Будьте обережні, перш ніж купувати кондомініум

Pixabay Public Domain

Що таке перетворення ОСББ?

Конверсія кондомініуму - це коли ціле майно, що перебуває в єдиній власності, перетворюється на окремо продані одиниці як кондомініуми. (Зміна використання).

Багато з цих об'єктів спочатку були квартирами, а іноді це були будівлі, такі як фабрики чи школи.

Наша історія до перетворення нашої резиденції

Я жив у багатоквартирному будинку сім років і любив це. Це було в житловому районі переважно приватних будинків. Будівля являла собою п'ятикутник, що мав п'ять боків. У центрі, на першому поверсі, знаходився фонтан із іскристими кольоровими вогнями. Другий і третій поверхи були відкриті, і через перила можна було зазирнути у фонтан. Це було унікально та елегантно, і все ж не дорожче за оренду в цьому районі.

Кожна з п’яти сторін мала по дві квартири, що відривалися від центру в формі пирога. Це створило квартиру з унікальною формою. Коли хтось заходив у клин, найширша частина виходила на балкон, що виходив на сад.

У нас у фойє була система охорони зумера та відеокамера задовго до того, як відеокамери стали нормою. Просто потрібно було налаштувати телевізор на 9-й канал, щоб побачити, хто їх гуде. Тиха музика, що звучала на акустичній системі в усіх залах.

У нас був прекрасний басейн, який утримувався бездоганно чистим.

Будівля була зайнята переважно молодими професіоналами, і власник перевіряв орендарів. Були випадки, коли орендарі відтворювали надмірно гучну музику, але їх негайно виселяли.

Для мене це була ідилічна резиденція. Потім я отримав повідомлення про те, що квартири перетворюються на ОСББ. Після придбання одиниці, існуючий орендар повинен був би виїхати.

Ви любите свою резиденцію, але вона йде кондо

Я прийняв своє рішення на основі припущень (погана ідея)

Я думав, що ціна одиниць була настільки прийнятною, що це було б непоганою інвестицією. Для мене це був би гарний спосіб наростити власний капітал і за кілька років використовувати його для придбання будинку.

Я припускав, що, оскільки це було таке чудове місце для проживання, більшість інших орендарів, про яких я дізнався, принаймні випадково, також купуватимуть одиниці. Я припускав, що характер будівлі залишиться незмінним, і, ймовірно, якість життя зростатиме, оскільки кожна людина буде зацікавлена у підтримці цінностей власності.

Був невеликий перший внесок, мої іпотечні платежі були низькими, а плата за обслуговування ОСББ - розумною.

Дійсно, після придбання одиниці, мені дали підзаконні акти. Книга законного розміру товщиною близько дюйма. У ній були викладені всі плюси та недоліки. Мені здавалося, що всі, хто дотримувався правил, і правила були так чітко прописані, моє майбутнє щастя, яке там жило, було гарантоване.

Дійсність - це зайняло деякий час

Лише деякі з існуючих орендарів придбали квартири. Вони мали свої причини. Молоді пари вирішили піти прямо додому; деякі очікували переїзду їх компанією, а інші не мали першого внеску. Їхні причини були різними, і мені було сумно бачити, як деякі з них рухаються.

Близько половини одиниць (30) придбали спекулянти. Заочні інвестори, зацікавлені в отриманні доходу від оренди, а потім, можливо, передачі майна з прибутком. Проблема? Більшість із них не мали ані ресурсів, ані схильності до попереднього скринінгу орендарів. Якщо їх орендарі вибухували музику о 2:00 ночі, вони не могли б піклуватися про це менше, поки їхня орендна плата була. Якщо їх орендарі продавали наркотики, вони закривали очі. У нас був власник, який здавав в оренду молодій жінці, яка працювала в магазині пончиків. Однак квартира була не для неї, її послав хлопець зняти її. Він хотів, щоб це був клуб для своєї вуличної банди. Таким чином, у нас були молоді чоловіки, які виходили в будівлю та виходили з неї на плечах накинутих бейсбольних бит. Вони ніколи не були без них, і вони не були бейсболістами.

Можна подумати, що підзаконні акти запобігатимуть цьому. Але насправді мало хто з членів правління мав мужність бути тим, хто виконує правила. Компанія з управління майном зробила це за них у крайніх випадках, але виселити когось не так просто. Здається, багато з цих орендарів знали "як грати в гру". Багато заявляли про хворобу чи інвалідність, що подовжувало процес виселення. Протягом кількох місяців, що тривали в процесі, нам довелося терпіти їхні махінації.

Фінансові наслідки спільних спільних витрат

Плата за утримання покриває всі загальні витрати на утримання будівлі. У міру зростання витрат на будівництво зростають і збори за утримання.

На жаль, хоча кожна установка оплачувала власні рахунки за телефон та електрику, дозування води та природного газу не проводилось окремо. Кожен пристрій мав власний термостат і нагрівальний пристрій і міг контролювати тепло, якщо це було потрібно, але ми всі розподіляли витрати на газ.

Теоретично це все повинно вирівнятися. Насправді розглянемо два приклади більш серйозних кейсів:

Барбара Д.: У неї був синдром хронічної втоми і вона заявила, що через хворобу їй потрібно було широко відкривати вікна взимку (у штаті Коннектикут), оскільки їй було потрібно свіже повітря. Однак їй також потрібно було бути в теплі, тому вона встановила тепло на 85 градусів.

