Рада шарів: крадіжки, знущання та несанкціоновані рішення

Рада страт: крадіжки, знущання та несанкціоновані рішення

Леонг

Ради прошарків: крадіжки, знущання та несанкціоновані рішення

Я тип дорослого, який досі насолоджується казками. Я вірю, що правда з’явиться! Я вірю, що добро переможе зло.

Тож, коли я зрозумів, що рада шарів, яка керувала будівлею (в якій було моє щойно куплене помешкання), крала гроші, знущалася над мешканцями та робила структурно згубний вибір, я приєднався до правління пластів. Я бачив себе неохочим героєм - доброю феєю, яка врятує будівлю і поверне людям свободу. Я передбачав вдячність, щастя та винятковий дух спільноти.

Все, що я зробив, це втратити свою невинність.

Ви зазвичай переконані, що "по-своєму" - найкращий спосіб, незалежно від того, що хтось інший говорить?

Так! Ну, тоді… шарова рада може бути саме правильним місцем для вас.

Ради шарів складаються з добровольців. Багато з цих добровольців - виняткові люди, які віддають свій час і часто вільно надають свої знання.

Але, на жаль, більшість людей, яких приваблює участь у цій раді, зазвичай мають тих, хто має порядок денний. Іноді вони використовують своє становище, щоб заробляти гроші. Частіше вони використовують своє становище, щоб подати свої дисфункціональні проблеми контролю.

У стратифікованих будинках немає ні царів, ні правителів, ні босів. Ці відносини просто не є необхідними, і їх рекомендації не можна знайти де-небудь в Законі про власність страт.

Леонг

Зміст

1. Рада Страт - це начальник?
2. Які обов'язки Ради Страта?
3. Так хто ж бос?
4. Чи можуть члени Ради страт знущатись над жителями?
5. Чи можуть члени Ради страт вкрасти гроші?
6. Подання видатків через дрібні готівкові гроші
7. На переговорах з підрядником
8. Позика грошей у резервному фонді (CRF)
9. Чи не відповідає менеджер з нерухомості?
10. Чи можливо притягнути до відповідальності страт-раду?

1. Рада стратів є начальником?

Це жахлива, але поширена помилка. Жахливо для мешканців, бо начальник у власному домі нікому не потрібен. І правда також жахлива для ради шарів.

Керування лише кількома людьми, як правило, вимагає ділового рівня в галузі людських ресурсів. Вимог управління багатьма сім'ями (залежно від розміру будівлі чи комплексу) було б достатньо, щоб викликати образи прямих курток, м'яких кімнат та голосочків.

Ні, рада шарів - це не начальник.

Здивований? Це правда. У стратифікованих будинках немає ні царів, ні правителів, ні босів. Ці відносини просто не є необхідними, і їх рекомендації не можна знайти де-небудь в Законі про власність страт (SPA).

Члени ради не є міліцією. Констебль проводить велику підготовку з багатьох областей, включаючи поведінку людей, розслідування та юридичні питання.

Обов'язки керівництва, пов'язані зі службою в правлінні, часто плутають з посадами влади.

«Сервірування» - ключове слово.

Що стосується повноважень, рада може діяти лише щодо того, що суперечить підзаконним актам. Навіть тоді вони повинні мати письмову скаргу. Єдиний раз, коли вони повинні мати якісь повноваження, - це під час правильно скликаних засідань ради.

Якщо ви випадково стаєте свідком чогось або маєте скаргу, не повідомляйте про це члена правління. Натомість надішліть електронною поштою менеджеру власності. Вона не знає політики будівлі і тому може залишатися неупередженою.

Крім того, згідно із законом, вся кореспонденція, яку отримує розпорядник майна, повинна надходити та направлятись радою шарів. Тому ви платите великі гроші компанії з управління майном.

Єдиний раз, коли платова рада повинна мати взагалі будь-яку владу, це під час належним чином скликаних засідань ради.

Леонг

2. Якими є обов'язки Ради страта?

Вони є посередниками, що представляють будівлю та мешканців (шляхом виборів та голосування). Вони направляють розпорядника майна у всіх справах стратової корпорації. Разом вони приймають рішення щодо:

• Технічне обслуговування будівлі (також відома як шарова корпорація).
• Листування власників (як передається менеджером нерухомості).

