Придбання нового будівництва або "забудови" у Франції

Піксабай

Планування в закупівлі поза планом

Купівля нового будівництва або нерухомості, яка ще не була побудована у забудовника, у Франції називається неплановою покупкою. Купівля поза планом є досить поширеним, безпечним і навіть вигідним способом придбання майна у Франції.

Перш ніж укладати контракт на закупівлю поза плануванням, важливо визначити, на якій стадії планування знаходиться забудовник. Це дасть вам можливість відчути життєздатність проекту. Деяким розробникам потрібно вибудувати якомога більше потенційних покупців, перш ніж їх банк випустить кошти. Можливо, забудовник ще не може володіти земельною ділянкою, на якій буде побудований проект. Навіть якщо вони володіють землею, вони можуть не мати усіх затверджених планів та дозволів. Ці фактори вплинуть на те, чи буде проект коли-небудь розпочатий чи ні. Вам також потрібно встановити ймовірність того, що плани будуть змінені, можливо, суттєво, порівняно з тими, які вам спочатку представляли.

Коли розробник має повну згоду на планування, вам потрібно буде ретельно переглянути його. Попросіть подивитися плани. Можливо, вам доведеться відвідати місцеву мейрі, щоб переглянути їх. Плани, як правило, розповідають вам більше про проект, ніж попередній контракт.

Також важливо провести деякі дослідження щодо самого розробника. Хоча французькі розробники, як правило, більш надійні та авторитетні, ніж деякі їх частини в інших країнах, все одно важливо знати, з ким ви ведете бізнес. Тож проведіть невелике дослідження, поговоріть з іншими інвесторами і, якщо це можливо, відвідайте деякі з їх попередніх розробок.

Хоча французькі розробники, як правило, більш надійні та авторитетні, ніж деякі їх частини в інших країнах, все одно важливо знати, з ким ви ведете бізнес. Проведіть дослідження!

Вигода від закупівлі для інвесторів поза плануванням

Купівля поза планом Франції пропонує багато переваг для інвесторів. Незалежно від того, чи хочете ви перепродати нерухомість з вигодою, запропонувати викуп чи здачу на довгострокову дохід від оренди, для підкованих інвесторів відмінне планування.

Вибір одиниць є певною вигодою для придбання поза планом. У будь-якій розробці певні одиниці або властивості обов’язково будуть бажанішими за інші завдяки зручному розташуванню, видам, конфіденційності, розміру чи іншим бажаним характеристикам. Купуючи позапланові плани, ви маєте можливість придбати найбільш затребувані місця в забудові та відповідно отримати прибуток.

Ще однією перевагою придбання поза планом є ціноутворення. Розробники компенсують фінансовий ризик, забезпечивши попередню продаж будь-якої частини будь-якого проекту до початку будівництва. Вони розуміють, що ці ранні покупці покладаються на репутацію, художній рендеринг, розташування власності та трохи фантазії, щоб приймати свої інвестиційні рішення, і повинні запропонувати низькі ціни як стимул ризикувати. У міру прогресу проекту будівництва ціни та вартість власності зростають, реалізуючи майже негайне збільшення власного капіталу для перших інвесторів. Після завершення будівництва майно можна продати з метою отримання прибутку.

Крім того, проекти, що не плануються, часто проводяться у курортних районах, що добре підходить для забезпечення чудового будинку для відпочинку чи відпочинку, а також доходу від оренди. Високий попит на туристичну та житлову оренду може принести 7-10% норми прибутку для інвесторів.

Укладення договору на нерухомість у Франції

Щоб придбати нерухомість у Франції поза плануванням, ви укладете контракт із двох частин.

Contrat de Reservation

Перша частина контракту називається Contrat de Reservation. Contrat de Reservation в основному призначений для отримання зобов’язань від покупця і може бути відносно розмитим з точки зору відповідальності розробника. Насправді розробник не зобов’язаний продавати вам навіть після підписання попереднього контракту. Попередній контракт, як правило, передбачає заставу, яка повністю повертається, якщо проект не продовжується.

Рівень деталізації, наданий у Contrat de Reservation, варіюватиметься залежно від розробника, але важливо розуміти, що деталі плану можуть і часто змінюються у часі між підписанням попереднього контракту та остаточним контрактом.

Договір про бронювання - це час для вирішення проблемних ситуацій, пов’язаних з іпотекою. Хоча було б розумно отримати принаймні попереднє затвердження іпотечного кредиту перед укладанням попереднього договору, також є гарною ідеєю ввести положення про непередбачені обставини іпотечного кредитування.

