Як виселити суборендаря в Сан-Франциско

У мене з двома сусідками по кімнаті нещодавно був піднаймач, якого я називатиму жахливою людиною. Цей хлопець був конфронтаційним, гучним, зарозумілим і неповажним; загальний ривок. У процесі спроби позбутися від нього ми дізналися багато нового про закони орендаря та виселення з нашого рідного міста Сан-Франциско.

У такому стані Жахлива людська істота залишила свою кімнату, коли нарешті виїхала.

Крісті К.

Швидке попередження

Виселення в Сан-Франциско надзвичайно важко. Закони про оренду житла в межах міста значною мірою спрямовані на користь орендарів. Ці закони покликані захищати права орендарів, але вони майже не дозволяють орендодавцям та основним орендарям виселити проблемних орендарів. Якщо у вас є вагомі аргументи щодо виселення, обов’язково виконуйте все, як слід, і протягом усього процесу консультуйтеся з адвокатом, щоб захиститися від судових позовів.

Якщо у вас немає вагомих аргументів для виселення, найкраще зробити, щоб у приватному порядку вирішити ситуацію з вашим проблемним піднаймачем.

Типи відносин з орендарями

Котент: Котент - це той, хто має рівне становище з вами як орендар. Якщо двоє або більше людей орендують нерухомість разом і всі вони підписують договір оренди, ці люди є співвласниками.
Головний орендар: Головний орендар - це особа, яка підписала оригінальну оренду або угоду з власником майна або управителем нерухомості. Усі люди, які перебувають у первинному договорі оренди, є головними орендарями, і вони також є співвласниками один одного.
Суборендар: Суборендатор - це особа, яка здає в оренду або здає в оренду приміщення одного чи всіх основних орендарів. Суборендар не обов'язково має будь-яку угоду з власником нерухомості або розпорядником нерухомості (хоча більшість власників вимагає схвалення будь-якого та всіх суборендарів у своєму майні). Якщо основні орендарі здають в суборенду більше, ніж одного суборендаря, ці суборендарі також є співвласниками один одного.

Орендарі не можуть виселити один одного, а суборендар не може виселити головного орендаря. Але головний орендар може за певних обставин мати можливість виселити суборендаря.

Поміщики та виселення

Повідомлення орендодавця про проблему може здатися найпростішим способом виселення суборендаря, але насправді орендодавець або управитель майна, мабуть, не зможуть допомогти. Орендодавець не може виселити лише одну людину. Навіть якщо ви можете довести, що у вас є Справедлива причина для виселення вашого орендаря, ваш орендодавець може виселити лише всіх, хто здає в оренду, тим самим заперечуючи вашу згоду з вашим орендарем.

Добре інформувати орендодавця або управителя нерухомості про будь-які серйозні проблеми між сусідними кімнатами, але договір суборендаря укладений з орендарями майна, а не з орендодавцем (хоча орендодавець, можливо, дав схвалення, вимагав перевірки стану тощо), тому майстри-орендарі, як правило, єдині, хто може виселити суборендаря.

Ваш субнаймач легальний?

Перш ніж намагатися виселити свого орендаря, потрібно визначити, чи орендує він законно. Чи маєте ви дозвіл чи дозвіл свого орендодавця чи управителя майном на передачу майна в суборенду? Чи надає ваша оренда умови для здачі в суборенду?

Якщо ваш орендар займає власність без відома або дозволу орендодавця, спроба виселити їх майже гарантована, щоб вас також виселили. До того ж, якщо ваш орендодавець дізнається, він або вона можуть вжити проти вас судових позовів за порушення договору оренди, а ваш орендар може вжити судових заходів проти вас за незаконне виселення.

Якщо ви перебуваєте в цьому човні, найкраще попрацювати в приватному порядку зі своїм піднаймачем або виїхати самостійно.

Не намагайтесь звинуватити свого піднаймача у вторгненні або заявляти власнику квартири, що він незаконно присідає. Якщо піднаймач може довести, що він / вона проживав у цьому помешканні (з отриманою поштою, чеками на оренду житла та комунальними послугами тощо), він / вона все ще може вчинити проти вас судовий позов за незаконне виселення
Є чи спробувати пояснити вашому піднаймачеві, що якщо головний орендар або орендарі виїжджають, йому / їй доведеться все одно виїхати, згідно з Постановою про оренду в Сан-Франциско, оскільки він / вона не має юридичної угоди з орендодавцем. (В основному, якщо вони роблять справи настільки поганими, що ви виїжджаєте, щоб піти від них, вони будуть SOL для житла.)

Якщо ваш орендар має схвалення орендодавця, як це робила з нами Жахлива людина, продовжуйте читати.

Чи контролюється оренда вашого будинку чи квартири?

Якщо ваш будинок або квартира в Сан-Франциско були побудовані після червня 1979 року, вам пощастило. Ці новіші будівлі не підпадають під дію законів про контроль оренди, і процес виселення набагато простіший. Ви повинні мати можливість належним чином повідомити свого орендаря, а потім розпочати юридичний процес виселення.

