Проводячи належну перевірку при придбанні сільського майна

Вид на піки Сан-Франциско з нашого майна поблизу Вільямса, Арізона

Деб Кінгсбері

Купівля сільської ділянки землі

У вересні 2018 року ми з чоловіком підписали закриваючі документи на 36 акрів незабудованої, поза мережею землі серед сосни пінон, ялівців та луків на північ від Вільямса, штат Арізона, і на південь від Гранд-Каньйону. Ми були (і досі) в захваті від нашого нового майна, після кількох місяців пошуків, огляду десятків об’єктів нерухомості та навіть одного разу відмови від договору про придбання іншого майна.

По дорозі ми дізнались багато нового про те, про що запитати і на що розглянути, розглядаючи сільську посилку. Ми також дізналися, що, хоча багато агентств з нерухомості знають свої речі, коли справа стосується житлової та міської нерухомості, вони необов’язково знають тонкощі та недоліки сільської нерухомості, тому важливо перед тим, як підписати, зробити свою ретельну перевірку. контракт на купівлю та в кінцевому рахунку купівлю землі.

Хоча наш досвід характерний для північної Арізони - зокрема, для округу Коконіно - я сподіваюся, що знання, які ми отримали, будуть корисними незалежно від того, де буде ваш пошук нерухомості.

Веселка утворюється після дощу сезону мусонів

Фото з нашого майна, яке ми називаємо "Вуд 36 акрів"

Запитання та речі, які слід знати перед закриттям сільської власності

Ми насправді не знали, які питання задавати про сільські об’єкти, які нас цікавили, коли ми вперше розпочали пошук, і ми зрозуміли (майже важким способом), що саме тому, що нерухомість може виглядати і відчувати себе просто місцем для покупки, реальність не завжди настільки чіткий або прийнятний.

Ось кілька речей, про які слід подумати і запитати:

Чи є легальний доступ?

Найпростіший законний доступ до майна існує, коли посилка виходить на дорогу, доступну для громадськості. Але іноді топографія або водні об'єкти обмежуватимуть доступ до майна з дороги, або між громадською дорогою та майном може бути одна або кілька інших приватних ділянок. Коли до власності не можна або неможливо отримати доступ безпосередньо з дороги загального користування, потрібен сервітут через інші об’єкти на перевагу. Сервітут зазвичай описується в актах як забезпечення проникнення, виходу та регресу від майна через землю одного чи кількох інших об’єктів до загальнодоступної дороги.

Питання легального доступу. Щось про майно, яке ми майже придбали, ми дізнались, що воно не мало законного доступу, хоча ми могли до нього їхати прямо. Відсутність законного доступу означає, що округ не видасть жодних дозволів - на будівництво, сонячну, септичну тощо. А якщо ви будуєте без дозволу, це може призвести до проблем у майбутньому, коли мова заходить про спробу фінансувати проект будівлі або перепродати майна. Це може навіть призвести до штрафу або, що ще гірше, до наказу про деконструкцію будівлі повністю або частково. Знайте ризики придбання майна, яке не має законного доступу.

Чи існує фізичний доступ, і він такий самий, як законний?

Те, що посилка має дію, законний доступ не означає, що ви насправді можете їхати прямо до неї. Можливо, ще не створено жодної дороги. Або, можливо, маршрут є, але важкий чи навіть неможливий під'їзд на автомобілі. Можливо, доступ обмежений або неможливий у певний час року.

Ми розглядали об'єкт із прекрасними краєвидами та іншими привабливими рисами, але легальний доступ до карти насправді не існував "на місцях". Праворуч до неї була хороша грунтова дорога… але ця дорога не була фактичним, законним доступом. Він прорізав ще одну ще не розвинуту приватну власність, але не був записаним сервітутом.

Таким же чином, об'єкт може мати фізичний доступ, але цей фізичний доступ (дорога) насправді не може бути законним. Обов’язково запитуйте, а не просто припускайте, виходячи з того, що ви бачите, і того, як ви їдете до власності.

