Купівля першого будинку: інвестиція в майбутнє

Односімейні будинки в Олбані, штат Нью-Йорк (Фотографії розміщені в кінці цієї статті.)

Купуючи свій перший будинок як інвестицію

Є кілька важливих етапів, які відзначають важливі моменти в нашому житті - наприклад, закінчення коледжу, початок кар’єри чи одруження - і купівля першого будинку входить до цього списку. Але перед тим, як кинутись на таку монументальну покупку, першорядно, що ви знайдете відповіді на низку попередніх питань або ризикуєте бути враженими випробуванням. Як ви можете

собі уявити, незнайомство з процесом купівлі житла може змусити когось прийняти низку невдалих рішень. Це, в свою чергу, може змусити людину придбати незадовільне майно (яке потім чи не сковується в найближчому майбутньому).

Щоб уникнути такої долі, корисно підходити до процесу купівлі першого будинку, як до потенційної інвестиції. Це не означає, що ви повинні базувати своє рішення про покупку виключно на шансах на подорожчання будинку, хоча це , безумовно, є важливим фактором (і це буде розглянуто далі в цій статті). Швидше, ви повинні розглядати покупку як інвестицію в життя, а також як фінансову. Запитайте себе:

Зокрема, який тип власності найкраще відповідає вашим потребам? Вам було б вигідніше орендувати на невизначений час або купувати? Якщо ви вирішите придбати, як довго вам потрібно буде окупити початкові витрати, пов’язані з придбанням житла (наприклад, авансові внески, збори за подання заявок та транзакцій, комісійні з ріелторів та різні збори)? Щодо цього, чи зможете ви з комфортом дозволити собі той тип власності, який вас цікавить? Ви можете сміливо дійти висновку, що прагнення до щастя не включає напруження через несвоєчасну виплату іпотеки або роботу цілодобово, щоб уникнути поглинання боргу!

Після того, як ви відповісте на ці запитання, вам захочеться мати уявлення про те, що для вас фінансово можливо перед тим, як звертатися до іпотечного кредитора. Ви також хочете дізнатись, як позикодавець «розмірює людей», перш ніж вирішити, чи потрібно попередньо затверджувати їх під житлові позики. Нарешті, перед тим, як взяти участь у покупці, вам потрібно буде глибоко розуміти процедури, пов’язані з ретельним дослідженням об’єкта нерухомості та прилеглої території.

У цій статті - першій у серії з інвестицій у нерухомість для початківців - ми розглянемо відповіді на всі ці питання.

Власник будинку може допомогти вам раніше вийти на пенсію.

Як інвестування в будинок може допомогти вам досягти ваших фінансових цілей

Власник будинку означає більше, ніж просто мати місце, де можна покласти голову, посадити сад і повісити сімейні фотографії. Будинок - це цілком реальний фінансовий актив, який становить більшу частину власного капіталу для більшості людей. Таким чином, вартість будинку може бути використана, щоб допомогти людині

легше досягти деяких своїх фінансових цілей.

Думаєте, вам може сподобатися вийти на пенсію достроково? Багато людей вирішують, що ви підете раніше.

вивести зворотну іпотеку на свої будинки, доповнити пенсії та / або інші пенсійні доходи, щоб допомогти їм піти на пенсію раніше, ніж могли б інакше. Або, можливо, ви хотіли б розпочати малий бізнес, кинути іменні позначки та годинники на вітер і стати своїм власним босом! Позики під власний капітал вашого будинку (тобто ринкова вартість будинку за мінусом будь-якої непогашеної іпотечної заборгованості) можуть допомогти вам зібрати достатньо капіталу, щоб розпочати таку діяльність. Інший спосіб використати власний капітал, який ви створили у своєму будинку, - це фінансувати

коледж для вашої дитини чи дітей (якщо у вас є або хочете колись).

Однак, маючи на увазі грошові вигоди, є й інші дуже важливі фактори, над якими слід подумати, перш ніж вирішувати, чи варто інвестувати в будинок. Наприклад, фінансування - це величезне зобов’язання, і якщо ви не надто заможні, ви можете розраховувати на виплату іпотечного кредиту на 15-30 років, щоб оплатити своє місце проживання. Крім того, ви будете нести відповідальність за будь-які проблеми з технічним обслуговуванням, що виникають. Можливо, найголовніше, що придбане вами житло стане невід’ємною частиною вашої особистості, і ви повинні переконатися, що будь-яке вибране вами майно є тим, у якому ви можете бачити себе протягом тривалого періоду часу.

