу та податок на документальну марку. Нотаріуси встановлюють власні збори, але звичайна плата становить близько 1% від вартості покупки.

Податок на прибуток від капіталу (6% від ціни придбання) та податок на документальну марку (1% від ціни придбання) необхідно сплатити до Бюро внутрішніх доходів (BIR) протягом 30 днів після підписання акта.

Крок третій: Свідоцтво про реєстрацію (CAR) та податкове звільнення (TCL) від BIR

Після сплати податку на прибуток від капіталу та податку на документальну марку вам потрібно оформити CAR та TCL у Бюро внутрішнього доходу. Це передумови для передачі титулу, і з цими кроками пов’язані невеликі збори (близько 150 філіппінських песо).

Ми зіткнулися з проблемою через те, що наша ділянка є частиною поділеного майна. Нам потрібно було неодноразово зв’язуватися з BIR, доки домовленості між продавцем та кількома покупцями не були з’ясовані.

Цей етап CAR та TCL зайняв кілька місяців та вимагав багаторазових відвідувань BIR. Моя дружина та її батько змогли виконати цей крок, однак є "фіксатори", які також зможуть впоратися з цим процесом за окрему плату.

Крок четвертий: Сплатіть комісію за передачу майна та податок на передачу

Маючи у своєму розпорядженні сертифікати CAR та TCL, вам потрібно сплатити збір за переказ та податок у провінційному казначействі. Це слід зробити якомога швидше, оскільки за кожен день починається збір із дати сертифікату CAR до дати сплати податку на переказ.

На додаток до CAR та TCL, вам потрібно буде взяти з собою до казначейства наступне (може залежати від регіону):

Крок п'ятий: Реєстр правочинів

Оплативши плату за переказ та сплативши податки, ви майже готові отримати свій титул. Реєстр правочинів матиме деякі вимоги, які ви також повинні задовольнити. Вам знадобиться свідоцтво про публікацію, заява щодо громадянства будь-якого власника (якщо не громадянина Філіппін) та копія власника власника.

Можуть існувати й інші вимоги, такі як оформлення DAR (Департаменту аграрної реформи), якщо земля є сільськогосподарською, затверджені плани поділу, якщо земля є частиною підрозділу тощо.

Крок шостий: святкуйте

Вітаємо! Тепер ви отримаєте право власності на вас, і ви є гордим власником землі на Філіппінах. Це була довга і напружена подорож, тому знайдіть трохи часу, щоб відпочити та насолодитися власним куском раю.

Запитання та відповіді

Питання: Хто буде платити податок на прибуток від капіталу та податок на документальну марку в Бюро внутрішніх доходів (БДІ)?

Відповідь: Як правило, покупець сплачує податок на прибуток від капіталу та податок на документальну марку, якщо інше не погоджено та не зазначено в договорі купівлі-продажу.

Питання: Як я можу перевірити, що титул якоїсь землі на Філіппінах справжній?

Відповідь: на заголовку слід нанести офіційну державну печатку, а назву можна перевірити далі, перевіривши номер у Реєстрі справ.

Питання: Як здійснюються платежі продавцю, якщо покупець безпосередньо купує у власника нерухомості через агента?

Відповідь: Ціна, яку ви погоджуєтеся заплатити за майно, зазвичай включає гонорар агента. Як допоміжну примітку обов’язково використовуйте добре відомого агента, якому можна довіряти.

Запитання: Чи можете ви перевірити справжність права власності на землю чи майно, запитувавши копію з Реєстру правочинів та зробивши порівняння?

Відповідь: Так. Запит копії заголовка з Реєстру правочинів та порівняння його із титулом продавця було б належним способом забезпечення автентичності.

Питання: Хто заплатить за нотаріальне засвідчення договору купівлі-продажу, сплатить збір за передачу майна та сплатить податок на передачу?

Відповідь: Як правило, покупець платить за нотаріальне засвідчення договору купівлі-продажу (приблизно 1% від ціни власності). Покупець також сплачує майновий збір та податок на передачу, якщо інше не вказано інше в договорі купівлі-продажу. Агенти можуть допомогти з цими процесами, але, як завжди, обов’язково знайдіть надійного та надійного.

Питання: Чи потрібно передавати право власності до того, як покупець або адвокат покупців здійснить повну оплату за землю?

Відповідь: Ні. Передача права власності до здійснення платежу не потрібна. Якщо адвокат радить цю процедуру, деталі повинні бути узгоджені між покупцем / адвокатом покупця і повинні бути зазначені в договорі купівлі-продажу (можливо, шляхом внесення змін до існуючого договору купівлі-продажу).

Питання: Якщо земля або майно успадковуються від батьків продавця (дружина успадкувала майно від батьків, наприклад), хто підпише акт продажу?

Відповідь: Заголовок слід передати на ім'я спадкоємця, слідуючи процесу тут: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Тоді спадкоємець по праву міг би мати можливість підписати акт про продаж землі або майна.

Питання: Коли нам знадобиться допомога геодезиста?

Відповідь: Я б рекомендував пройти обстеження земельної ділянки до підписання Акта купівлі-продажу. Переконайтесь, що межі земельної ділянки чітко позначені, а також відсутні будь-які несподівані споруди чи інші джерела суперечок. Це може врятувати одного від багатьох можливих головних болів і є відносно недорогим (наше опитування коштує приблизно 5000 песо або менше 100 доларів США). Для менших або більших партій ціни можуть відрізнятися.