Чи підтримується чи оре фізичний доступ до майна?

Чи дбає про це округ, місто чи приватна вечірка, найнята HOA / POA? Або ви, власник майна, несете відповідальність за підтримку доступу до цього майна?

Є опитування?

Обстеження можуть коштувати тисячі доларів, тому, якщо це вже було зроблено для майна, яке ви хочете придбати, попросіть копію у продавця, або, якщо записано, ви можете попросити копію у будівельному інспекторі юрисдикції або в органі земельної документації.

На додаток до меж майна та кутів, опитування покаже будь-які сервітути.

Чи є сервітути?

Сервітут - це законне право перетинати чи іншим чином використовувати чужу землю з визначеною метою. Більшість властивостей мають один або кілька сервітутів, у тому числі службових, навіть якщо в даний час їх немає. Ви також хочете знати, чи існують сервітути для доступу до інших об’єктів, що не мають виходу до моря, які можуть бути використані для проникнення / виходу іншими власниками майна, теперішніми чи майбутніми.

Існують правила щодо того, що можна, а що не можна робити в межах сервітуту на власному майні, включаючи, наприклад, встановлення огородження, яке може знадобитися для встановлення ширини сервітуту, а не прямо на лінії власності.

Дивіться сервітути: знайте свої майнові права

Які невдачі?

Невдачі не стосуються придбання майна, але ви хочете знати, наскільки далеко від ліній власності вам потрібно бути, коли мова йде про септики, будівлі, огорожі тощо. Невдачі часто бувають різними залежно від того, що невдача полягає в тому, чи це по дорозі проти іншої приватної власності. Наприклад, існують також невдачі щодо об’єктів води та водовідведення.

Чи проводився огляд місця (септичний тест), і якщо так, то які були результати?

Багато, якщо не переважна більшість, Росіїсільські власності потребуватимуть септичної системи, якщо ви плануєте мати на цій землі житло будь-якого типу, оскільки ви не можете просто підключитися до комунальної каналізації. Який тип септика буде потрібний, визначається дослідженням місця (a / k / a perk test, хоча цей термін сьогодні рідко використовується, принаймні там, де ми живемо). Септичні системи можуть бути стандартними або звичайними, або вони можуть бути альтернативними системами, які коштують набагато дорожче. Стандартна система може коштувати 5000–8000 доларів, тоді як альтернативні системи можуть коштувати десятки тисяч доларів. Тож з’ясуйте, чи було проведено септичний тест на об’єкт, який вас цікавить, і якщо так, то які результати були. Якщо ще не проведено жодного тесту, ви можете попросити продавця зробити його. Якщо продавець не бажає витратити гроші на тест, це залежить від вас, потенційного покупця,щоб вирішити, наскільки важливо для вас зробити це перед тим, як придбати нерухомість.

Септичні тести / дослідження на місці визначаються місцем проведення тесту. Хоча одна ділянка майна може переходити під стандартну септику, інші ділянки можуть не проходити, тому вам потрібно буде визначитися, де на дачі, яку ви хочете побудувати, оскільки ваша септика повинна знаходитись у певній ділянці тестових отворів. Це особливо важливо для великих об'єктів, де у вас є безліч варіантів будівельних майданчиків, і ви можете віддавати перевагу одному більше, ніж іншим.

Екскаватор копає випробувальні ями на місці - насправді глибокі похилі траншеї - на нашій власності в районі, який ми воліли будувати.

Є HOA або POA?

Хоча багато хто з нас асоціюють житлові будинки з міськими, заміськими та сільськими житловими об'єктами, навіть деякі сільські багатоквартирні об'єкти є частиною об'єкта житлових будинків або, частіше, Асоціації власників нерухомості (POA). Якщо так, я б дізнався, хто є одним або кількома членами правління, і зателефонував принаймні одному з них перед завершенням вашої покупки, просто для того, щоб зв’язатись та отримати уявлення про те, як вони ведуть свою асоціацію та що говорять найбільше важливо знати про життя в цьому районі.