Хто бос? Статут!

Леонг

3. Отже, хто такий бос?

Підзаконні акти. Ви знаєте, та суха, авторитетна література, яка викликає напругу в грудях, за якою слідують заборонені уявлення про бунт… або, принаймні, позіхання, а потім важкі повіки.

Чесно кажучи це не так погано! Зазвичай це лише крихітна стопка паперів, товщиною близько двох міліметрів, зручна для читання, і ви можете закінчити їх, від обкладинки до обкладинки, приблизно за 15 хвилин. Побалуйте себе і пожинайте свободу, яка походить від знань.

З дати їх прийняття, підзаконні акти є керівними принципами, яким власники (заради гармонії та добробуту будівлі) вирішили слідувати.

Ви маєте шукати керівництва саме підзаконними актами та СПА, а не окремими членами ради (які можуть мати власні упередження).

Якщо припустити, що у вас є одна квартира (і ваш рахунок має добру репутацію), ви маєте один голос і володієте частиною своєї будівлі.

Ви маєте повне право:

• Скористайтеся зручностями будівлі
• Знайте, як витрачаються ваші гроші
• Зрозумійте рішення, які приймаються від вашого імені

4. Чи можуть члени Ради страт знущатись над жителями?

Так! На жаль, це трапляється досить часто. Бути в правлінні - це невдячна робота. Це засмоктує особистий час, і неважливо, які рішення приймаються, багато хто скаржиться.

Більше того, члени ради мають перше місце, щоб погіршити людство. Вони є свідками кожного разу, коли мешканці ведуть суперечки, порушують нормативні акти, не поважають один одного та спільне майно. З часом вони можуть виявити це настільки неприємним, що взагалі втрачають віру в людство. Вилучення жителів може стати способом вентиляції. Навіть більше, якщо у члена (-ів) прошарків є питання контролю в першу чергу.

Хоча рада прошарків повинна бути волонтерською організацією, деякі або всі члени ради МОЖУТЬ вкрасти гроші для фінансування своїх зусиль.

Леонг

5. Чи можуть члени Ради страт вкрасти гроші?

Хоча всі вони повинні бути добровольцями, деякі або всі члени ради можуть прокрасти гроші для фінансування своїх зусиль.

Якщо сума зведена до мінімуму, зазвичай це не стає проблемою.

Однак, коли люди проводять роки, сидячи за дошкою, вони стають могутніми в знаннях. Це в поєднанні зі здивуванням і зарозумілістю, можливо, може стимулювати їх до того, щоб заробляти все більші і більші гроші.

6. Подання видатків через дрібні готівкові гроші

Не всі підприємства пропонують кредит навіть для шару корпорації. Тож іноді член ради повинен придбати предмет «з кишені» для використання у будівлі. Це означає, що для відшкодування вона повинна заповнити та подати форму дрібних готівкових грошей. Однак, якщо не встановлені зупинки та перевірки, цим можна легко зловживати.

Запобігання. Після того, як ви приєдналися до правління, налаштуйте свою систему дрібних готівкових грошей таким чином, щоб:

• Квитанції необхідно подавати разом із формою відшкодування дрібної готівки
• Повинні бути підписи двох членів правління, крім члена ради, що подає форму

Приклад із реального життя

Одного разу Расін був у захваті, щоб показати Пем свій новий портативний пароочищувач з насадкою мурашника. Очевидно, це могло чистити що завгодно, де завгодно, особливо ті важкодоступні місця. І вона заплатила лише 60 доларів!

Расін відома своєю історією імпульсних покупок внаслідок фанатичного потягу до гаджетів, які лише через кілька днів перетворюються на нудьгу.

Через кілька місяців, ставши скарбницею, Пем отримала поштою свою першу партію ксерокопійованих (оплачених) рахунків-фактур для сортування. Уявіть, як вона здивувалась, коли знайшла бланк дрібних готівкових грошей, поданий Расіном, у тому числі той самий ручний портативний пароочищувач. Мабуть, Расіну це набридло, тож вона вирішила продати стратській корпорації - ціною 270 доларів.

У великій схемі речей це мізерна сума. Однак, якщо хтось готовий вкрасти невелику суму грошей, він точно готовий вкрасти велику суму.

