Ознайомлення з інвестиційними фондами нерухомості (Reit) та Майстерським товариством з обмеженою відповідальністю (MLP)

Ця стаття полегшує розуміння REIT та MLP.

Трент Шмольник

Що таке REIT?

Фонд інвестиційних інвестицій у нерухомість (REIT) - це компанія, яка допомагає фінансувати нерухомість з метою отримання доходу. Деякі REIT також володіють нерухомістю. REITs дуже схожі на взаємні фонди в тому, як вони моделюються, оскільки вони забезпечують своїм інвесторам потік доходу з великою кількістю диверсифікації. REIT виплачують акціонерам майже весь дохід, який вони отримують як дивіденди. Акціонери реагують на це шляхом сплати податку на прибуток, пов’язаного з цими дивідендами.

REITs - це фантастичний спосіб для людей додати масштабні об'єкти нерухомості до свого портфеля, так само, як вони вкладають свої гроші в інші галузі за рахунок придбання акцій. Коли акції добре працюють протягом даного кварталу, акціонер отримує прибуток за рахунок збільшення ціни акцій та / або дивідендів. Те саме відбувається з REIT. ЯКЩО їхні інвестиції успішно працюють у певний рік, їх акціонери виграють.

REITs торгуються на основних фондових біржах так само, як і звичайні акції, але є також деякі REIT, які є повністю приватними та не потрапляють до списку. Посилаючись на REITs, ми, як правило, маємо на увазі акціонерні REITs або іпотечні REITs. Капітальні REIT призначені для отримання доходу шляхом збору орендної плати за нерухомість або продажу цієї нерухомості. Іпотечні РЕІТ заробляють гроші, інвестуючи в іпотеку або пов'язані з іпотекою цінні папери. Іпотека пов'язана як з комерційною, так і з житловою нерухомістю.

У сучасній економіці РЕІ відіграють важливу роль в економіці. Вони пов’язані з такою кількістю закладів, як квартири, лікарні, промисловість, будинки престарілих, торгові центри, місця тривалого зберігання, житло для студентів коледжів та багато іншого. Дослідження консалтингових компаній показують, що REIT володіє нерухомістю в кожному окремому штаті США, а також понад 30 різних країнах світу.

Але як компанія може претендувати на класифікацію як REIT? Вони повинні інвестувати як мінімум 75 відсотків активів, якими вони володіють, у нерухомість. Крім того, 75 відсотків або більше їх доходу має надходити від орендної плати, заробленої на їхньому майні, відсотків в заставах, в які вони інвестують, або від нерухомості, яку вони продають.

REIT також повинні виплатити 90% або більше свого оподатковуваного доходу своїм акціонерам у вигляді дивідендів. Вони є оподатковуваними особами, якими керує або рада директорів, або опікунська рада. Вони повинні мати принаймні 100 акціонерів, а п'ять або менше акціонерів не можуть мати на ринку більше 49 відсотків акцій.

Що таке MLP?

Товариство з обмеженим партнерством Masters (MLP) - це форма товариства з обмеженою відповідальністю, яке торгується на фондовому ринку. Товариство з обмеженим партнерством Masters має типи партнерів: партнери з обмеженою відповідальністю та генеральні партнери. Партнери з обмеженою відповідальністю відповідають за надання капіталу MLP, тоді як вони також отримують частину грошового потоку MLP як розподіл доходу. Тим часом генеральний партнер відповідає за ведення справ MLP, тоді як їх заробітна плата пов'язана з тим, як суб'єкт господарювання працює під час їх перебування.

З юридичної точки зору, товариства визначаються як MLP, коли товариство отримує принаймні 90 відсотків своїх грошових потоків за рахунок товарів, природних ресурсів або підприємств з нерухомості. MLP є цікавою інвестиційною можливістю для фізичних осіб, оскільки вони забезпечують податкові пільги командитного товариства, одночасно надаючи інвесторам ліквідні можливості придбання акцій публічної компанії. Податкові пільги стосуються того, що компанія не зобов'язана сплачувати податки з зароблених ними грошей, але дивіденди, отримані власниками паїв, оподатковуються.

У США MLP відіграють величезну роль в енергетичній інфраструктурі країни. MLP відповідають за транспортування, зберігання та переробку різних вуглеводнів, таких як нафта, природний газ, газові рідини та інші продукти переробки. Подумайте про ці MLP як про національну систему автомобільних доріг, де автомобілі платять "мито", коли вони подорожують з одного штату в інший. MLP, які займаються енергетичною інфраструктурою, отримують стабільний дохід завдяки митам, які сплачують компанії, яким потрібно транспортувати вуглеводні від джерела до замовника.