Якщо так до вищезазначеного, якими є правила та збори, і що ці збори покривають?

У нашому випадку правила POA включають такі речі, як відсоток дерев, які можна видалити / зрізати на об'єкті, та обмеження на комерційне використання посилки, щоб назвати два з багатьох. І наші щорічні збори за замовлення на замовлення переважно спрямовуються на утримання недорогих доріг. Переконайтеся, що ви отримали копію CC & Rs, якщо із власністю, яку ви зацікавлені у покупці, пов’язано HOA або POA, і прочитайте їх. Хоча рівень виконання цих правил різниться залежно від HOA / POA, завжди важливо знати, якими є ці правила.

Чи можете ви зупинитися на своєму майні?

Як HOA / POA, так і місцева юрисдикція (наприклад, графство) можуть накласти обмеження на те, якщо і коли, а також протягом якої тривалості та обставин ви можете оселитися у своєму власному майні, будь то наметовий кемпінг, туристичний причіп чи RV. Деякі юрисдикції вимагають дозволу на поселення на вашій землі та обмежують кількість днів, коли ви можете це робити протягом певного року. Іноді ці правила відрізняються, коли у вас є дозвіл на будівництво.

Тим не менш, багато людей таборують на своїх сільських ділянках, навіть коли це насправді не дозволено правилами та правилами. Або вони роблять це без дозволу. І багато хто ніколи не стикаються з проблемою. Однак пам’ятайте, які правила існують і що МОЖЕ трапитися, якщо ви їх не дотримуєтесь. Таким чином, ви, принаймні, можете вирішити, чи варто ризикувати, і чи зможете ви прийняти наслідки, якщо, скажімо, хтось скаржиться, а представники HOA / POA та / або округу прийдуть на виклик.

Чи доступні комунальні послуги або це властивість поза мережею?

Електроенергія, вода, природний газ, телефон, кабель / Інтернет - усі послуги та комунальні послуги, які ми звикли мати у борту в міських, заміських і навіть багатьох сільських житлових районах, часто не такі доступні, якщо взагалі стосуються, коли справа стосується сільські властивості. І якщо ви можете отримати частину чи все у своє майно, вартість цього може бути високою або навіть непомірною. Тож, якщо для вас важливо мати ці комунальні послуги, з’ясуйте, чи є в розпорядженні помешкання та які витрати ви можете понести, щоб це сталося.

Якщо, навпаки, ВИ ХОЧЕТЕ бути відключеними від мережі - щоб, наприклад, використовувати сонячні, вітрові та інші альтернативні методи живлення, - можливо, ви захочете з’ясувати, чи можуть інші оточуючі люди та майно залучати комунальні послуги, і чи це означало б бачити наприклад, входять лінії електропередач та труби. Чи буде це нормально з вами, якщо це станеться?

Що буде джерелом питної води? Чи можете ви пробурити свердловину, доставити воду або витягнути воду?

У нашому випадку буріння свердловини було б нереально, оскільки рівень води знаходиться на тисячі футів під поверхнею. Багато власників нерухомості в цьому районі доставляють воду і зберігають її у великій цистерні або кількох цистернах, а потім закачують у свої будинки. Деякі люди самостійно тягнуть воду, наповнюючи місцеві водні станції та підвозячи її до цистерн у цистернах на спинці вантажівки чи причепа. Інші люди збирають і зберігають дощову воду (яку можна використовувати разом із витягнутою або доставленою питною водою), що ми і плануємо робити. Зверніть увагу, що дощова вода повинна бути (у багатьох регіонах повинна відповідати вимогам коду) відфільтрована перед використанням удома.

Чи існує служба вивезення сміття? Якщо ні, де ви можете взяти своє сміття?