7. На переговорах з підрядником

Ви коли-небудь помічали члена ради, який, схоже, має чудові стосунки з одним чи двома торговими працівниками, які часто відвідують вашу будівлю? Чи сказала вона вам коли-небудь, що, будучи такою уважною, вона економить гроші на будівництво?

Як працює схема:

• Механічна “аварія” трапляється в будівлі, і член ради обходить менеджера майна і має справу безпосередньо з торговим працівником на її вибір.
• Учасник торгів обробляє рахунок-фактуру набагато більше праці, ніж насправді. Понаднормові роботи можуть бути особливо вигідними.
• Член ради є на місці, щоб затвердити роботу і, отже, рахунок-фактуру.
• Управлінець майном від імені корпоративної товщини видає чек професіоналу.
• Торговець обмінює свій чек і зберігає свою частку плюс податки.
• Торговець засідає члена ради в темному провулку і передає готівкою коричневий паперовий пакет із часткою члена ради.

Профілактика: Важка. Якщо ви не бажаєте приєднатися до ради та взяти на себе посаду

Приклад із реального життя

У будівлі є два однакові резервуари з водою. Одного разу, коли інші члени ради працювали, Расін замінив один з баків з гарячою водою. Пізніше вона пояснила, що воно "лопнуло", і вона вважала це надзвичайною ситуацією і негайно його замінила.

Вона використовувала професіонала, з яким вона дуже дружила. Хоча він був сантехніком, він робив багато дивних робіт навколо будівлі. Вона навіть підвела його до квартири на обід. Пізніше Пем з’ясувала, що його рахунок склав 27 000 доларів, включаючи деталі та робочу силу.

Просто, щоб все розглянути на перспективу, вже наступного року нова рада замінила інший резервуар для гарячої води вартістю 3150 доларів, включаючи деталі та робочу силу.

8. Позики грошей у резервному фонді (CRF)

CRF є величезною мішенню, оскільки багато пластових корпорацій мають на цьому рахунку більше, ніж потрібно, і гроші ні на що не призначені. У СПА Британської Колумбії діє закон:

Витрати з резервного фонду на випадок непередбачених ситуацій

96 Стратова корпорація не повинна витрачати гроші з резервного фонду на випадок непередбачених випадків, якщо витрати (b) вперше не затверджені резолюцією, прийнятою ¾ голосування на щорічних або спеціальних загальних зборах, або дозволеною відповідно до розділу 98.

Крім того, що цей Закон допускає зловживання:

Не затверджені видатки

98 (3) Витрати можуть здійснюватися за рахунок операційного фонду або резервного фонду, якщо є обґрунтовані підстави вважати, що негайні витрати необхідні для забезпечення безпеки або запобігання значним втратам або збитку, фізичним чи іншим.

Як працює схема:

• Те саме, що і схема "На зв’язку з торговцями", за винятком того, що сума настільки велика, що в операційному фонді (або спеціальному фонді збору) не вистачає грошей для оплати рахунку.
• Менеджер нерухомості надсилає форму “Директива про використання резервних фондів на випадок непередбачених ситуацій” . Для того, щоб «позичити» гроші у CRF, не отримавши схвалення власника на загальних зборах, на цій формі має бути підпис чотирьох членів ради. Це фактично перекладає відповідальність з розпорядника майна на членів правління.
• Торговець-працівник отримує та обналічує свій чек. Він зберігає свою частку плюс податки.
• Торгуючий працівник зустрічається з членом (-ами) ради у темній алеї та передає коричневий паперовий пакет із їхньою часткою готівкою.

Гроші ніколи не повертаються до CRF

• Менеджер нерухомості не потрудиться "змусити" раду повернути ці гроші (пам'ятайте, вони "відключені").
• Оскільки власникам не надсилаються щомісячні залишки коштів у CRF, вони ніколи не знають, що грошей не вистачає до кінця року (якщо вони навіть потурбуються переглянути заяву).
• Якщо рада справді потрапляє, вони просто роблять те, що робили багато разів у минулому - вони кажуть, що з "надзвичайною ситуацією" потрібно було негайно боротися. Тоді вони можуть використовувати майбутні комісії за утримання мешканців для повернення CRF.

Профілактика: Знову дуже важко. Якщо ви не бажаєте приєднатися до ради та взяти на себе посаду

Приклад із реального життя

Корпорація шарів використовувала спеціальний збір у сотні тисяч доларів за конкретний проект, і найняли будівельну компанію.