Оренда в порівнянні з покупкою будинку (плюси і мінуси)

Немає дефіциту в "гуру" нерухомості, які скажуть вам, що завжди краще купувати будинок, а не орендувати. Загальним аргументом цього є те, що придбання житла дешевше, ніж здача в оренду в довгостроковій перспективі, через великі податкові пільги, що виникають разом із власністю. Крім того, оренда - це все одно, що "викинути гроші".

Справді, реальність трохи складніша. По-перше, податкові пільги, пов’язані з власністю на будинок, хоч і приємними вони вже враховані у вищих витратах на володіння будинком. Якби податки на майно та відсотки, які ви сплачуєте за заставу, не підлягали оподаткуванню, то ви можете бути впевнені, що ціни на житло були б набагато нижчими, ніж зараз (оскільки загальна вартість володіння була б набагато вищою).

Більше того, це просто неправда, що оренда завжди дорожча, ніж довгострокова покупка. Насправді, в деяких громадах оренда певного типу нерухомості може бути дешевшою. Яскравим свідченням того, що оренда може бути не найгіршим для вас, є те, що ви можете стабільно економити десять відсотків свого заробітку, при цьому живучи комфортно. Якщо ви - людина, яка не бажає обтяжуватись безліччю відповідальності (фінансових та інших), які поєднуються з власністю будинку, і ви все ще можете вивільнити достатньо грошей, щоб інвестувати в ІРА, 401 (k) s та / або інші фінансові цінні папери, орієнтовані на пенсію, тоді оренда може насправді бути кращим вибором для вас.

Також є що сказати, якщо не закріпитись на клаптику землі протягом невизначеної кількості років. Орендарі мають розкіш забрати та поїхати

куди завгодно, не турбуючись про клопоти з продажем будинку. Звичайно, можуть існувати угоди про оренду, з якими можна боротися, але їх набагато легше коригувати, ніж довгострокові іпотечні кредити! До того ж, якщо власник житла вирішить переїхати в інший район з часом, немає жодних гарантій того, що він або вона своєчасно знайде покупця, і навіть того, що такий покупець буде готовий

заплатити ціну, яка (принаймні) покриває збитки власника будинку.

Оренда не обов’язково викидає ваші гроші.

Однак є одна дуже важлива шкода для оренди, про яку потрібно знати. Тобто ви залишатимете себе вразливим до інфляції (тобто загального зростання цін з часом та подальшого падіння купівельної спроможності грошей). Якщо ви не живете в орендованій квартирі, будинку чи іншому

майні, ваш орендодавець, швидше за все, вирішить збільшувати орендну плату кожного разу, коли ви поновлюєте оренду, щоб уберегти його прибуток від страждань із збільшенням вартості життя (і це буде) з часом. Навпаки, ваші щомісячні іпотечні платежі встановлюватимуться з фіксованою ставкою (за умови, що ви берете позику з фіксованою ставкою) і не піддаються впливу інфляції. Страхування власника житла, податки на майно та плату за утримання є, але ці витрати набагато менші порівняно із щомісячними витратами на іпотеку.

Підготовка до витрат на операції власника будинку

Якщо ви все ще готові придбати житло після того, як зважили всі «за» і «проти», то саме час розпочати підготовку до фінансового зливу, який така

інвестиція буде мати на вас протягом наступних кількох років - навіть до того, як ви починайте розвідувати конкретні властивості! Якщо ви не народилися зі срібною ложкою в

роті, швидше за все, початкові витрати, пов’язані з власністю будинку, вражатимуть вас як удар кишкою. Але так само, як боксер, який провів

останні дев'ять місяців тренувань, може витримати ранні невдачі в поєдинку за титул і, зрештою, пережити суперника, щоб отримати перемогу; таким чином, також може розважливий перший раз покупець дому витримати величезні попередні витрати на власність житла.

Страшні транзакційні витрати, до яких вам доведеться підготуватися, включатимуть збори за перевірку, витрати, пов’язані з отриманням іпотечного кредиту (наприклад, збори за подання заявки, збори за кредитну звітність, плату за оцінку), страхування власності, витрати на переміщення та комісії агента з нерухомості. І не будемо забувати про іпотечні бали (тобто відсоткові іпотечні платежі, які можуть складати від одного до двох відсотків від загальної суми позики), необхідні

багатьом кредиторам. На додаток до значного першого внеску, більшості людей робочого класу знадобиться десь від трьох до п’яти років, щоб окупити свої фінанси після таких величезних витрат! Саме з цієї причини вам навіть не слід роздумувати про придбання житла, в якому ви не можете бачити, що живете принаймні стільки часу.

