Як визначити справжнє значення мобільного будинку

Мобільний будинок 1973 року на продаж за 36 000 доларів.

Інша сторона мобільного будинку.

Одними з найкращих цінностей на ринку домашнього покупця є мобільні будинки (MH) або виготовлені будинки.

• Пересувні будинки: МОЗ, як правило, знаходяться на якорі на території всередині парку пересувних будинків. Парк, як правило, має ті самі зручності, що і курорт, і ви платите щомісячну плату за лот, приблизно як HOA за кондомініум.
• Виготовлені будинки: Те саме можна сказати про виготовлений будинок, але вони не пересуваються один раз на фундаменті. Ці одиниці схожі на справжнє житло, яке можна придбати, і, як правило, вони розташовані на землі.

Пересувні будинки, як правило, мають тривалість життя, структурно кажучи, 50–75 років, залежно від місця розташування та умов навколишнього середовища. Їх можна порівняти із справжнім будинком; деякі - 2000 квадратних футів. Це справді залежить від власника. Але, що б там не робилося всередині, це все одно МЗ. Таким чином, коли ви купуєте такий, транзакція нагадує покупку автомобіля. Існує не більше 30 днів ескроу. Ви все ще маєте податок на майно та плату за лоти - від 300 до 800 доларів на місяць.

Основні відмінності між мобільними будинками та традиційними будинками

Велика різниця полягає в тому, що значення МЗ майже завжди знецінюються, на відміну від нерухомого майна, яке цінує. Це пов’язано з тим, що власник ОЗ не володіє землею, на якій сидить підрозділ. Майте це на увазі, коли купуєте. Якщо вам потрібно продати, будьте впевнені в тому, щоб збивати чи втрачати гроші. Це буде звичайний випадок; є винятки.

Поради щодо придбання МЗ

Флорида - штат, повний парків MH. Вони або обмежені віком (55+), або ні. Якщо ви хочете жити в районі, схожому на тропіки, з обмеженими ресурсами, це найкращий спосіб піти. Як тільки ви купуєте МЗ, більшість власників можуть озеленювати будинок так, як вважають за потрібне.

Фокус у купівлі МЗ полягає в тому, щоб знайти той, який не схожий на МЗ з вулиці. Майже у всіх буде гараж, а не гараж. Більшість із них матимуть екранований або засклений внутрішній дворик, який називається "Флоридський номер". Це може бути до 200 квадратних футів. Це добре для зберігання або для спостереження за перехожими, але не вважайте це спальнею чи житловим приміщенням.

Суб’єктивне значення

Місце розташування важливо. Сусіди занадто близькі, чи між одиницями місця достатньо? Пристойний задній двір і передній двір? Поруч із озером чи ставком із видом? Це суб’єктивні елементи при визначенні загальної вартості. Скільки вони вам більше варті? Вони можуть додати тисячі до ціни продажу. Дійсно приємне озеленення також важливо.

Як визначити справжнє значення

Можна сказати, що більшість списків МОЗ завищені, але знову ж таки місце і ринок можуть диктувати інакше. Якщо припустити, що МЗ перебуває у хорошій формі, зниження на 25% від роздрібної торгівлі відображає реальну вартість. Але щоб отримати реальну вартість, ви можете зробити пропозицію з розвідкою, отримати звіт про мобільний будинок NADA з Інтернет-джерел (наприклад, страхових компаній, що надають позики) або інших. На веб-сайті ви вводите точні характеристики MH, який вас цікавить.

Приклад із реального світу

Наприклад, будинок площею 1400 квадратних футів 1973 року, розташований на ділянці з гарним боковим та заднім двориком, у районі Клірвотер, штат Флорида, продавався за 36 000 доларів. Плата за лот становила 550 доларів на місяць.

У звіті NADA про це МЗ зазначено:

• Вартість базової структури становила $ 9400,00. Перебування у Флориді збільшило вартість до 9600 доларів. Це була роздрібна вартість просто будинку.
• Оскільки будинок перебував у "хорошому" стані, його вартість зросла до 10500 доларів.
• Залишилося фізичне життя вдома 43 роки. Підрозділ знаходився в Pinellas Cascade Park MH, що гарно та підтримується. НАДА назвала його Стандартним. Це збільшило вартість до 12000 доларів.
• Додаткових функцій або ремонту не було. Або збільшить або зменшить базову вартість.
• Остаточним коригуванням до цієї базової суми став галузевий стандарт 1,5. При застосуванні остаточна загальна вартість склала 18 000 доларів.

Очевидно, коли агент визначав ціну продажу, він просто подвоїв цю суму на 36000 доларів.

Що збільшить цінність?

Єдине, що може збільшити цінність, - це парк охорони здоров'я, в якому знаходиться одиниця. Парк високого класу збільшить цінність, як і нові шафи, кухонні предмети або те, чи продавався він "мебльованим", але ефект суб'єктивний. Якби цей будинок був молодший на 10 років (побудований у 80-х чи 90-х), то базова вартість була б набагато вищою.

Цей будинок, якщо врахувати все, можна було продати за 27–30 000 доларів, що було б справедливою ціною з огляду на ринок. Якщо житло залишається на ринку протягом місяців, продавець може прийняти цю суму, оскільки щомісячна плата за партію все одно повинна бути сплачена, навіть якщо одиниця залишається вакантною. Час завжди на боці покупця.

Але спробуйте придбати МЗ, побудований після 1976 року, коли HUD зобов'язав спосіб будівництва.