Одного разу Пем бачить електронний лист від менеджера з вкладеним файлом: форму "Директива про використання резервних коштів на випадок непередбачених ситуацій" на суму 24 000,00 доларів США. Будучи новою для прошарків, що живуть та дошки, Пам не розуміла і так запитувала.

Расін повідомив Пем, що спеціальний фонд збору та рахунок на обслуговування з операційного фонду були вичерпані через виникаючі ускладнення проекту. Расін визнав ситуацію надзвичайною, оскільки, якщо будівельній компанії своєчасно не виплатять гроші, вони можуть накласти арешт на будівлю. Пем не могла сперечатися.

Через кілька місяців, ставши скарбницею, хоча Пем шукала, вона ніколи не могла знайти запис про те, що ці гроші були повернуті в CRF. Вона також з'ясувала:

• Будівельна компанія була найнята без жодних конкурентних пропозицій.
• Ніколи не було письмового договору з будівельною компанією, отже, жодних гарантій.
• Мерія ніколи не видавала дозволу на будівництво.
• Хоча Пем знала, що Расін був доброзичливий до робітників будівельної компанії, вона лише пізніше зрозуміла, що одним із керівників був насправді бойфренд Расіна.

Рада шарів має повноваження наймати та звільняти компанію з управління майном. Для того, щоб зберегти свою роботу та заробити якомога більше грошей, в інтересах менеджера по нерухомості підтримувати раді шарів.

Леонг

9. Чи не відповідає менеджер з нерухомості?

Ні. Правління має право наймати та звільняти компанію з управління майном (з 3/4 голосу, який легко прийняти). Для того, щоб зберегти свою роботу та заробити якомога більше грошей, в інтересах менеджера по нерухомості підтримувати раді шарів.

Керівники майна перевантажені роботою, не отримують великої подяки, але можуть заробити значну суму грошей. Їм платять "за двері". Давайте подивимось на трьох різних менеджерів з нерухомості, кожен з яких відповідає за 1000 дверей, і кожен заробляє однакову зарплату.

Ці менеджери з нерухомості беруть додому ту саму зарплату

Менеджер нерухомості	Пластові корпорації	Suites per Strata
У Бетсі легка робота!	1000 апартаментів у трьох пластових корпораціях	300, 350, 350
Марія виконує більше ніж подвійну роботу	1000 апартаментів у семи пластових корпораціях	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
Еллен готова до смішної ферми!	1000 апартаментів понад дванадцять шарових корпорацій	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

Пам'ятайте, кожна шарова корпорація має:

• Рада з одним шаром
• 6 - 12 засідань ради для участі
• Щорічні загальні збори
• Можливі спеціальні загальні збори.

Чим більше пластових корпорацій відповідає керуючий майном, тим складнішою і трудомісткішою стає робота. Більші шарові корпорації є більш прибутковими і, таким чином, залучають кращих та досвідченіших менеджерів з власності.

Таким чином, якщо поспішаючому менеджеру з нерухомості стане відомо, що одна з її шарів планує щось, що є порушенням нормативних актів або SPA, вона просто надішле їм електронне повідомлення із попередженням щодо законності. Таким чином, вона та її компанія “не на гачку” і можуть заощадити час, просто дивлячись в інший бік. Це дозволяє радам шарів робити все, що їм заманеться.

Отже, так, ви можете притягнути члена ради до відповідальності. Завдяки величезним зусиллям, які забирають у вас час, терпіння, розсудливість і, можливо, ваші фінанси без прямої вигоди для вас.

Леонг

10. Чи можна притягнути Раду стратів до відповідальності?

Як не дивно, але наступний закон про захист територій захищає членів ради. Саме суб’єктивність цього закону ускладнює доведення недбалості та крадіжки:

Стандарт догляду за членом ради:

31 Здійснюючи повноваження та виконуючи обов'язки стратової корпорації, кожен член ради повинен

Крім того, ви не можете розраховувати, що перевантажений менеджер майна:

• Запобігання крадіжці
• Притягніть члена правління до відповідальності
• Прагнути повного повернення вкрадених грошей

Це зайняло б багато часу і затратно - жоден менеджер з нерухомості цього не зробить!