Незважаючи на відсутність юридичного зобов'язання укласти попередній контракт, якщо цього не зробити, це означає, що вам доведеться почекати, поки остаточний контракт стане доступним. Якщо ви не почуваєтесь комфортно, вступаючи в Contrat de Reservation і вирішивши зачекати, поки не з’явиться остаточний контракт, ви можете пропустити стимулювання раннього ціноутворення та конкретну нерухомість, яку хочете.

Vente en L'Etat Futur D'Achevement

Остаточний контракт називається Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). Цей контракт міститиме повний опис пропонованої забудови, включаючи її точне місце розташування. Важливо ретельно порівнювати VEFA із Договором про застереження щодо різниць.

Вам слід особливо перевірити розмір та місцезнаходження вашого майна. У разі виникнення суперечки, умови VEFA матимуть перевагу. Також важливо відзначити допуск на розміри. Зазвичай розробники вводять пункт, що передбачає допуск розміру до 5%.

Розділ «Опис приміток» міститиме технічний опис матеріалів та обладнання, що використовуються у будівництві. Цей розділ часто включає фразу "або еквівалент" і може дозволити будівельнику багато розсуду змінювати ці матеріали. Опис Повідомлення також окреслить усі комунальні об'єкти та умови їх використання.

На цей час розробник надасть вам копію правил власності під назвою Cahier des Charges. Це включатиме такі речі, як обмеження ділового використання власності, плата за послуги та правила щодо використання комунальних послуг. Повна допоміжна документація, детальне опис, також надаватиметься та зберігатиметься у справі нотаріусом.

Весь контракт, включаючи супровідну документацію, включатиме безліч технічних жаргонів та креслень, усі французькою мовою. Інвестори, навіть ті, хто вільно володіє французькою мовою, можуть врахувати сторонні професійні поради щодо перегляду та виконання контракту. Розробник буде використовувати послуги нотаріуса для підготовки контракту VEFA. Однак, щоб допомогти вам зрозуміти процес та захистити свої інтереси, ви можете підписати попередній та остаточний договори перед нотаріусом на власний вибір. Якщо ви вирішите скористатися послугами нотаріуса, було б розумно переконатись, що вони мають досвід роботи з контрактами VEFA. Окрім власного нотаріуса, ви можете проконсультуватися з іншими спеціалістами галузі, такими як архітектор або інженер.Повна копія VEFA повинна бути надана вам принаймні за місяць до підписання, щоб дати вам час повністю переглянути її зміст.

Інвестори, навіть ті, хто вільно володіє французькою мовою, можуть враховувати сторонні професійні поради при перегляді та виконанні контракту.

Піксабай

Захист споживачів при позапланових закупівлях

Французьке законодавство передбачає низку норм та норм, які забезпечують захист споживачів. Деякі із цих засобів захисту включають:

1. Попередній контракт (Contrat de Reservation) не потрібен. Покупці можуть почекати, поки не з’явиться детальний остаточний контракт (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)).
2. Розробники не можуть просити або отримувати заставу до підписання попереднього договору (Contrat de Reservation).
3. Депозитні гроші потрібно розміщувати на рахунку клієнта через банк або нотаріуса. Він не може бути використаний для фінансування проекту.
4. Максимально дозволені суми депозиту залежать від передбачуваної дати здачі майна. Якщо майно має бути завершене протягом одного року, депозит не може перевищувати 5%. Від одного до двох років максимальний депозит становить 2%. Якщо майно не буде добудоване більше двох років, депозит не вимагається.
5. У попередньому контракті має бути вказана остання дата, до якої має бути підписаний остаточний контракт VEFA. Якщо розробник не дотримується цієї дати, ви маєте право відмовитись від договору та отримати повне повернення депозиту.
6. Як і придбання існуючих об'єктів нерухомості, забудова має семиденний період охолодження. Після підписання Contrat de Reservation у вас є семиденний період охолодження, протягом якого ви можете відмовитись від договору без штрафних санкцій і отримати повернення депозиту.
7. Контракт може бути анульований, якщо ви не надаєте копії або принаймні доступ до повної технічної документації плану власності та будівництва.
8. Вам слід заздалегідь надати копію правил та норм, які застосовуватимуться до помешкання. Сюди можуть входити обмеження для службового використання, плата за послуги, правила користування комунальними об’єктами тощо.
9. Повна копія VEFA повинна бути надана вам принаймні за місяць до підписання, щоб дати вам час на повний перегляд її змісту.

Будівництво будинку своєї мрії у Франції

Для освіченого та вимогливого покупця придбання непланованого у Франції може бути найкращим способом отримати саме той будинок для відпочинку, який ви хочете, у потрібному вам місці.