Джон Т: Один з його сусідів скаржився, що він постійно чує проточну воду; це зводило його з розуму. Технічний працівник отримав дозвіл увійти в квартиру Джона. Коли він наближався до ванної з вітальні, із ванної виходила густа хмара пари. У ванній кімнаті гаряча вода витікала із крана для ванни. Очевидно, це робило деякий час, оскільки стіни ванної кімнати та сусідня стіна вітальні були покриті густою пухнастою чорною цвіллю. Виправлення проблеми сантехніки було відповідальністю власника підрозділу, і Джон не хотів наймати сантехніка, тому він просто дозволив гарячій воді хлинути.

О так, наші прекрасні фонтани. По мірі того, як якість наших мешканців падала, знижувалася і якість їх відвідувачів. Здається, часто відвідувачі будівлі думали, що було б жарт кидати в них мило. Вони, напевно, бачили кумедні фільми, де мило пузириться. Насправді мило не викликає бульбашок. Він просто сидить там, а потім забиває водяний насос. Тож нам довелося б періодично купувати нові насоси та інвестувати в людські години, щоб зливати фонтани та очищати мило. Тож кожного разу, коли хтось відвідував відвідувача з «почуттям гумору», це коштувало б нам 300 доларів США.

Подібних історій було стільки. Витрати, спричинені всіма нами через необережність кількох людей. Таким чином, плата за наше обслуговування зростала.

І фінансове становище погіршилось

На початку Рада директорів призначила його таким чином, щоб компанія, що займається управлінням майном, оформляла чеки та проводила їх на щомісячне засідання ради для ознайомлення. Кожен чек потребував підпису двох членів правління.

Наш обраний тоді президент вирішив, що вона занадто зайнята, щоб її турбувало те, що вона підписує чеки, тому вона надала повноваження на підписання чеків управителю нерухомості.

Наступний обраний президент вирішив, що вона навіть не хоче, щоб її турбували, перевіряючи перевірки на засіданнях ради. Вона сказала менеджеру нерухомості просто підписати їх і відправити.

Десь по дорозі було виявлено, що весь наш резервний фонд у 30 000 доларів зник. Електроенергія для ліхтарів у залах, на автостоянці та в пральні відставала на три місяці. Заплата за природний газ також прострочена на три місяці. Отже, ми заборгували 60 000 доларів комунальним компаніям. Це сталося, коли будівля занепадала, оскільки нічого не підтримувалось.

Результатом стало те, що наші збори за обслуговування зросли вгору. Нас також оцінили по 2000 доларів кожен у січні та знову в березні.

Здається, комісія вирішила не переслідувати переслідування, як було написано підзаконні акти. Якщо грошей бракувало, члени правління повинні були б особисто їх скласти. Таким чином, якби вони переслідували розпорядника майна і програли, це було б визнанням відсутніх грошей. Вони вирішили просто оголосити себе "не відповідальними".

(Окрім того: мій двоюрідний брат живе в кондомініумі, який спочатку був побудований як такий, а не переобладнання, і сталося те саме. У них зараз закінчилося майно і немає коштів, щоб це виправити.)

Мої пропозиції - якщо ви збираєтеся придбати конвертацію кондо

Перевірте, як вимірюються загальні утиліти. Шукайте індивідуальні засоби обліку - кожен власник платить за газ, воду та електроенергію. Я не можу наголосити на цьому досить.
Дізнайтеся, хто є їхньою компанією з управління майном. Зробіть пошук в Інтернеті за назвою компанії та перевірте, чи не писав хтось негативних коментарів щодо них. Перевірте їх рейтинг у Бюро кращого бізнесу.
Зверніться до компанії з управління майном і перевірте, чи не збираються вони надалі керувати власністю. Кілька компаній кинули нас, оскільки ми були замалі, щоб бути прибутковими. Ось так ми опинились у менеджера, який утік із коштів.
Задайте питання про те, скільки одиниць зайнято власником, а скільки - власників заочних власників-інвесторів.
Запитайте, чи передбачаються найближчі майбутні великі витрати - наприклад, мощення автостоянки, перепланування басейну. Подумайте про щось велике, що може знадобитися зробити, і запитайте, коли це було зроблено востаннє. Покатайтеся навколо і подивіться, чи не здається, що є щось головне, що потребує ремонту, наприклад, дахи чи сайдинг.
Запитайте, коли відбулась остання оцінка, і чи передбачається така. Дізнайтеся, коли останній раз плата за обслуговування зростала і на який відсоток вона традиційно зростала.
Покатайтеся навколо підрозділів у різний час доби і ночі, щоб побачити, яку діяльність ви бачите. Наприклад, якщо ви бачите одиниці, де пакунки виходять у вікно і надходять гроші, можливо, існує наркотична діяльність.
Подивіться, чи зможете ви помітити когось із нинішніх власників і запитати, чи щасливі вони там живуть.

Запитання та відповіді

Питання: Чи потрібен PDI для перетворення?

Відповідь: Я жив у будинку як орендар до покупки квартири. Я не знаю, що потрібно було робити власнику будинку, щоб переобладнати будівлю з багатоквартирного будинку в квартиру. Я пам’ятаю, ми отримали лист із зазначенням, що власник подає заявку на право конвертації, а потім повідомлення про його перетворення разом із нашими опціями. Як покупець, від мене не вимагали PDI, і я цього не мав. Власник надав іпотечні кредити як ознаку продажу, і тому з боку іпотечної компанії не було вимог.

Який ваш досвід з конверсіями кондо?

Ешлі Томас 20 травня 2020 року:

Це чудовий вміст. сайт, однак, відстає від основних, так багато спливаючих вікон. дякую за це - я втомився від квартир, і тепер ви підтвердили моє застереження. Спасибі.