Як загальне наближення, ви можете очікувати, що трансакційні витрати, пов’язані з отриманням іпотечного кредиту, становитимуть близько 16 відсотків від загальної ціни вашого будинку. ¹ Отже, вам доведеться побачити, як ваші інвестиції оцінюють принаймні стільки, перш ніж продати, просто щоб отримати збиток. За останні тридцять п’ять років або близько того, загальний ринок нерухомості мав середньорічну прибутковість близько дев’яти відсотків - і це дуже, дуже добре! ²

Ймовірно, вам доведеться влаштуватися на довгу (фінансову) зиму після обстрілу трансакційних витрат!

Але сюди входять непередбачувані коливання ринку, які іноді призводять до значних короткострокових втрат. Якщо ви купуєте житло, а потім намагаєтесь вивантажити його через один-два роки, ви втрачаєте повільну, але стійку оцінку, якою з часом ринок нерухомості сподобається. Крім того, ви збільшуєте свої шанси застрягти як продавець на ринку, що продається вниз, і при цьому намагаєтеся оговтатися від трансакційних витрат на придбання будинку в першу чергу!

Чесно оцінюючи свої фінанси

Після того, як ви загально зрозумієте трансакційні витрати, пов’язані з купівлею вашого першого будинку (приблизно 16%, як обговорювалось у попередньому розділі), настав час розпочати зминання цифр, щоб визначити, скільки ви можете собі дозволити витратити. Ви не хочете в кінцевому підсумку відкусити більше, ніж можете пережовувати, або ви цілком можете виявити, що працюєте стільки, щоб не відставати від платежів, що рідко буваєте вдома досить довго, щоб насолоджуватися своїми інвестиціями! Тож розкривайте олівець і папір або програмне забезпечення для бюджетування для більш підкованих у техніці та готуйтеся чесно поглянути на своє фінансове становище:

Чесно подивіться на свої витратні звички.

Спочатку підрахуйте свої щомісячні витрати. Такі витрати включають, але не обмежуючись ними, продукти харчування, воду та електроенергію, рахунки за кабельне або супутникове телебачення, Інтернет та витрати на відпочинок, такі як їжа на вулиці чи відвідування кіно. Далі помножте свій валовий щомісячний дохід на десять відсотків (мінімальний розмір вашого щомісячного заробітку, який вже повинен бути призначений для пенсійних заощаджень… Так?), А потім додайте відповідь до загальних щомісячних витрат. Нарешті, відніміть цей комбінований номер витрат із вашого валового щомісячного доходу.

Це сума, яку ви будете використовувати як базове порівняння при оцінці того, чи зможете ви дозволити собі певне майно, шляхом підрахунку щомісячних виплат по іпотеці, що вимагатимуться від вас, виходячи із загальної ціни будинку (мінус перший внесок) та процентну ставку позикодавця. Пізніше, коли ви будете активно шукати в списках нерухомості та / або на веб-сайтах, ви можете натрапити на нерухомість, яка вам дуже подобається, але обчислюйте щомісячні витрати на іпотеку як трохи менше, ніж ваш діапазон цін. Якщо це станеться, не відразу падайте духом! Є ще три фактори, які ми ще не розглядали:

По-перше, ціна лістингу нерухомості рідко відповідає реальній ринковій вартості нерухомості, а кінцева ціна продажу нерухомості часто нижча за лістинг. ³ Також пам’ятайте, що податки на майно та відсотки, які ви сплачуєте за заставу, підлягають оподаткуванню. Тому просто оновивши свій W-4 (або 1040-ES якщо ви самозайняті), ви можете зменшити податкові зобов’язання та збільшити щомісячний дохід настільки, щоб комфортно дозволити собі іпотечний кредит на ідеальне житло, яке, на вашу думку, було просто недоступним. Якщо цього недостатньо, ви все одно зможете дозволити собі майно, ще раз подивившись на свої щомісячні звички витрат і затягнувши пояс, щоб виключити несерйозні витрати. (Врешті-решт, серед нас не так багато тих, хто чесно може сказати, що ми не хочемо, щоб менше розписок Макдональдса лежало!)