Питання: Хто підготує акт купівлі-продажу при купівлі будинку на Філіппінах?

Відповідь: Акт купівлі-продажу повинен підготувати адвокат, який спеціалізується на нерухомості. Будь-яка сторона може отримати документ про продаж купівлі-продажу, але кожна сторона повинна переглядати документ експертом, який представляє їх інтереси (або третьою стороною, якій довіряють взаємно).

Питання: Якщо я продаю половину своєї партії (наприклад, 400 квадратних метрів 800 квадратних метрів), чи потрібно мені надати покупцеві право власності?

Відповідь: Оскільки це більш складна операція, я б порадив вам звернутися до адвоката. Зрештою, обом сторонам знадобиться унікальний титул як підтвердження права власності на свою частину розділеної партії.

Питання: Чи може іноземець купити землю на ім’я свого сина-філіппінца?

Відповідь: Якщо припустити, що син Філіппін є громадянином Філіппін, то син міг би володіти землею та здавати її в оренду іноземному батькові. Земельну ділянку можна орендувати на 25 років з можливістю поновлення ще на 25 років.

Питання: Який відсоток податку на майно я повинен сплатити на Філіппінах?

Відповідь: Податок на майно на Філіппінах залежить від муніципалітету та провінції. Це відсоток від оціночної вартості (що є відсотком від справедливої ринкової вартості). Більше інформації можна знайти за адресою https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Питання: Ви найняли адвоката, який допоможе вам у процесі?

Відповідь: Ні. На щастя, наш процес був досить простим, і дочка продавця є державним службовцем і змогла допомогти з деталями.

Запитання: Якщо покупець вже переходить до кроку 5 (Реєстр правочинів), але не може отримати дозволу DAR, може продавець викупити землю назад?

Відповідь: Оптимально, у договорі купівлі-продажу передбачається оформлення DAR як необхідної частини транзакції (і затримка платежу до отримання дозволу або вказівка повернення будь-якої сплаченої суми у разі ускладнень). Якщо це не так, покупець повинен звернутися до продавця щодо внесення змін до договору купівлі-продажу. Якщо продавець не бажає повернути сплачену суму, покупцеві може знадобитися зв’язатися з адвокатом.

Запитання: Чи передбачається штраф за несплату податку на прибуток від капіталу та податку на документальну марку протягом 30 днів? Якщо так, то скільки?

Відповідь: Так, за прострочення платежу передбачені штрафи. Сума буде залежати від змінних вашої конкретної ситуації. Для отримання додаткової інформації я хотів би направити вас до цієї статті про податок на прибуток від капіталу Гаррі С. Пагаспаса https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Запитання: Чи можна передати право власності покупцеві, який придбав партію у своєї матері, якщо титул на ім'я батька?

Відповідь: Так. На Філіппінах майно вважається спільною власністю матері та батька, тому передача права власності можлива.

Питання: Після того, як ми сплатимо існуючий податок та отримаємо нотаріально засвідчений акт купівлі-продажу, який наступний крок?

Відповідь: Наступним кроком буде сплата податку на прибуток від капіталу в Бюро внутрішніх доходів (BIR).

Питання: Чи можемо ми придбати землю та розрахуватися?

Відповідь: Можна придбати землю та розрахуватися. Деталі повинні бути викладені в Договорі купівлі-продажу.

Питання: чи можливо для власника передати право власності покупцеві до того, як ціна лота буде повністю оплачена?

Відповідь: Так. Спосіб і строк платежів та передачі права власності можуть бути узгоджені в договорі купівлі-продажу. Можливо, ви захочете проконсультуватися з юридичним фактом угоди про продаж до завершення угоди.

Питання: Як ми можемо передати право власності та визначити, який податок потрібно сплачувати, коли ми купуємо землю?

Відповідь: Привіт. Щоб забезпечити право власності на землю, вам потрібно буде оформити передачу права власності в Реєстрі справ. Ви можете домовитись про те, хто нестиме відповідальність за податки в договорі купівлі-продажу (який ви вирішите підготувати адвокат).

Питання: Якщо продавець землі у Філіппі не спілкується з покупцями щодо юридичного поділу власності, які варіанти є у покупців?

Відповідь: У цьому випадку у вас є кілька варіантів. За допомогою ви можете зв’язатися з капітаном або головою комісії barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay). Окрім цього, доцільним буде адвокат.

Питання: Як я можу знайти авторитетну компанію / агента з нерухомості, щоб придбати сировину в Лейте, Філіппіни?

Відповідь: Ви можете почати, зв’язавшись із агентами Ламуді (https://www.lamudi.com.ph/). Під час перегляду Lamudi, будь ласка, знайдіть зелену позначку та вказівку на те, що агент або агентство є сертифікованим партнером. Після першого контакту ви можете попросити додаткові рекомендації та відгуки.

Питання: Чи може філіппінський землевласник, який став європейським громадянином, легально продати свою землю на Філіппінах?

Відповідь: Так. У цьому випадку філіппінці, природжені природним походженням, які втратили своє філіппінське громадянство внаслідок натуралізації або іноземного громадянства, можуть подати заяву про повернення громадянства відповідно до Закону про подвійне громадянство відповідно до Закону Республіки № 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / подвійний громадянин…