Цікавим є той факт, що дохід, отриманий від MLP, не обов'язково залежить від цін на нафту або природний газ протягом певного кварталу чи року. Навіть коли ціна на газ стає дійсно низькою, мито на товар не змінюється - оскільки мито пов'язане з обсягом відвантаженого товару. Ще однією перевагою енергетичних MLP є вбудовані інфляційні хеджування в рамках більшості платних контрактів. Мита, що стягуються за транспортування вуглеводнів, зростають через кілька років, щоб не відставати від інфляції в економіці країни.

Інвестування в REIT

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP - це товариство з обмеженою відповідальністю, сформоване компанією Cheniere Energy, Inc. Компанія здійснює операції зрідження та регазифікації в сегменті терміналу СПГ Sabine Pass.

Ризики інвестування в REITs та MLP

Хоча як REIT, так і MLP відрізняються за своєю структурою, передумова обох дуже схожа. Вони виплачують переважну більшість своїх виграшів своїм акціонерам або інвесторам. REITs юридично зобов'язані надавати принаймні 90 відсотків свого прибутку акціонерам, а це означає, що у них залишається дуже мало місця для хитання протягом певного кварталу або року. Коли справи йдуть добре, інвестори можуть побачити значні дивіденди. Але якщо REIT пройде через погане заклинання, це може призвести до повного перебору. А РЕІТ, пов’язані з іпотечними цінними паперами, часто скорочують дивіденди, які вони виплачують, коли процентні ставки зростають або ставки заборгованості за іпотекою зростають.

Інвестиції в REIT завжди є ризиком, коли ринок нерухомості стикається зі спадом. Для інвесторів, які вкладають свої гроші в REITs, важливо розуміти, як розвивається ринок нерухомості в країні. Інвестуючи в MLP, інвесторам важливо дивитись за межі високих дивідендів. Зазвичай рекомендується шукати MLP, що мають давню історію достатньої кількості готівки. Ці MLP набагато рідше розбиваються.

Навіть у випадку з REITs, гарною ідеєю є поглянути на історію виплат дивідендів, оскільки це важливіше, ніж один-два роки 15- або 16-відсоткового дивідендного доходу. Іноді шлях до REIT, який виплачує сім чи вісім відсотків дивідендів протягом десяти років поспіль - це шлях, тому що вони мають досвід збереження свого успіху.

Графік цін на Realty Income Corporation (O).

Переваги REIT

Є кілька основних причин, чому інвестори можуть захотіти покласти свої гроші в REITs. Диверсифікація - це величезний бонус, оскільки REITs часто виявляють незначну кореляцію з результатами роботи фондового ринку. А дивіденди, виплачувані REIT, величезні, порівняно з тими, що виплачуються традиційними акціями. Їх також дуже легко купувати та продавати, що є привабливим для інвесторів, які, можливо, хочуть володіти REIT лише на короткий проміжок часу.

Статистичний аналіз показав, що багато фондових бірж REIT перевершують S&P, Dow Jones та NASDAQ. Вони також неймовірно прозорі, оскільки вони повинні дотримуватися тих самих регуляторних умов, що й інші публічні компанії. Їх фінансова звітність також ідентична корпоративній, яка випускає свої акції на ринок.

Переваги MLP

Більшість MLP пропонують прибутковість від шести до семи відсотків, в той час як вони також забезпечують стабільні та стабільні грошові потоки щороку. Розподіл грошових коштів, що надається MLP, досить легко передбачити, що чудово підходить для інвесторів, які шукають стабільності. Оскільки MLP не обтяжені сплатою податків, вони мають набагато нижчу вартість капіталу, ніж більшість інших компаній. MLP можуть здійснювати діяльність, яку суб'єкти оподаткування не можуть визнати здійсненними.

Приріст капіталу - одна з найбільших переваг для компанії при переході на структуру MLP. Замість того, щоб зіткнутися з подвійним оподаткуванням, що є звичним для корпорацій, MLPS оподатковується лише тоді, коли надходять розподіли.

Податкові наслідки - MLP

MLP оподатковуються при поверненні капіталу, тоді як інвестори повинні мати справу з податковою формою K-1, коли вони володіють MLP. Це складний механізм підготовки податків, але існує безліч бухгалтерів або онлайн-податкових форм, які можуть допомогти зробити процес трохи менш складним.

Ще одним негативним фактором щодо MLP є те, що вони не поєднуються з ІРА через UBTI або непов’язаний бізнес, що підлягає оподаткуванню. MLP часто приносять такий вид доходу завдяки своїй діяльності. Якщо ваші володіння є достатньо великими, щоб виплатити податковий рахунок за UBTI понад 1000 доларів, можливо, вам доведеться заплатити податки за UBTI, навіть якщо MLP розміщено на вашому рахунку з відстрочкою податків.