Розуміння ринкової вартості

Після того, як ви розпочали пошук, більш ніж імовірно, що перед тим, як остаточно вибрати житло, ви потрапите на десятки потенційних кандидатів на житло. Слідкуйте за цінами в лістингу порівняно з кінцевими цінами продажу цих об’єктів нерухомості. Таким чином, ви почнете інтуїтивно розуміти різницю між реальною ринковою вартістю будинку та розрахованою роздрібною ціною, яку багато продавців (та їх агентів) намагаються підштовхнути до покупців житла, що вперше з’явилися.

Визначення першого внеску на ваш дім

Взагалі кажучи, хорошою практикою є платити щонайменше двадцять відсотків від загальної вартості покупки будинку з самого початку. ⁴ Якщо ви не можете цього зробити, то більшість позикодавців вимагатимуть у вас приватний іпотечний страховий поліс. Вони роблять це для того, щоб захиститися від оковання майна вартістю менше суми застави, якщо з якихось причин покупець не сплачує кредит. ⁵

Це все добре і добре для них, але тепер вам доведеться турбуватися про те, щоб платити сотні зайвих доларів на рік рахунками, щоб ваш кредитор міг міцніше спати вночі! З цієї причини настійно рекомендується почекати, поки у вас вистачить накопиченого, щоб внести двадцять відсотків першого внеску, перш ніж брати житлову позику. Якщо ви абсолютно не можете цього зробити, і ви застрягли в політиці PMI , стежте за загальною вартістю вашого будинку та залишком вашої позики. Несплачений залишок повинен зменшуватися, коли ви з часом здійснюєте платежі, і як тільки ви побачите, що він впав до вісімдесяти відсотків або нижче, ви можете зв’язатися зі своїм кредитором та відмовитись від PMI (вони, як правило, хочуть, щоб ви сплатили за оцінку спочатку)!

Деякі покупці навіть вирішують знизити понад двадцять відсотків, коли беруть житлову позику. Деякі особисті фінансові радники не погоджуються з таким підходом, вважаючи, що покупець отримує більше ніж достатньо, щоб компенсувати відсотки, що накопичуються за іпотечним кредитом, вкладаючи зайві гроші у високоефективні фінансові цінні папери (наприклад, акції, облігації, пайові фонди) натомість. Наприклад, якщо за вашим іпотечним кредитом нараховуються відсотки за фіксованою ставкою у вісім відсотків, а ви вкладаєте гроші у високопродуктивний взаємний фонд, який заробляє за середньою ставкою десять відсотків, тоді ви отримуєте два відсотки прибутку, який ви мали б пропустити, просто заплативши більше грошей за заставу.

Однак, оскільки кожен проспект взаємних фондів зобов’язаний сказати вам: минулі результати не є гарантією майбутніх результатів . Незважаючи на те, що фондовий ринок та ринки нерухомості мають середній історичний коефіцієнт подорожчання близько десяти відсотків на рік, важливо пам'ятати, що кілька катастрофічних фінансових потрясінь

включаються в цей часовий проміжок! Більшість людей, які читають цю статтю, мабуть, не були порушені на біржовому ринку 1929 року, але як щодо японської бульбашки з нерухомістю наприкінці 1980-х - на початку 1990-х? Якщо це здається трохи туманним, не забувайте про кризу непотрібних облігацій, яка сколихнула Уолл-стріт у той же період часу. І хто може забути нашу останню фінансову гірку:

обвал ринку житла, який розпочався в 2007 році?

Я не згадую про ці історичні фінансові пожежі, щоб вас налякати. Насправді, слід сердечно усвідомити, що, незважаючи на такі економічні негаразди, фондовий ринок та ринок нерухомості все ж змогли заробити інвесторам середньорічну прибутковість близько десяти відсотків! Коли ви інвестуєте на тривалий термін, вам не доведеться (стільки) турбуватися про різкі спади, які час від часу потрясають фінансовий світ, і ви можете пережити важкі часи, щоб насолодитися хорошими часами.

Але, божевільним є те, що ринки “вниз” є тим, що їх дуже важко відстежувати. Більше того, якщо ви вирішите вкласти більше грошей у фінансові цінні папери, ніж зазвичай, а не виплачувати іпотеку швидше, то ви можете застрягти в одному з цих спадів і в кінцевому підсумку принести збитки. Тому безпечнішою грою є регулярне інвестування у ваші довгострокові фінансові цінні папери (наприклад, IRA, 401 (k) s), як це зазвичай робиться, але подумайте про те, щоб швидше виплатити свою іпотеку, якщо вам пощастить здатний.