Для досягнення справедливості повинні бути докази. Отже, якщо ви так впевнені, як Пам, ви, мабуть, можете довести крадіжку за допомогою судово-медичної перевірки. Однак судово-медичні перевірки є дорогими, і якщо ви не хочете використовувати свої особисті кошти, вам знадобиться 3/4 голосу на загальних зборах, щоб запустити стратську корпорацію до судового процесу. Це може означати особливий збір. Тож спочатку вам доведеться переконати своїх сусідів.

Крім того, суди не сприймають доброзичливо до шаруватих корпорацій, які йдуть за особою, особливо за волонтером, який присвятив свій час. Отже, навіть якщо її визнають винною, покарання буде мінімальним.

Отже, так, ви можете притягнути члена ради до відповідальності. Завдяки величезним зусиллям, які забирають у вас час, терпіння, розсудливість і, можливо, ваші фінанси, без прямої вигоди для вас.

Ваш найкращий вибір - запобігання через участь. Більше того, ви ніколи не помилитеся з належною ретельністю. Знання це сила! Дайте собі перевагу та поставте себе у вищу позицію, уважно прочитавши та зрозумівши обидва:

• Підзаконні акти вашої корпорації
• Закон про власність шарів (SPA)

БУДЬ ЛАСКА, ЗАПИШИ:

Рух опору став величезним. Я більше не можу відповідати на окремі коментарі чи електронні листи. Будь ласка, відвідайте цей форум у Facebook, дайте відповіді на три запитання та приєднайтесь до розмови.

Дякую.

Запитання та відповіді

Питання: Скільки часу є “розумним часом” для того, щоб рада шарів схвалила запит на оновлення?

Відповідь: Труднощів з прошарками настільки багато, що я більше не можу відповідати на окремі запитання. Найкраще для допомоги у вирішенні проблем можна приєднатися до сторінки Facebook під назвою Strata Council: Крадіжки, знущання та несанкціоновані рішення.

Є понад 360 членів, які неймовірно корисні. Сторінку встановлено як "приватну", тому лише учасники можуть бачити публікації.

Клацніть на посилання нижче, дайте відповіді на ВСІ питання, і я додаю вас на сторінку.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Питання: Чи зменшує прохання про призначення адміністратора вартість майна?

Відповідь: Труднощів з прошарками настільки багато, що я більше не можу відповідати на окремі запитання. Найкраще для допомоги у вирішенні проблем можна приєднатися до сторінки Facebook під назвою Strata Council: Крадіжки, знущання та несанкціоновані рішення.

Є понад 360 членів, які неймовірно корисні. Сторінку встановлено як "приватну", тому лише учасники можуть бачити публікації.

Клацніть на посилання нижче, дайте відповіді на ВСІ питання, і я додаю вас на сторінку.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Запитання: Ми були усними переслідуваннями, а також переслідувались письмово з боку Ради, крім того, ми мали дуже особисті предмети, виставлені на загальний огляд Президентом Ради. Чи існують юридичні шляхи, якими ми можемо і повинні слідувати для припинення цього домагання? Ми більше не почуваємось у своєму будинку в безпеці. Дякую!

Відповідь: Труднощів з прошарками настільки багато, що я більше не можу відповідати на окремі запитання. Найкраще для допомоги у вирішенні проблем можна приєднатися до сторінки Facebook під назвою Strata Council: Крадіжки, знущання та несанкціоновані рішення.

Є понад 360 учасників, які неймовірно корисні. Сторінка встановлена ​​як "приватна", тому лише учасники можуть бачити публікації.

Клацніть на посилання нижче, дайте відповіді на ВСІ питання, і я додаю вас на сторінку.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Запитання: Чи дозволяється власникам брати участь в оновленні підзаконних актів?

Відповідь: Труднощів з прошарками настільки багато, що я більше не можу відповідати на окремі запитання. Найкраще для допомоги у вирішенні проблем можна приєднатися до сторінки Facebook під назвою Strata Council: Крадіжки, знущання та несанкціоновані рішення.

Є понад 360 членів, які неймовірно корисні. Сторінку встановлено як "приватну", тому лише учасники можуть бачити публікації.

Клацніть на посилання нижче, дайте відповіді на ВСІ питання, і я додаю вас на сторінку.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

© 2010 Сільвія Леонг