Якщо ваш будинок або квартира в Сан-Франциско були побудовані до червня 1979 року, як і наш, виселити вашого орендаря буде набагато складніше. Продовжуйте читати, щоб дізнатись більше.

Як дізнатись, коли побудували мій будинок?

http://www.zillow.com/

Якщо ви не знаєте, коли був побудований ваш будинок, Zillow - це гарне місце для початку. Там вказані дати для багатьох будівель Сан-Франциско. Просто введіть свою адресу, виберіть правильний результат і знайдіть дату в розділі "рік побудови".

Типові будинки та квартири в Сан-Франциско були побудовані до 1979 року, і тому підпадають під дію законів про оренду житла згідно з Постановою Сан-Франциско про оренду житла.

Mudflattop через Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

15 справедливих причин виселення в Сан-Франциско

Якщо ваш орендований будинок або квартира в Сан-Франциско контролюється орендою, прийшов час бути ближчими та особистими за допомогою 15 справедливих причин виселення. Ці причини, що підлягають виселенню, - це ваш останній шматочок надії. Це ЄДИНИЙ спосіб, яким ви можете законно виселити:

Орендар припинив платити оренду, часто платить із запізненням або часто відхиляє чеки
Орендар порушив договір оренди або оренди та не виправив проблему за допомогою попередження
Орендар створює неприємності, завдаючи шкоди майну або “створюючи значні перешкоди комфорту, безпеці чи задоволенню орендодавця чи інших орендарів у будівлі”
Орендар проводить незаконну діяльність на майні
Попередній договір оренди або оренди орендаря закінчився, і орендар відмовляє в продовженні на тих самих або еквівалентних умовах
Орендар відмовив орендодавцю у доступі до власності (для ремонту, благоустрою тощо)
Основні орендарі виїжджають, залишаючи суборендаря без погодження чи домовленості з орендодавцем
Орендодавець хоче перевезти себе або свого близького родича в оселю на термін 36 місяців поспіль або довше
Орендодавець бажає продати одиницю, яка законно перетворена в кондомініум
Орендодавець прагне знести одиницю або вивести її з ринку оренди
Орендодавець бажає тимчасово вивести апарат з ринку оренди житла, щоб “здійснити капітальний ремонт або відновити”
Орендодавець бажає провести “значну реабілітацію”
Орендодавець бажає вилучити всю будівлю з ринку оренди
Орендодавець бажає відновити володіння пристроєм менш ніж за 30 днів, щоб вирішити проблеми зі свинцевою фарбою, як вимагає Кодекс охорони здоров’я Сан-Франциско
Поміщик бажає знести підрозділ, щоб відновити його

ПРИМІТКА. Якщо орендодавець також мешкає в орендованому приміщенні, він може виселити без справедливої причини. Якщо ви орендуєте приміщення у домі свого господаря, попросіть його / її допомоги.

Цифри 1–4 - це єдині випадки, які стосуються відносин між головним орендарем та піднаймачем. Числа 5–15 повинні застосовуватися орендодавцем, і, як правило, це має призвести до виселення всіх орендарів, включаючи основних орендарів (тому не намагайтеся переконати свого орендодавця застосувати їх, якщо ви не в порядку з вигнанням).

Справедливі причини 1–4

Давайте розглянемо Справедливі причини по одному.

Справедлива причина 1. Орендар перестав платити оренду, часто платить із запізненням або часто відхиляє чеки.

Якщо ваш орендар порушує договір оренди через куріння в блоці, утримання домашньої тварини, внесення несанкціонованих змін в блок тощо, можливо, у вас є вагома справа для виселення.

Обов’язково запишіть, коли і як ваш орендар порушив договір оренди. Можливо, вам доведеться використати цю інформацію пізніше, якщо він / вона намагатиметься боротися з виселенням.
Надішліть 3-денне повідомлення про виправлення чи звільнення.
Якщо він / вона не виправив порушення або не звільнив приміщення, розпочніть процедуру законного виселення.
Якщо він / вона виправила порушення, ви все одно зможете виселити, але вам доведеться довести, що суборендар звично і серйозно порушує договір оренди.

Справедлива причина №3: Орендар створює неприємності, пошкоджує майно або “створює значні перешкоди комфорту, безпеці чи задоволенню орендодавця чи інших орендарів у будівлі”.

Це, на жаль, найскладніше здійснити. Жахлива людська історія не платила із запізненням, не порушувала договір оренди або не робила нічого незаконного, але ми зрозуміли, що, безумовно, у нас з ним був номер 3. Він постійно підбирав словесні сутички, видавав тонни шуму і не давав нам спати у будь-який час. Ми проконсультувались з адвокатом щодо виселення його з цих підстав. Адвокат пояснив, що оскільки мова № 3 настільки розмита, суди дуже неохоче її застосовують.