Там, де знаходиться наше майно, щотижня не вивозять сміття для сміття чи переробки, хоча деякі люди мають сміттєві контейнери та платять, щоб приватна компанія періодично приходила за ними / спорожняла їх. Якщо це не той варіант, який доступний або вам більше подобається, з’ясуйте, де знаходяться місцеві сміттєзвалища та пункти переробки та які витрати будуть для вас.

Відповідно, проживання у сільській власності є чудовим стимулом скоротити відходи. Дивно, як багато ви можете зробити це з певними продуманими зусиллями, не кажучи вже про компостування.

Чи існує фехтування, і чи є воно на майновій лінії з будь-якими необхідними невдачами?

Те, що ви бачите фехтування, не означає, що воно там, де повинно бути. У нашому випадку стара пасовищна огорожа, пов’язана з ранчо в районі, прорізає задню частину нашого майна, а чотири гектари нашої посилки з іншого боку цього паркану. Люди припустили, що ця лінія огорожі є межею між тим, що зараз є нашою власністю, і державною землею, яка межує з нами, тому нам довелося поставити знаки приватної власності та спробувати перекрити двоколійку, зроблену людьми уздовж огорожі, тому для нас це трохи проблема… хоча ми це виявили ще до того, як закрили власність і були готові прийняти це і з часом розібратися.

Крім того, якщо на майні є огорожа, яка знаходиться не там, де повинна бути, з’ясуйте, чия це огорожа та чи можете ви її перенести чи зняти. Я кажу, що, як і в нашому випадку, ця пасовищна огорожа є власністю ранчо, і хоча її можна перенести назад, щоб збігтися з нашою лінією власності, вона повинна залишатися цілою. І переїзд чи нове фехтування відбуватимуться за наш рахунок, а не за ранчо.

Це зона випасу на відкритому (вільному) вигулі?

Ось огляд закону про відкритий діапазон від Університету Арізони: Арізонський відкритий діапазон "Закон"

Інші запитання, на які ви, мабуть, повинні отримати відповіді перед покупкою:

Які ваші права на воду та мінерали?
Які поточні податки на майно?
Який грунт і субстрат? Чи це добре для будівництва, вирощування тощо?
Чи підлягає затопленню майно чи будь-яка його частина?

Які ще запитання слід задати?

Що я залишив? Які ще запитання ви б запропонували майбутнім покупцям сільської землі, ставлячись до належної перевірки? Будь ласка, повідомте мене в коментарях нижче, і я додаю їх до списку.

Слово про дозволи

Хоча багато людей, які володіють сільською власністю, вирішують будувати без попереднього отримання дозволу (принаймні, у цій місцевості це роблять багато хто) і не проходячи відповідного процесу інспекції, інші воліють мати справу з додатковими витратами, а іноді і з розладами отримання тих необхідних дозволів, щоб уникнути потенційних підводних каменів подальшого розвитку без них. Ми потрапляємо в останню категорію - це не коментар до чужого рішення, а саме те, що нам було найзручніше.

Хоча рішення про отримання дозволів на все - від будинків до гостьових та крихітних будинків (іноді їх називають додатковими житловими приміщеннями), господарських будівель, сонячних фотоелектричних та септичних систем та іншого - це особистий вибір, пам’ятайте про ризики будь-якого з попередніх згадані проекти (та інші речі) без дозволу, коли дозвіл технічно необхідний. Крім того, майте на увазі, що якщо ви хочете найняти будівельні проекти або їх частини, може бути складним завданням знайти підрядників або субпідрядників, особливо тих, хто має ліцензію та готовий працювати без відповідного дозволу.

Крім того, якщо на території, яка вас цікавить, є існуючі споруди, чи були ці споруди побудовані з дозволами (якщо вони потрібні)?