Крім того, якщо ви ретельно дослідили нерухомість та прилеглу територію перед тим, як взяти іпотеку (обговорюється трохи далі), тоді ви можете з розумом очікувати, що вартість вашого майна з часом зросте. У такому випадку ви виграєте лише тим, що швидше нарощуєте власний капітал (якщо у вас є хороше майнове страхування). І не забувайте: якщо покласти більше грошей на будинок, це означає менше позичати - і це завжди добре!

Для ілюстрації розглянемо ці два сценарії:

По-перше, уявіть, що ви взяли позику лише на відсотки - або нульову суму - на житло в 100 000 доларів при річній процентній ставці п’ять відсотків. Таким чином, у перший рік вашої іпотеки ви накопичите 5000 доларів США відсотків на основну суму, яку ви спочатку позичили (100 000 доларів США), на загальну суму зобов’язань 105 000 доларів США. Це означає, що за кожну виплату іпотечного кредиту, яку ви здійсните лише протягом перших дванадцяти

місяців, 420 доларів США спрямовуватимуться на відсотки за вашим кредитом (5000 доларів на 12 місяців = 416,67 доларів). Іншими словами, якщо ваш щомісячний іпотечний платіж становить 540 доларів, то приблизно сімдесят вісім відсотків ваших платежів не підуть на виплату суми, яку ви позичили!

Також не забувайте, що вам доведеться врахувати додаткові витрати політики ПМІ (оскільки ви придбали будинок менше ніж на двадцять відсотків). У наведеному вище сценарії звичайна політика коштуватиме вам близько 40 доларів на місяць. Отже, ви б фактично платили вісімдесят п’ять відсотків від вашої щомісячної іпотечної суми 540 доларів (420 доларів + 40 доларів = 460 доларів або 540 доларів x.85 = приблизно 460 доларів) відсотків та страхових зборів,

які не наближають вас до виплати твій дім. І це до (податків на власність)!

А тепер уявіть, що ви придбали ці самі 100 000 доларів додому під п’ятивідсоткову процентну ставку після сплати авансового внеску в розмірі 20 відсотків (20 000 доларів). Це означає, що вам потрібно позичити у позикодавця лише 80 000 доларів, і в перший рік іпотечного кредитування ви сплатите на 1000 доларів менше відсотків, накопичених за вашим кредитом, ніж у попередньому прикладі - або 4000 доларів. Таким чином, лише шістдесят два відсотки

того самого щомісячного платежу за іпотекою в розмірі 540 доларів США будуть витрачені на сплату накопичених відсотків за вашим кредитом протягом першого року (4000 доларів США / 12 місяців = приблизно 333 долари США; і 333 долари США / 540 доларів США = приблизно.62).

Більше того, оскільки ви вирішили сплатити принаймні двадцять відсотків на свій будинок, вам не доведеться турбуватися про клопоти (і витрати) політики PMI . Отже, це загальна різниця на двадцять три відсотки більше ваших зароблених коштами грошей, спрямованих на виплату основної суми за вашим житловим кредитом у перший рік, на відміну від вашого «забезпечення лише відсотків» під заставу альтер-его в першому сценарій. Найкраще,

щомісячні платежі по іпотеці все частіше витрачаються на виплату основної суми, яку ви заборгували, швидше, оскільки загальний залишок залишків з роками зменшується (за умови, що ви позичали за фіксованою ставкою).

Як бачите, розумно з самого початку зменшити суму грошей, яку вам заборгуватимуть іпотекодавцю, в інтересах (без каламбуру) виплати суми, яку ви винні, і припинення ваших стосунків з кредитний постачальник - якомога швидше. Кредитні установи не управляються благодійниками, і чим довше ви дозволяєте таким організаціям мати владу над вашою фінансовою долею, тим більше горя ви можете очікувати на шляху накопичення відсотків, зборів та переслідування телефонних дзвінків у вечір у середу, якщо ви забудете платіж. (Відповідь: "Це поштою, Гувна - клянусь мною, бідними голодними дітьми, я це роблю!" )

Але не чекайте, що кредитні працівники розкажуть вам про негативні аспекти, пов’язані із запозиченням грошей. Вони хочуть, щоб ви заборгували їм якомога довше, оскільки саме так кредитори отримують прибуток. У наступному розділі я детальніше розгляну мотивацію, яка рухає постачальниками іпотечних кредитів.

Але не чекайте, що кредитні працівники розкажуть вам про негативні аспекти, пов’язані з позикою грошей. Вони хочуть, щоб ви заборгували їм якомога довше, оскільки саме так кредитори отримують прибуток. Я детально розберуся