В основному, щоб виселити з цих підстав, майстри-орендарі повинні довести, що суборендар загрожує їм або погрожує своєю поведінкою, або довести через поліцейські записи, що піднаймач часто мав скарги на шум, спричиняв побутові непорядки тощо.
Адвокат в основному сказав нам, щоб ми не турбувались спробами виселення за справедливою причиною №3, оскільки справа стосуватиметься лише ситуації, сказаної ним / судом, і що докази повинні бути надзвичайно явними та переконливими для виселення.

Справедлива причина №4: Орендар проводить протиправні дії на майні.

Якщо ваш орендар вчинив протиправну поведінку у власності, у вас є надзвичайно вагомі аргументи для виселення.

Злочин повинен бути серйозним і залучити підрозділ (наприклад, ваш піднаймач виробляє мет у своїй кімнаті або займається проституцією на майні).
Негайно повідомте орендодавця та поліцію. Можливо, вам доведеться довести, що ваш орендар здійснював незаконні дії, і поліцейський звіт - це справді єдиний спосіб це зробити.
Дайте триденне повідомлення про звільнення.
Якщо суборендар не залишив власність протягом 3 днів, розпочніть судовий процес виселення із суду.

Наша історія

Врешті-решт у мого сусідів по кімнаті не було підстав виселити Жахливу Людину. Але ми зібрались і всі попросили його виїхати. Він погодився, або тому, що не знав, що ми не можемо його законно виселити, або тому, що він просто не хотів жити з ще трьома людьми, які відмовлялися терпіти його погану поведінку. Він не поспішав шукати нове місце, і ми були безсильні пришвидшити процес, але через місяць він нарешті виїхав.

(Звичайно, не погіршивши для нас речі. Він залишив свою кімнату огидною безладом, закричав нам в обличчя, відмовився платити останні кілька днів орендної плати і залишив вхідні двері до нашого дому навстіж відчиненими, коли закінчив переїзд. Але в будь-якому випадку ми всі підсмажили день, були дуже раді, що він пішов.

Як захиститися від поганого суборендаря

Нам довелося пережити безглуздий досвід із жахливою людською істотою, але ми дізнались багато нового про закони передачі в суборенду та виселення. Ми також переписувались із Союзом орендарів Сан-Франциско електронною поштою та отримали кілька слушних порад щодо того, щоб повторити таку ж ситуацію з нами. Ось декілька порад:

Переконайтеся, що ваш орендар схвалений вашим орендодавцем або управителем майна, перш ніж заселити його.
Складіть письмову угоду про оренду квартири, в якій ваш орендар відмовляється від своїх прав на захист «Просто причина». Це цілком законно, і це дозволяє основним орендарям виселити орендарів з інших причин, крім 15 справедливих причин.
Включіть у свою письмову угоду про оренду квартири, що перший місяць проживання в підрозділі проводиться на пробній основі і що, якщо всі майстри-орендарі задоволені ситуацією, субнаймачу буде дозволено залишатися, але якщо ні, то суборендар погодиться звільнити на той час.
Виставляйте суборендам заставу, навіть якщо вона не потрібна орендодавцю або управителю майном, і включайте конкретні випадки, коли частина укладених грошей може бути утримана у вашій суборендарській угоді (наприклад, для покриття неоплаченої орендної плати, невиплачених комунальних послуг, збитків одиниці).

Зразок Суборендарської угоди

Ось домовленість, яку ми з кооператорами надаємо в суборенду. Переконайтеся, що ваша угода підписана та датована суборендатом та усіма основними орендарями. Кожна людина повинна мати власну підписану та датовану копію, а орендодавець може також захотіти копію.

Договір оренди для

Я розумію, що можу припинити своє проживання в будь-який час і з будь-якої причини, за умови попереднього повідомлення майстрам-орендарям протягом 30 днів.

Я розумію, що мій заставу буде повернено мені після повернення приміщень головним орендарям, але ці гроші можуть бути утримані за пошкодження приміщення, неоплачену оренду чи несплачені комунальні послуги.

Я відмовляюся від свого права просто забезпечувати захист і погоджуюся, що мене можуть виселити з будь-якої причини, включаючи причини, крім причин, що підлягають виселенню, доки майстри-орендарі повідомлять про звільнення приміщення протягом 30 днів.

Я погоджуюсь платити депозит за одномісну спальню та щомісячну оренду, якщо залишається загальна орендна плата за будинок.

Я розумію, що моє проживання в м. Очікує одномісячного випробувального періоду. Я розумію, що моє проживання також очікує на схвалення від менеджера майна.

Я розумію, що буду нести відповідальність за частину комунальних послуг, розподілених порівну між мешканцями.

Подальше читання

Спілка орендарів Сан-Франциско

Ця сторінка містить пояснення 15 справедливих причин виселення.
Рада з оренди в Сан-Франциско

Ця сторінка пропонує більше інформації про справедливі причини виселення