Зміст:
Повернення грошової готівки (CoC) забезпечує швидкий та простий спосіб інвесторам у нерухомість порівняти прибутковість подібних інвестиційних об'єктів нерухомості або порівняти її з іншою (не нерухомою) інвестиційною можливістю.
Гаразд, але з урахуванням сказаного, слід зазначити, що грошові кошти не є особливо потужним інструментом для вимірювання прибутковості орендної власності, і в даний час приділяється менше уваги в аналізі інвестицій у нерухомість, ніж це було раніше кілька років тому.
Один недолік полягає в тому, що готівка при поверненні готівки не враховує часову цінність грошей (тобто ідея, що долар сьогодні коштує більше, ніж долар у майбутньому). Повернення грошових коштів у грошовій формі має обмежуватись просто вимірюванням грошового потоку за перший рік житлового майна, а не будь-яким потоком грошових потоків у майбутньому році.
Тим не менше, готівка все ще пропонує досвідченим та початківцям інвесторам у нерухомість дійсну вигоду. Тож давайте копатись.
Метод
Практично кажучи, повернення грошової готівки вимірює співвідношення між очікуваним грошовим потоком орендованого майна протягом першого року до суми початкових грошових вкладень, зроблених інвестором у нерухомість для придбання орендованого майна. Отже, грошові кошти завжди виражаються у відсотках.
Визначення
Оскільки "грошовий потік" за перший рік "та" початкові інвестиції "є першочерговими для розрахунку CoC, видавалося необхідним пояснити кожен.
- "Грошовий потік за перший рік" (або річний грошовий потік) - це сума грошей, яку майно має принести протягом першого року діяльності.
- "Початкові інвестиції" (іноді їх називають загальними інвестиціями) - це загальна сума вкладених грошових коштів, включаючи перший внесок, очки позики та вартість придбання (ескроу та комісійні платежі, оцінка та витрати на перевірку).
Розрахунок
Формула:
Річний рух грошових коштів / загальний обсяг інвестицій = повернення грошових коштів
Щоб показати вам, як зробити розрахунок, розглянемо приклад.
Припустимо, ви зацікавлені у придбанні багатоквартирного будинку з урахуванням наведених нижче припущень і хочете визначити, якою буде ваша дохідність накладеного грошового капіталу від інвестиції.
- 6 одиниць загалом
- Вартість придбання: 5000 доларів
- Оренда: 1000 доларів щомісяця
- Надання вакансії: 5%
- Інший дохід: 720 доларів на рік
- Операційні витрати: $ 27 781 щорічно
- Запасні резерви: 1800 доларів на рік
- Іпотека: $ 350 000,
- Позикові бали: 3500 доларів США,
- Річний платіж: $ 25 181
Гаразд, тепер давайте використаємо ці дані для визначення "річного грошового потоку" та "загального обсягу інвестицій", необхідних для обчислення норми прибутку "готівка".
Річний рух грошових коштів
- Валовий запланований дохід ((6 одиниць х 1000 доларів) x 12): = 72 000 доларів
- Валовий операційний дохід (GSI - вакансія + інші доходи): $ 72 000 - 3600 + 720 = $ 69 120
- Чистий операційний дохід (GOI - операційні витрати): $ 69 120 - 27 781 = $ 41 331
- Річний грошовий потік = (чистий операційний дохід - резерв заміщення - обслуговування боргу)
- Результат: $ 41 331 - 1800 - 25 181 = $ 14 350
Загальний обсяг інвестицій
- Загальна сума інвестицій = (перший внесок + витрати на придбання + позикові бали)
- Результат: $ 150 000 + 5000 + 3500 = $ 158 500
Розрахунок
Річний грошовий потік / загальний обсяг інвестицій = грошова віддача
14 350 $ / 158 500 $ = 9,05%
Тепер, коли ви знаєте, що ця конкретна інвестиція в нерухомість приносить 9,05% прибутку готівкою, ви можете порівняти її з іншою подібною інвестиційною нерухомістю або альтернативними інвестиціями, такими як ставка ОВДП, і вирішити, продовжувати чи ні придбання.
Зразок (CoC у звіті)
Зразок (розрахунок CoC)
© 2008 Джеймс Кобзеф