Але MLP також мають багато податкових пільг. Дозвольте нам заради того, що ви придбали одиниці на MLP на суму 100 000 доларів. Протягом першого року вам щоквартально розподіляють 6000 доларів. Коли рік закінчується, ви дізнаєтесь, що ці розподіли мали загальну суму 6000 доларів США доходу та 5000 доларів амортизації. Ви б відняли 5000 доларів з 6000, щоб отримати суму, з якої ви заплатите податок - 1000 доларів. Навіть якщо ви знаходитесь у дуже високій податковій системі, де стягується 50-відсотковий податок, ви в кінцевому підсумку сплатите лише 500 доларів податку з 6000 доларів США доходу.

Податкові наслідки MLP краще зрозуміти, розглядаючи рентабельність капіталу та витрат. Рентабельність капіталу - це виплата, яку цінний папір, такий як REITs або MLPS, робить інвестору із коштів, не отриманих від їх чистого доходу. Базова вартість відноситься до початкової ціни активу для цілей оподаткування, скоригованої на будь-які дивіденди або розподіл. Його іноді називають податковою базою. Сплачуючи податки, інвестори можуть визначити свій приріст капіталу, який відноситься до різниці між вартістю та поточною ринковою вартістю активу.

З MLP ви не повинні відразу платити податок за свої запаси - натомість ви можете вирахувати їх із вартості. Але якщо ви продаєте одиниці MLP, вам доведеться заплатити податки з проданих одиниць. Отже, триматися на MLP довгостроково має сенс для багатьох інвесторів, оскільки вони можуть дочекатися, коли їх вартість складе 0 доларів, а це означає, що їх податок назавжди відстрочений.

Податкові наслідки - REITs

Хоча перспектива того, що REIT не буде нараховувати податок на свій прибуток, спонукає інвесторів, вони повинні пам’ятати, що податок на прибуток сплачується з отриманих ними дивідендів. Крім того, REIT повинен мати справу з податком на майно в різних їх володіннях. Для деяких РЕІТ податок на майно може становити до 25 відсотків операційних витрат.

Дивіденди, виплачені REIT, оподатковуються як звичайний дохід власника паю. Але бувають випадки, коли дивіденди вважаються кваліфікованими дивідендами, що призводить до оподаткування прибутку на капітал. Переважна більшість акціонерів REIT будуть платити лише свою граничну податкову ставку лише на свої дивіденди. Насправді, частина дивідендів, виплачуваних REIT, може кваліфікуватися як неоподатковувана прибутковість капіталу, яка відкладає податки на ці одиниці, поки вони не будуть продані власником. Такі неоподатковувані платежі в кінцевому підсумку зменшують вартість витрат для власника паю.

Інвестування в MLP

Існує багато способів інвесторів покласти свої гроші в MLP. Один із таких шляхів - через ETF, або біржовий фонд, MLP. Фонди, що торгуються на біржі, є товарними цінними паперами, які відстежують такі індекси, як товари, облігації чи індексні фонди. На відміну від пайових фондів, ETF торгують на фондовій біржі.

ETF MLP - це чудовий спосіб для інвесторів усунути деякі бізнес-ризики, пов’язані з купівлею єдиного MLPS, одночасно надаючи їм податкові пільги, пов’язані з біржовими коштами. Але ETF MLP часто досить дорогі, і саме до цього інвестори повинні бути обережними.

Якщо інвестори не хочуть поглиблюватися на ETF MLP, вони також можуть розглянути взаємні фонди, що мають MLP. Взаємні фонди, які інвестують свої гроші в MLP, дозволять інвесторам відкладати свої податкові платежі з розподіленого доходу, поки інвестиції не будуть продані. Ці прибутки кваліфікуються як довгострокові прибутки, що призводить до нижчої ставки податку, ніж короткострокові прирости капіталу.

Взаємні фонди також є чудовим варіантом через їх керований характер. Наявність менеджера взаємного фонду, який обирає MLP, які можна вкласти у фонд, може мати велике значення для зменшення ризиків цих активів. Занадто багато інвесторів вважають, що всі MLP створені рівними. Хоча інвестори повинні платити плату за обслуговування за ці пільги, варто розглянути недолік.

Застереження

Ця стаття призначена лише для інформації та освіти. Це не підтвердження будь-якого конкретного фонду. Перед покупкою та продажем акцій проконсультуйтеся зі своїм біржовим брокером або фінансовим консультантом.