Знайте, що може бути важко, а то й неможливо отримати позику або іпотеку для придбання майна там, де є споруди, які були побудовані без необхідних дозволів. Отже, якщо ви будуєте без дозволу і пізніше вирішите продати, можливо, вам доведеться знайти покупця готівки, який готовий ігнорувати цей факт і у якого є гроші, щоб придбати без позики або укласти з вами договір власника-перевізника.

Зверніться до відділу будівлі вашої юрисдикції або відвідайте веб-сайт департаменту, щоб дізнатись більше про те, коли і для яких дозволів потрібні, і задати питання щодо вартості дозволу та вимог кодексу.

Запитання та відповіді

Питання: Де я можу дізнатись більше про кемпінг у своїй приватній власності?

Відповідь: Якщо ви знаходитесь тут, у окрузі Коконіно, штат Арізона, це буде Департамент розвитку громади: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Саме вони будуть вимагати інформації і де ви можете отримати дозвіл. Якщо ви перебуваєте десь в іншому місці, я б зв’язався з подібним офісом у вашому окрузі / районі - будівельним відділом / дозвільним офісом.

Ви придбали сільську землю? Як пройшов досвід і чи я щось пропустив вище?

Деб Кінгсбері (автор) з Флагстафа, штат Арізона, 18 серпня 2020 року:

Ні, округ не вказує нерухомість на продаж. Але місцеві агентства нерухомості це роблять. Я вважаю, що списки також можна знайти на Zillow.

Пат Фіцпатрік 17 серпня 2020 року:

Чи розміщує округ списки вільного майна? Чудова стаття, дякую за поділ

Деб Кінгсбері (автор) з Флагстафа, штат Арізона, 20 липня 2020 року:

Привіт, Томмі. Це йде поволі, але неухильно. Ми працюємо над проектами навколо власності, але ще не розпочали роботу в головному будинку. Ми працюємо над планами з архітектором поза мережею, який спеціалізується на пасивних сонячних будинках.

Щасливого полювання на нерухомість, якщо ви вирішите заглянути в околиці. Ми любимо це там, особливо всю дику природу.

Томмі 17 липня 2020 року:

Дякую, Деб, Ваша публікація була дуже корисною відправною точкою. Ми з дружиною розглядаємо можливість придбання землі на північ від Вільямса. Як відбувається процес будівництва?

Деб Кінгсбері (автор) з Флагстафа, штат Арізона, 12 грудня 2019 року:

Дякую, Майкл! Я радий, що ці поради з нашого особистого досвіду можуть бути корисними. Є, мабуть, щось - речі - я забув або пропустив, але це початок.

Майкл Дункан з Німеччини 11 грудня 2019 року:

Сьогодні, як ніколи, не бракує неприємних шахрайств та шахрайств на тему придбання власності та нерухомості, про що іноді повідомляється в таких журналах, як CBC Marketplace та інших джерелах ЗМІ. Це, на жаль, той стан справ, в якому ми випадково опинились.

Отже, справді потрібно заздалегідь правильно виконати домашнє завдання та ретельну перевірку, щоб уникнути жахливих наслідків шахрайства та розбійниць.

На щастя, ваше подання тут показує нам, як! В даний час я розглядаю можливість придбання власності, і знайшов корисну інформацію, яку ви надали тут у своїй статті. Дякуємо, що склали ці спостереження та поради!

Деб Кінгсбері (автор) з Флагстафа, штат Арізона, 10 січня 2019 року:

Я б точно припустив, що існують розбіжності між штатами, не кажучи вже про округи за округами, особливо коли мова йде про будівельні норми та вимоги, в тому числі щодо септиків. Я думаю, що більшість інших речей, такі як питання легального доступу, сервітутне право тощо, були б дуже схожими, якщо не однаковими.

Ліз Вествуд з Великобританії 10 січня 2019 року:

Це ретельна та корисна стаття для тих, хто планує купувати землю в США. Я правий, думаючи, що деякі рішення можуть змінюватися залежно від місцезнаходження штату?